キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


朝晩、めっきりと冷えてきましたね!
自転車通勤のキケンジは、あさイチの冷え切った風を、
顔面で目いっぱい受けながら、目を覚ましています。(;^_^A

今年もあとひと月。
楽しいお正月を迎えるために、張り切っていきたいと思います。!(^^)!

さて、新たなチャレンジのひとつ、
公私の「公」の部分のひとつである、サラリーマン業務。
キケンジ、社外事業承継(M&A)に、本格的に携わるようになりました。

事業承継といえば、企業買収。
買収と言えばファンド。
買いたたくファンドといえば、バルチャーファンド。

つまり「ハゲタカ」ってやつですね!( ´∀` )

いち不動産会社の従業員であるキケンジは、
ハゲタカには、遠く及ばない規模感ですが、
新しい仕事は楽しいものです。

全てが手探りであり、不動産売買と違い、
様々な物差しで企業価値を測り、売主と買主にベターな値付けをしていく。
買い側は、必ずしも1社ではないため、
我々がゲットできる最大の試算をしていく。

膨大な資料と分析が必要になります。
大変ですが、それはそれで楽しいです。

私も素人なりに勉強を始めたばかりで、
まだまだ語れる身ではないのですが、分かる範囲で共有していきたいと思います。

「M&Aの売買価格は、適正な企業価値評価で決まる」!!

これは、どうやら誤解のようです。

よくあるのが、
▹マーケットアプローチ(Ex.マルチプル法)
▹インカムアプローチ(Ex.DCF法)
▹コストアプローチ(Ex.修正簿価純資産法)

会社の「価値」を科学的に評価する方法としては正しいです。
しかし、これらを使って「売却価格を無料見積りサービス」なんてもの多いですが、
実際のM&Aは、こんなもので価格が決まる訳ではありません。

M&A価格が決まる仕組みは、「当事者間の合意」以外にありません。
そこに、理論上適正かどうかは、まったく関係ありません。

例えば、売り手さんが、「10億以上なら売ってもいいよ」。
買い手さんが、「12億以下なら買ってもいいよ」。

となれば、M&A価格は10~12億円になります。
ここに理論上の適正さは、一切関係ありません。

また、入札の場合、どの買い手が一番強気な価格を提示できるかという、
意志の強さの勝負といえるでしょう。

A社 : 「10億までなら回収できる!」

B社 : 「11億でも回収できるはず!」

C社 : 「12億でも回収してやる!」

という風に、
将来の経営に対して、一番強い意志を示した方が、
入札上有利になります。


そのため、買い手は、
・入札に負けないこと
・投資回収できること
の2つを考えて入札を行います。

「他社よりも高い入札で、何とか手に入れたい!」
⇒「適正価値」や「相場」を上回る入札が必要になります。

「いくらまでなら買収後の利益を回収できるか?」
⇒買収後のシナジーを考慮して、将来の利益を見込み組み立てを行います。

そして、よくある3つの値決め法が、

① 年買法(年倍法) 時価純資産+見込営業利益の◯◯年分

② EV/EBITDA法  見込みEBITDAの◯◯倍を事業価値と見做す

③ 実査査定法    現場見学から価値を想定する


こうみると、どこかで学んだ手法と重なります。
そう!今年受講を終えたばかりの「CCIM」です。
知れば知るほど、CCIMが企業値決めのような、細かな分析で、
不動産を分析していることが分かります。

日本の不動産の鑑定法は、
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つになります。
これらを鑑み、値決めしていきますが、M&Aでの基本ともいえる、
その物件(会社)の現在価値と将来価値の値決めは、
すっぽ抜けております。

当たり前にある「表面利回り」とは、会社でいえば、
「うちの会社、うまくやればこれくらい儲かると思うんですよね!?」
割ることの売却価格となります。

では、実際いくら儲かってるの?
と細かく調べるところですが、日本の不動産売買(賃貸)には、
その分析手法がない訳です。

上記の表面利回りの講釈で、高い買い物をする日本の「不動産」。
CPMとCCIMで投資分析を学んだものからすると、
怖くてとても買うとは言えません。

M&Aをする方達からすれば、
「よく分からないまま、その程度の物差しで、高い買い物できますね!?」
といったところでしょうか❓

私達の不動産業界で当たり前でやっていることが、
他分野からすると、異質の目で見られるのが、
他分野を学ぶことによって、分かりえます。

世の中、まだまだ知らないことが沢山ありますね~。
ほんと、知らない事ばかりです。🍢✨
(アニメ:おでん君より)

M&A(事業承継)については、まだまだ私は序の口。
これから覚えていくとともに、皆さんに共有していきたいと思います。

それでは、また!!


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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

いや~久しぶりの更新です💦。
公私ともに非常に忙しく、ようやくひと月ぶりの執筆となりました。

ブログ開始の要因でもある、
残り少ない人生を、やり残しがないようにと、改めて想い直し、
何をしたいのか?それをするには、何をすべきか!?
ということで、残りの人生を逆算し、本当に自分がしたい事を見つめなおし、
沢山の時間を費やすことで、非常にバタついておりました。

今年は、46回目のバースデーを迎え、もうすぐアラフィフ。
自分の中では、ついこの前までランドセルを背負っていた感覚ですが、
自分が気づかないまま、半世紀が経とうとしています。(;^ω^)

時間は誰にも平等にあります。
「忙しくて・・・。」「やることが多くて・・・。」
など、自分に言い訳をしている間に、あっという間の人生だったなと、
モヤモヤフィナーレを迎えてしまわないように、
お金で買えない時間が、大切に使っていかないといけません。

とういことで、「公」と「私」。
ともに、新たな分野に挑戦の日々を過ごしています。

まずは「公」のほう。
サラリーマンである私は、今風に言えば、社畜生活が「公」に当たると思います。
「社畜社畜…。」と嘆いていても、メンタル的に宜しくないので、
どんな小さな単純労働でも、楽しみながらする事を心がけています。

キケンジ、お金持ちの家に生まれたわけでもなく、
学歴があるわけでもなく、親もいなかったため、住むところにも困りつつ、
その日その日の食べ物のために、やりたくない仕事でもやらなくてはいけない、
若いころから、そんな日々を過ごしていました。

廻りの方々は、「仕事がつまらない」「ハラスメントを受けた」
「思っていたのと違ったから」などと、次の仕事も決まらないまま、
あっさりと仕事を辞めていくことを、羨ましく眺めていたものです。

実家暮らしで、家賃もいらない。
ご飯も親御さんが作ってくれる。

住処も食事も、ままならない私は、
どんなに嫌なことがあっても、やめることはできません。

では、どうするか…。

楽しくないなら、自分で楽しくすればいい!

ということで、楽しくするために、
考え方や効率をよくしてみたり、仕事を自分なりにアレンジして、
心の中で加工しながら、昇華させてみたりしました。

様々なブラック企業で働いた私。
ブラックな仕事を、笑顔で楽しむ私を、見る人は見ており、
幾度となく人生の転機をいただいたものです。

そんな人生のチャンスは、考え方の軸がブレない限り、
繰り返しやって来るものです。

40歳すぎたおっさんの今でも、見ている人は見ており、
色々なチャンスを廻りの方々からいただきます。

おかげさまで、やりたいこと、やりたいことのためのやるべきことが、
山のように積み重なり、とてつもなく多忙な日々を過ごしています。

久しぶりの文章なので、
本題に入る前に、余談が過ぎました💦

本題については、次回に繰越しお話したいと思います。

それでは、また!!

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為替と物価上昇




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

10月からの様々な物価の値上げ
また1ドル150円を超すなど、30数年ぶりの為替水準


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収入は一定のまま、支出が増え、
今後の家計は大打撃状態
円安は、私たちの家計の至る所に、
影響をもらたしています。

こんなときこそ、毎月財布からでていくお金、
つまり固定費を見直していきたいところですね

毎月定額でかかるコストといえば、
切っても切れないライフラインのコスト。

電気代高騰は、石炭原油の仕入れも絡み、
円高による仕入れ高は、電気代アップに直結します。

また、ガス料金もアラブ諸国の週単位、
もしくは毎日の価格変動により高水準。

お湯を出すにも、給湯器つまり電気を使いますので、
ダブルで使用料がアップするという仕組みです。

サラリーマンの平均年収上昇率が、
毎年1%と言われているなか、
電気代やインフレの上昇率が、
2~3%ともしくは5~6%上昇すれば、
いくら頑張っても追いつきはしませんよね。

そうならないためにも、
ここは大元である電気契約を見直すのも
いいかも知れません。

というのも、大体のかたが、
「電力会社を変えたら、質が落ちんじゃないの??」
と思われがちですが、それが大きな間違えで、
電力会社を変えたからといって、
供給電力の質が変わることは、一切ないのです!

昨今では、燃料系会社や通信会社、
電気のコラボレーション企画により、
様々な恩恵やポイントが増えています

「楽天」や「PAYPAY」など、生活圏内にいらっしゃるかたは、
非常に役立つ仕組みもあったりなど、ポイント還元により、
恩恵を受けるかたも、いらっしゃいます。





こう考えると、ポイント生活、略してポイ活は、
生活の面で重要な役割を、持ってきているのかた思います。
私もそんな恩恵にあやかるひとりです

固定費で次に目につくのが、
「保険料」です。

一度加入してしまえば、
あとはほったらかしの状態は、
私以外でも、結構な確率で、
皆さんいらっしゃるかと思います

生命保険や損害保険。

高額医療制度のある日本では、そこまであっても、
公的保証で十分間に合うよう、制度がととのっているため、
余分につけた特約、過大な補償などは、
そこまで必要無いのでは?ないかと考えられます。

「お金が貯まらない…。」
と言われる人は、お金がないのでいざという時のためにと、
高めの保険料を支払っている方が多いです。

が、いざという時に意識を縛られ、
高い保険料で、根本的な生活費が圧迫されては、
身も蓋もない話です。

ここも、見直す余地が、十分にありそうですね

休みの日ぐらいしか乗らないのに、
ガソリン代、税金、車検代、オイル交換、
メンテナンス費用がかかるマイカー🚙。

健康に百害あって一利なしである、
趣向品であるタバコ🚬。

こちらも電子化が進みましたが、健康を害する事は変わらず、
10月からさらに値上げの対象となっています。

こういったところを切り詰めて、
浪費から必要な消費や投資に切り替えるなどして、
出ていくお金を減らすことも、
立派な収入アップに繋がります。

節約した分、つみたてNISAやiDeCoなどに、
置き換えるのもいいかも知れません。

30年以上平行線をたどる、日本のお給料。
しっかり守って、しっかり増やしていきたいですね。

お金の勉強、しっかりと学んでいきましょう!!

それでは、また!!



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行楽シーズン




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

暑くもなく寒くもなく、
程よい季節となってきましたね!! (*^-^*)

連絡を取り合う、賃貸オーナーさんも、
だいたいが、「今週はいないけど…。」
「私はちょっといないけど…。」というセリフが・・・。

きっと、「旅行」楽しんでるんでしょうね!?

普段は電話連絡を取り合うご家族が、
なぜか「ちょっと待ってね!」と隣で電話を替わり、
雑踏の中のBGM(だいたいJRか空港)。

わかりますよ~~!( ̄ー ̄)ニヤリ
受話器の向こうの私たちは(笑)

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ほんと、羨ましいかぎりです・・・。(;^ω^)


さて、コロナ禍およびリモート&ロボット化が進み、
士業・仲介・ルーティンワークがどんどん削減されていっています。

私の身の回りでも(サラリーマン業務を除く)、
仲介系のいわゆるひとのふんどしで稼ぐ系の方は、
めっきりと減っていく傾向を感じます。

そもそも、ひとのふんどしで稼ぐわけですから、
いつ無くなっても可笑しくないわけで・・・。

ですが、いままでそれにしがみつき、
まるで自分の力で稼でいたかのように思っている人たちは、
順々に淘汰されていっている感がします。

というわけで、仲介系からコンサル(自称)に切りわる方も、
チラホラ見かけます。(業界問わず)

とはいえ、そんな方々は、
気軽に「なんか儲かりそう!」なんてノリで、
コンサルを名乗り一仕事しているので、
なんの下地もなく、資格もなく、
薄っぺらい持論を只々続けています。

正直言って、「ああ~うっとしい!(笑)」(;'∀')
ですが、逆に差別化できて、
キケンジにはとても有利なのですが、
業界全体が底上げならぬ、底下げ状態・・・。🍂

せっかく先人たちが積み上げて、
業界レベルの底上げも、一気に台無し状態です。

ほんと、こんなものでいいのかなと、
物思いにふける今日この頃です(*'ω'*)。
(もしかしたら、それが円安に顕著に表れているかも)

今日はいいことを書こうかと、何かテーマを考えつつも、
晩酌をしながらの執筆作業は、車のワイパーの雨水のごとく、
瞬時に記憶が遠のきます🤔

なんちゃってコンサルタントに騙されないように
気を付けていきましょう!!

あやしいと思ったら、キケンジまで!
なんちゃって( ´∀` )

お気軽に素朴な回答を差し上げます。(笑)


それでは、また!!


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こんにちはーー-!!キケンジです。σ(´∀`) 


台風が過ぎ去り🌀、
幾分過ごしやすい季節になってきましたね🍁。
汗っかきの私も、冷房無しですごせる事に、大変喜んでいます(*^-^*)


9月決算の企業さんも、一息付けて、
秋の行楽シーズンまっただ中に突入といったところでしょうか。


日ごろ、仕事で出来ない家族サービスに、しっかりと力を注げる時期ですね。
遠くでなくとも、お金をかけなくても、
近場でお金もかからない、素敵な場所は沢山あります。


投資と一緒で、しっかりとリサーチすると、
良いモノが発見できるかも知れませんね。(^_-)-☆



さて、10月に入り、様々な物価が上がり始めました。


以前のブログで執筆
した「保険料」をはじめ、

・ビールや炭酸飲料については、約13%の値上げ
・インスタントラーメン・カップ麺などの食料品は、5~12%の値上げ
・ティッシュペーパー・トイレットペーパー、紙おむつなど
 出荷価格が10%引き上げになっています。




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とはいえ、日本のサラリーマン年収は、ここ30年ほど横ばい
物価は上がり支出は増えても、収入は増えません。

ワンコインでお腹いっぱいランチが食べれる、
そんな時代は等の昔に、過ぎ去ったように感じます。😿🍃


また、このコロナ禍で、
在宅ワークや外注により、オフィスや人員の削減が進むなか、
新たに給料を上げようなどとしても、なかなか大変なものです。


よっぽど会社に貢献しなければ、査定アップとはなりません。
その査定アップに費やす労力と、給料アップの金額を利回り計算すると、
いったい利回り何%になるのでしょうか!?


家族を顧みず、上司や取引先に言われるがまま、
休日は終日ゴルフ。こどもの面倒や家事は、すべて配偶者まかせ。


家族の仲は、良くなるどころか、険悪なムード漂う事になるのは、
よく聞く話です。


「俺は、家族のために!身を粉にして働いて・・・。」

と言いたいところですが、
当の本人たちが迷惑として捉えていたら、
本当に悲しい限りですね。

家族を思って働いたつもりが、離婚の原因にも繋がりかねません。


もし、そんなことになってしまったら、
人生の投資効率IRR)は、いったいどれだけのマイナスになることやら…(;^ω^)。


ちなみに、厚生労働省が先日発表した
人口動態統計の月報年計(概数)によると、

日本の離婚率約35%前後になっており、
2019年度の離婚件数約20万9,000件にものぼります。

一方、婚姻件数約59万9,000件にものぼりますが、
3組に1組の夫婦が離婚しているというのが現状です。


悲しい事に、これに比例して、
子どもの貧困率が、1980年代から上昇傾向にあり、
今日では実に、7人に1人の子どもが貧困状態にあるとされています。


食べるものがなく、水だけで過ごすなど、
この物に溢れた現代で、そんな悲しい事実が、身の回りであるんです。


離婚率は上がり、婚姻率は下がる。
出生率は下落傾向で、どんどん人口が減っていっています。
もはや3組に1組がというだけの、問題ではなくなってきていますね。


離婚して母子(父子)家庭になれば、経済的にも精神的にも、
悪化を辿ることは、容易に考えがつきやすいところです。

給食以外、食事は摂れないので、コロナ禍の在宅は、
貧困やDV被害の子供にとって、とてつもなく過酷な状況になってしまった模様。

もし離婚してしまったら、わが子や配偶者が、
そんな事態にならないとも限りません。

そんな悲しい出来事にならないよう、しっかりと今の自分の人生
ライフプランを練りに練っていきましょう!!




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さて、このようなご時世で、本業の稼ぎだけでは、
現在未来の不安をぬぐい切れないため、
大手企業でも、副業解禁は進んでいます。


海外では当たり前の、
ダブルインカム、トリプルインカム


投資と同じく、一つの収入源では、
もしそれが途絶えた時、家族を養うにあたって、
とてつもない大打撃を受けてしまいます。


突然の収入減のリスクに備えるべく、第2第3の収入源を増やすことは、
現在、NISAiDeCoなどを推奨する、国も推し進める方針です。


つまりは、年金問題やその他ありますが、
国も正直なところ、皆さんの老後まで、しっかりと面倒みれないよ。


だから、いまこういった税制優遇をするから、
しっかりと自分の身は自分でという形で、
投資を始めて貯蓄してくださいねといった傾向です。


いまだ古い企業では、「副業禁止」がありますが、
国家でさえ、老後の保障はできかねないよと、
裏打ちするかのような税制優遇制度。

では、

副業を禁止する企業が、あなたの老後を保障してくれるのか?

と考えれば、答えはおのずと見えてくるはずです。
いつの時代も、若者と賢者は、行動が早いものです。(笑)

話が長く逸れましたが、
今回はその副業について、取り上げたいと思います。



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国税庁は、副業収入について、

令和4年分以降の事業所得と雑所得の判定基準において、
収入が300万円以下の場合雑所得に該当する方向で改正予定です。

いままで、事業所得雑所得では、所得区分の判定が難しいという課題がありました。

この為、実体が事業規模に至らないにもかかわらず、
事業所得として、青色申告控除を適用したり、
損失が生じた場合には、給与所得等と相殺して、
税金の還付を受けるようなケースがありました。

このような課税逃れを阻止する為、雑所得の区分が明確化がされるという事です。


いままでは、「その所得を得るための活動が、社会通念上事業と称するに
至る程度で行っているかどうか」に明文によって、事業所得と雑所得を判定していました。

しかし、この基準が非常に曖昧の為、今回、判定基準が明確化することになります。

『その所得がその者の主たる所得でなく、かつ、その所得に係る収入が
 300万円を超えない場合において、特に反証のない限り「雑所得」』に
 該当するようになります。

 収入が300万円超の場合自動的に事業所得になるわけではありません。
 今まで通りに原則としての取り扱いもあるので雑所得になることもあります。

暗号資産取引による所得等」「デジタルコンテンツの販売等」などが、
 上記の以外の所得区分として、雑所得に該当するように明確化されます。


在宅ワーク外部委託が増えるなか、こういった副業を始めるかたが、
増えていくのではないかと思います。


わたくしキケンジ、ペーパーアセットや暗号資産については、非常に疎く
SNSでよくある、バイナリーオプションFXなどの、
甘い勧誘に騙されそうになります。(;´Д`)


本当に詳しい方がいらっしゃれば、是非ともご教授願いたいところです。😅
こっそりDMで教えてください。(笑)


それでは、また!!


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