キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

日常業務

賃料査定法




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

トルコ地震から、72時間が経過しました。
親日国であるトルコ、東日本大震災の際は、
トルコ国から、迅速で膨大な支援をいただきました我が国。
一刻も早い復旧と、被災者の無事を祈ります。


jishin_house



また、別の国では、75周年ということで、
過去最大のミサイル発射を行ったのだとか?!

ほんと国といい企業といい、
方向性が見誤る統率者(経営者)を持つと、
ロクな結果にならないどころか、周りまでが迷惑する。
なんとかしてほしいものです。

さて、久しぶりの建築企画案件。🏠🔨
以前は、とあるルールに縛られ、選択権がなかったのですが、
今はクライアントからオーダーが来れば、私が選ぶセンスで私の選ぶパートナーシップで、
お客様が選ぶものを、自由に提供できる環境となりました。

そんなわけで、
今回は、私色の建築企画を始めようとしているわけですが、
私特有のCPM理論と建築企画をコラボするにあたって、
まずは、CPM理論の復習が一番となってきます。

プランニングの一つである、「賃料査定」。

通常であれば、近隣の賃料を算出し、

     築年数   間取り   ㎡    賃料    ㎡単価
A物件  ◯◯年   1K   29.39㎡  81,000円   2,756円
B物件  ◯◯年           1K   29.77㎡  73,000円   2,553円
C物件  ◯◯年   1K    34.57㎡  89,000円   2,561円

                       平均単価 2,623円

今回の新築      1K   30.00㎡  ◯◯◯◯円  ◯◯◯円 


と、平均値をとって、査定するのが一般的ではないかと思います。

ここから、もう少し、気の利いたひとであれば、
平均値から、中央値、最頻値、標準偏差などを求め、
現実に近い数値を、出来るだけ算出していきます。

そんな、数値的な物ばかりに気を捉えられていたせいか、
肝心な「コンペア式賃料査定」を、すっかり忘れてしまっていました。

テキストを読み返しながら、「なんだっけ!?」(;^ω^)

コンベア!?ベルトコンベアのように、積み重ねかな…。(;'∀')
いいえ!まったく違います。💦

コンベアじゃなく、コンペア(比較)でした。

これは、該当の物件が、
競合する近隣の物件と比べて、
どれだけ優れているか!?
またどれだけ劣っているか!?
を比較検討し、それを数値に置き換えていくものです。

最も肝心なのは、設備ごとに賃料差をいくらにするかということです。

        対象物件    類似物件①    類似物件②   類似物件③
       危険なハウス  普通なハウス  やばいハウス   怪しいハウス
ユニット面積  20.10     18.70                      25.50                   19.20
基本賃料           100,000     95,000      92,000


こんな感じで、比較項目を増やしていき、賃料を調整していきます。
そして、今回のメインである、対象物件がどういったことをしたら、
どれだけ賃料を得ることができるかを、知ることができます。

例えば、この「苺」。
見た目は同じ赤い苺ですが、
色の濃さも、味も、大きさも、すべて異なります。
比較する内容は、多種多様にあります。

MIYA19st033_TP_V4

そんな風に、比較検討するのが、この手法。
新築の賃料査定には、ほんと持ってこい!の査定方法です。

こんな素敵な手法を学びながら、
すっかり忘れていたわたし・・・。

いや、まだ思い出しただけでも、結果オーライといきましょう!
今から、キケンジ式の建築企画で、幸せが皆さまに行き届くのですから・・・。( ´∀` )
なんちゃって・・・。(笑)

他にも、忘れていることは、山積みです💦
しっかり思い出して、素敵なプランニングをしていきたいと思います。(*^-^*)

それでは、また!!



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不動産特定共同事業法




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

夏場に続き、寒さ吹き荒れる冬場!⛄⛄⛄
エアコンも給湯器もフル活動ですね!?

フル活動すれば、機械もくたびれ故障します。
故障すれば、修理か交換かの対応に追われます。

とはいえ、設備メーカーは、
まだまだ半導体不足により、在庫や製造など、
生産が追い付いていなく、もし故障してしまったら、
すぐに物が入らない状況との事です。

一軒家は厳しいですが、集合住宅であれば、
空き部屋の部品や物を使いまわし、なんとか急を要する処置で、
乗り切っていただくケースが、あるようです。

そんななか、ひとつの朗報が!?

空調機器で著名な「ダイキン」さん。
なんとか自前で調達で、生産を追いつかせようと、
涙ぐましい努力を行っているようです💦

 ダイキン、中国部品無しでもエアコン生産 有事に備え

すいません!
一時前の記事ですが、私の心の中では、最新ニュースです。

このように、エアコンに限らず、
給湯器やモニターホン、その他、供給が追い付いていない設備品が、
ダイキンさんに続き、自国で事足りるような姿勢に、取り組んでいただけたらと考えます。

古いニュースも大事ですが、新しいニュースも大切です❤
昨日は、CPMの受講でご一緒させていただきました、
滋賀県のとある社長さんが、不特法(不動産特定共同事業法)の
事業免許を取得され、ファンドの公募を始められたようです。

一口10万円以上からの出資が可能で、予定年配配率が7%です。
よくあるFIREするために、1億円を年利4%で回せば食べていけると
言われていますが、7%で配当がいただれば、
もうちょっと裕福にくらせるかも知れませんね。

CPM取得後には、海外出店されたり、教育や介護にも手を伸ばしたり、
アジアの経営者50人にも選ばれたりと、とても行動力があり素敵な方です。

男前で女性からモテるのも考慮して、私からすれば、非常に羨ましいかぎりです。
私も少しでも近づけるようにするには、死ぬまで努力を怠らないといけませんね。(;^ω^)

ファンドが気になる方は、キケンジがこっそりお教えします!
個別にメールでも送ってくださいね!(ググればすぐに出てますが…。(;^_^A)

私も、一昨日はM&A案件が2件。
昨日は、建築企画案件が1件と、立て続けに有難いお話ネタをいただきました。

M&Aと、建築企画。
CCIMの現会長と、先代会長が得意とする分野です。
しっかりと復習しながら、クライアントに最高の資料を提示し、
自分自身には、最高の暇つぶしが、提供出来ればと考えています。

毎日イレギュラー続きで、楽しいです。(;´Д`)

それでは、また!!


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再生可能エネルギー




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

昨日は、疲れがたまっていたせいか、
帰宅後、夕食食べて、そのままバタンキューで
朝になってしまいました🌞🌞🌞。

冬場は、夜の時間が長い分、
動物は、活動時間が少ないのは、
自然の、また生き物摂理なんでしょう。

無理して働くと、ダメージが積み重なっていくのでしょうね。
春が来るのを、じっと辛抱強く待ち、鮮やかに開花するため、
今は少ない活動時間を、上手に使い、楽しんでいきたいと思います。

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さて、ここ数年のキケンジは、
「電気自動車」、「電動アシスト付き自転車」、
キャンプもしくは車中泊ように、大型の「モバイルバッテリー」と、
とにかく「電気!」「電気!!」「電気!!!」の連発です。⚡⚡⚡

そのうち、黄色い電気ねずみに変化しそうな勢いです!( ´∀` )

そんな生活のなか、なぜ紐づかなかったのか、
サラリーマン業務中、同僚さんの勧めもあり、
「太陽光発電」に進出しようかと考えています。

一時期、気にはなっていたのですが、
私自身の本業である、不動産コンサルタントが、
自身で投資用不動産を、保有していないのも、
おかしな話なため、まずは不動産投資を先決し、
太陽光発電を後回しにしていた次第です。

不動産と比べ、太陽光発電は、
キャッシュフローが明快です。

さらには、
・空室の心配がない
・入退去時の仲介業者へのフィーやAD不要
・原状回復工事費用無用
・入居者ニーズにあわせ、設備投資が不要
などが挙げられます。

金融商品と近く、
一旦始めて運営をスタートしてしまえば、
あとは、株の配当金のごとく、売電収入のCFを積み上げていく、
至極単純な仕組みです。

売電のFIT期間で、おおよその算定をおこなっていくため、
FIT期間の残存期間など、ほかはパネルの規模などで、
売価が決まっていく寸法になっています。

ほぼ手放しで収入があがるのは、
我々のような勤め人からすると、非常にありがたい副収入となりえます。

素敵ですね~~⚡
電気の魅力に取りつかれそうです。

地球温暖化対策のCO②削減にも一役買う、
自然エネルギーの活用たる、太陽光発電システム。

すでに三つ巴で買いの意向が入っているようで、
今回は私にチャンスはめぐってきそうにありませんが、
不動産と違う太陽光発電の融資が、どのような評価で、
どこまで融資を出してくれるのかなど、色々と探っていきたいと思います。

それでは、また!!


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広告戦略




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


引っ越しシーズン真っただ中!
日本中の大家さんたちは、空室を決めるのは、
今しかない!!と、如何にわが物件に客付けしてもらうかに、
気が気でない毎日を、過ごしているのではないでしょうか!?

そんな客付けの基本たる、「広告戦略」について、
今日は触れたいと思います。

大家から仲介会社、
その反対で、仲介会社から大家へ、
どちらも「広告」について、
非常にシビアに要求があがっていると思います。

まず、大家側から仲介会社への広告について。

「ちょっと!!うちの物件空いているのに、
 インターネットに載っていないんだけど!
 検索しても、ぜんぜん!出てこないわよ!!(# ゚Д゚)」

非常に多いこのオーダー。💻
こういう大家さんに限って、広告掲載するのを、
「タダ」=「無料」と思っているかた、非常に多いです。(;'∀')

仲介業者も、ポータルサイトつまり、
よく聞くスーモとかホームズ、はたまた別のサイトなど、
テレビなどでよく聞く、大手ポータルサイトは、
物件を掲載するのに、仲介会社が毎月掲載料を支払っています。

毎月のランニングコスト。
物件の量で加算される料金など、ポータルサイトの数、
また掲載量によって、増やせば増やすほど、結構な金額になります。

おそらくこのランニングコストを、大家さんご自身にて払ってといっても、
とても負担しきれる金額ではありません。

それを、まるで業者が載せて当たり前のように、
オーダーがくると、業者としても「なんだこの大家??」と、
勘違いも甚だしいと距離を置かれ、その大家さんの物件には、
二度とお客さんを内見に案内してくれないことでしょう。

これ、管理も委託していない、一般的な自主管理の大家さんに多いです。
私もこれには幾度となくやられました…。(;^_^A


koukoku_web_pc



今度は、仲介会社から大家に対しての「広告」です。
広告といっても、この場合インセンティブの話で、
他の物件より自分の物件を案内してほしかったら、
もっとフィーをよこしな!的な、ギャランティの要求です。

一般的な「広告料」っちゅーやつですね。
この広告料という表現、業法に抵触するとかしないとかで、
会社によって、呼び名が様々に変化しています。

そのため昨今、業界では「AD」(エーディー)と呼ばれ、
仲介手数料とは別に、あといくら(何か月分)よこすのか!?
という具合に、大家に対してフィーを求められています。

※AD=advertisement(アドヴァタイズメント)の略

私が不動産業界に入った20年前には、
広告料なんて仕組みはなく、ほとんど仲介手数料のみで、
取引が成立され、それだけでは足らず、火災保険、室内殺菌、
NHK,引っ越し紹介などのオプションで、
付帯売り上げを発生させるのが、出てき始めた頃合いです。

それが、空室の増加とともに、
大家の貸し手市場から、貸主の借り手市場へと、時代は変化し、
仲介業者も物件を紹介させてもらっているから、
物件を紹介してやっていると、立場はすべて真反対に流れていきました。


building_fudousan



その余波は、新築にまでおよび、
新築だから、何もせんでも決まるでしょう!
という大家の甘~~い考えは、すでに過去の遺物。

新築でも、ADをつけなければ、
他の物件と競合し、入居者の争奪戦に敗れてしまい、
次のシーズンまで、空気を住まわせ、
賃料発生ゼロという、厳しい結果が待ち受けています。

という具合に、
大家からも、仲介業者からも、
どちらも「広告」の押し付けあいの世界となったのは、
言うまでもない現状となりました。

とはいえ、逆にそれらを利用することによって、
他社との差別化で、客付け力をアップさせることも可能です!

結局は、お金をばら蒔いたもん勝ち!?
お金に、お金を稼ぐために、お金に働いてもらう。

ここも、「金持ち父さん貧乏父さん」的な、マネーゲームといえますね。

繁忙期も、あと2か月を切りました。
無くも笑うも、あと二か月!

全国の大家さん、頑張っていきましょう!!

それでは、また!!


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転出過多から供給過多




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

先日、マイカーの点検月であったため、
賃貸物件のオーナーさんでもある、マイカー担当のディーラーさんへ、
行ってきました。


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不景気な中でも、車の購入商談を隣で見ていると、
若者の車離れもなんのその!?
ある程度需要はあるのかな~と感じます。

毎日お仕事で、月ぎめ駐車場の、膨大な空車庫をみているので、
マイカー保有率との、現実とのギャップに一人悶えます。

そんな光景を見ながら、
この引っ越しシーズンの賃貸繁忙期、
こちらも需要と供給はどうなのか?!
と、ふと物思いにふけります。

物思いにふけりながら、スマホをいじると、
こんなニュースが飛び込んできます。

 広島県、転出超過数2年連続ワースト1 人口規模近い府県と比べて突出
  (Yahoo!Japanニュースより)


なんと、我らが広島県がワースト1位!?
しかも2年連続とは…。
賃貸市場に大打撃は、勿論予想されます。

ということで、ほんとはどうなのか?!
真偽を調べてみることに…。


jissu02
(総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 参照)

おお~~!
ダントツ広島県、ぶっちぎってますね!!😢

都市衰退のモデルである二極化、
見事に二等辺三角形のごとく、首都圏に転入が集まっています!

では、広島県を個別にみると、

515209_page-0014
(広島県の人口移動(広島県人口移動統計調査)参照)

見事に減少を辿っていますね。
対前年同月差(過去1年間の人口増減): 18,090人減少

外国人に関しては、
R2年 54,049人 をピークに、
R4年 48,397人 に下落の推移を辿っています。

日本人に関しては、
H29年 2,797,661人 から、
R4年  2,724,762人 へと、じわりじわりと減少。

総数を見ても、
H29年 2,838,317人
R4年  2,773,069人
と下落。

人口増加率を見ても、△マークが並びます。


515209_page-0003
515209_page-0004
((広 島 県 人 口 移 動 統 計 調 査)参照)


ただでさえ、空室と人口減少の最中、
だったら新築なんて、建てることないよね!?

なんてことは、さらさらないのが、現在の市場。


484454_page-0001 - コピー
(出典:国土交通省総合政策局情報政策課 住宅着工統計)


貸家の需要は、7,636戸
新たに生まれています。

484454_page-0002 - コピー
((出典:国土交通省総合政策局情報政策課 住宅着工統計))


グラフを見ても、賃貸の供給戸数が増えているのが、分かりますね。

では、広島県への転入者が、皆が皆さん賃貸住まいをするかといえば、
そうではありません。

スクリーンショット (3)
(広島市HPより抜粋:広島市の住宅事情(平成20年住宅・土地統計調査結果の概要)

持ち家比率は、約50%。
新築賃貸物件が、すべて埋まるとは限りません。

ここ数年の、転出過多から新築供給過多を考えれば、
十分すぎるほど、需要が溢れていると分かります。

この統計を見ると、新築を建てるのは、ちょっと考えれば答えがでそうです。
デベロッパー、不動産業者、建築会社やハウスメーカー。
甘い言葉で誘われるがまま誘われると、あとは自己責任の結果が待ち受けそうです。

とはいえ、そんな新築賃貸物件の、
客付けを引き受ける賃貸仲介業者も、
少ない母数(お引越し客)を、どうやって振り分けるのかも、
悩ましいところになります。

私も、新築物件をお任せいただいたのは、
非常に有難いところですが、広島の市場自体に、
新築がありふれているのが、頭が痛い所です。

それでは、また!!


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