キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

日常業務

デジタルデトックス




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


みなさんお待ちかねの
「iPhone14」がついに発売となりましたね。
「13」からそれほど時を経たずしての「iPhone14」。
スペックはというと、あんまり変わりはないようです。😅


このiPhone、日本では約7割近くの普及率に対して、
世界的には、androidスマホと二分して、約半分近くの普及率割合。

日本も含め世界各国では、
iPhoneは高級品といった感覚もあり、
盗難や強奪といったケースが、後を絶ちません。

カフェの食事の際、テーブルに置いていたiPhoneが
いつも間になくなっているのは、日常のようです。

海外のiPhoneユーザーは、特に南米などでは、
隠して持っていることが多いようです。

強奪や恐喝の引き金となるため、
ひとには見せないようにしているのだとか。

怖いですね~💦

さて、私もスマートフォンに限らず、
日常で、様々なガジェットに囲まれて生活をしています。

ノートパソコン、タブレット、スマートフォン数台、ポータブルバッテリー、
などなど、全て持ち運びしていると、結構な質量になります。

はっきり言って、カバンが重いです。

それぞれ一長一短、便利でありますが、
最近、このデジタル化に、少々疲れてきました。

鳴りやまない通知。
膨大なメール受信。
スケジュール無視のLINE通知。

面談中、マナーモードにしていても、
「ブー、ブブッ!」となると、相手にも失礼ですし、
こちらも気になって、会話が乱れます。

ということで、
デジタルデトックスなるものを、目指そうと試みています。

人間、スマホが近くにあるだけで、
意識が捉えられ、たとえ画面を見なくても、
疲れてしまう結果になるようです。

とある実験で、喫茶店で友達2人で対面で会話中に、
テーブルの上にスマホを置いた場合と、そうでない場合では、
スマホがあった場合は、お互い話が面白くなかったと感じたようです。

何か気になるといった衝動や、
「この人、何かあったらスマホを見るんだろうな」といった憶測が、
互いの警戒心をよび、なんとなく会話が面白くなくなったようです。

もう、ほぼ中毒ですね。
「スマホ中毒」恐るべし!

私も面談中は、
スマホはカバンの中で、バイブレーションではなく、
サイレントモードで、これから挑みたいと思います。

それでは、また!



car_tachograph_digital


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宅配ボックス 緊急解錠法




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


世間は三連休真っ只中ですね~!
新たな台風が接近していますが、
比較的、落ち着いた天気になるのでしょうか。

家族サービスや行楽シーズンを楽しみたいところですね。

さて、先日は、
気心しれた賃貸オーナーさんからの依頼。

「宅配ロッカーが、ひとつ閉まっているので、
 便の時でもお願い~・・・三つくらい閉じてたら、
 電話しようと思ってたんだけど、できればついでに…🥺。」


業界歴19年目の私からすれば、
そんなの朝飯前の作業です。

「明日、通りがかりにやっときますよ!(*'ω'*)」
と気持ちよく返事を返し、翌日作業に取り掛かります。

勤め先の管理スタッフは、皆多忙を極めているため、
キケンジみずから、事のついでにやっときます。


20220923_102203



ふむふむ。
宅配ロッカーでは著名な、「NASTA(ナスタ」製です。

まずは、緊急解錠キーを差し込み、扉を開けます。

私が現役のころは、4桁のダイヤル表示式が主流でしたが、
見た感じ仕組みは同じだろうと、早速開錠に取り掛かります。

心の中では、「(…ふっ!こんなの10秒だよ!( ̄ー ̄)ニヤリ)」
と思いつつ、裏面を見ます。


20220923_102212


「(…ほほう~、こんな感じか…。)」

私が知っているのは、ピンを指しあてたり、ダイヤルを回しながら、
ロック番号を探したりする時代でした。

この数字のところの変化が、解錠番号なのだろうと、
じっくり見ますが、何に変化もない。

表から、ボタンを押したり、なんだかんだと試しますが、
まったく変化なしです。

現場で焦ると、普段当たり前の事が、
考えつかなかったり、対応が鈍ったりすることは、
よくあることです。

というか、ちょっとしたパニック状態になります。(笑)

管理部スタッフに電話すると、
「ああ~、キケンジさんいいですよ!
 急ぎじゃなければ、あとでやっときますんで!」

…なんとも嬉しいお言葉。

ですがわたくし、前職機械土木で、様々な機械に携わった経験から、
こういった機械系トラブルに対しては、必ず解明~直さないと
気が済まない性格です。

今後の事も踏まえ、なんとか解除しないと…。
と思うと、ますます焦ります…😅。

何をやってもダメ…。
こんな時は、「一休さん」のように「ぽくぽく」します。

そこで、ようやく「ググる」作業を思い出します。

近頃は便利ですね~。
なんと動画の解説があります。

しかし、動画と見比べても、同じようになっていない。

???

こうなれば、取扱説明書をダウンロードします。

20220924_123440

(ナスタ ホームページ参照)

「(う~~ん、黒くなってないんだけどな~。)壊れてるのかな…。」


20220923_102212

画面の角度で、一部黒く見えますが、
実際の現場は、全ての穴に金色が、光り輝いています。

わからない。
暗証番号だから、4つほど黒くなっているはずなのに…。

そして、また「ぽくぽく」します。

オーナーさんからは、
「キケンジさん、一番下のロッカーだから。
 一番下で覚えていてちょうだい!
 たぶん、こどものいたずらでロックされたと思うよ。」


「一番した…。」
「いたずら…。」

「・・・。(【( ̄ー ̄)】 チーン Ω\ζ゜) 」
閃きました!

・一番した ⇒ かなり小さなお子様。
        番号とかわからない小さな子供!?

・いたずら ⇒ 上記のような番号もわからない子供なら、
        とりあえず、やる事と言ったら!?


20220923_102212


全部押しですね!!

ラーメンで言う所の、トッピング全部載せ!!

おとなもこどもも、「全部」が好きです。

ということで、全ての数字ボタンを押すと…。


20220923_103503


見事、「OPEN」になりました!!(*´▽`*)

いやー、焦りました!!
まさか、宅配ボックスの解錠もできないなんてと、
若いスタッフたちから、笑われるところだったでしょう💦。

暗証番号は4桁という、固定概念があった為かと思います。
また、まさかの全部押しなんて…。


みなさん、
カラでのロックは、控えていただくようお願いしますね。

それでは、また!!

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賃貸不動産経営管理士試験




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


宅建試験まで、1か月を切りましたね!

先日、とある不動産会社へ伺いました。
そちらは、夜の商売の方を専門に対応する不動産会社さん。

通常では、他の入居さんとの勤務時間の違いから、
大家さんから敬遠されることが多いなか、
逆にそちらに特化して、商売をされていらっしゃいました。

なかなか、通常の仲介業者である私たちが、
接触する機会の少ない方達と感じます。

そんな中、そちらの管理会社さん(オーナー兼)の店子さん(入居者さん)が、
いらっしゃり、3人合わせての世間話が始まりました。

勿論、その入居者さんも、夜のお勤めではありますが、
なんと「宅地建物取引士」資格者との事!!

夜のお勤めをしながら、何となしに勉強を始め、
半年ほどの独学で、昨年合格されたのだとか!!

更には、現在「社会保険労務士」試験を目指しているそうで、
その社労士の受験資格を得るため、大学への進学を予定しているとの事。

そして、驚くことには、齢23~24歳
まだまだこれから!今後が期待されます。

お年を召してから取得したキケンジからは、
とても羨ましい限りです!

さて、
「宅地建物取引士」試験に続き、

賃貸業界では著名な、
「賃貸不動産経営管理士」試験も、
はや試験日まで、60日を切りました。

昨年より、国家資格に昇格し、
難易度・合格率も大幅に変わるのではと思われました。

そこで、ここ数年の、
受験者数・合格率をみてみると、


スクリーンショット (238)3

(※総合資格学院ホームページより参照)

令和元年 23,605名 8,698名 36.8%

令和2年 27,338名 8,146名 29.8%

令和3年 32,459名 10,240名 31.5%


ここ数年は、合格率30%前後を、推移しているようですね。
国家資格に昇格した昨年も、それほど大きく変化はなかったと感じます。


賃貸不動産経営管理士の、ニーズや重要性については、
こちらの、リンクを参照頂くと良いかと思います。


  一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会


初学者の人が、賃貸不動産経営管理士試験合格に、
必要な勉強時間の目安は150時間
毎日90分の勉強を100日続けて到達できる時間です。

不動産の三冠資格と言われる、
「宅地建物取引士」「管理業務主任者」「マンション管理士」
と比べると、半分以下の勉強時間。

宅建から派生して、リンクを増やしたい方の、
肩慣らしには、ちょうどいい具合ではないでしょうか。

宅建試験に続き、賃管士(賃貸不動産経営管理士)も、
受験される皆さまのご武運をお祈り申し上げます。

それでは、また!!


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漏水調査(雨漏り編)




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


先日の台風14号、結構強かったですね~!!🌀🌀🌀
私も、自宅の物が少々飛ばされたり、
賃貸オーナーさんからは、雨漏りの連絡が何件か入ったりと、
個人的予想の上をいく結果となりました。

ご近所のオーナーさんの物件なので、
休日ではありますが、散歩がてらに、雨漏り調査に伺います。


20220920_125207


おやおや、水が溜まっていますね。
室内の中心部分になりますので、原因は比較的早くすむかな!?
と思い、さっと済ませてお暇しようと、考えます。

がしかし、付近の天井は濡れていない。
というか、天井がまったく濡れていない・・・。

???

ともあれ、ちょうどいい具合に、
天井は露出配管にされていたため、
調査は比較的に分かり易いです。

あっ!?

と、怪しき場所が・・。


20220920_130209


配管と天井の隙間に、水漏れがあったのでしょうか!?
ウエスが詰め込んであります。

もしや、以前の箇所からでは!?
と、早速オーナーさんに報告。

こちらは、オーナーさん手配によって、
設備業者が修理にやってきます。

さて、私の推理が当たっているでしょうか??

答えは、また後ほど!

それでは、また!!


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損益分岐点




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


今日も朝から、突発の仕事がやってきます!🌞🌞
「キケンジさん!例の分、今からいける!?」

ええ、自分なりに自分を、流行りに合わせて解釈しますと、
「ギバー」「テイカー」「マッチャー」のうち、
おそらく「ギバー」です。

「NO!」なんて言葉はなく、惜しみなく私のスキルを、
同僚たちの成功へ手伝わせていただいています。(° ꈊ °)✧キラーン

さて、今回は、
収益物件の売買です。

融資の審査も通り、さあ今からの矢先、
なんと季節外れの解約がでてしまった今回の案件。

総戸数が5戸中、2戸目が空いてしまい、
もう一部屋空けば、半分以上の空室と、
なんとも渋い状況になってしまいました。💦

担当者も、ようやくこぎつけた、今回の案件。
2つ目の空きが出てしまうと、ローン支払いと運営費の合算のほうが
大きくなってしまい、手残りが赤字でのスタートとなってしまう、
つらい状況となりました。

つらいですね・・・。

売って終わりの、売買仲介業者であれば、
後のことなど知りません的な、たとえ赤字スタートでも、
「始めはマイナスですが、ローンが終わるにつれて、財産になりますから!」
などと、訳の分からない口説き文句で、無理やり買わせる話も、
いまだかつて、多々聞きます。

ですが、不動産投資の世界や、売った後も管理をするなど、
お付き合いが続くケースだと、そうは言っていられません。

上記のケースでいうと、
「損益分岐点」というものが、関わってきます。

読んで字の如し。
儲かるか儲からないかの境目です。

投資用語でいうと、BER(ブレイクイーブンポイント)と呼ばれます。

計算式は、BER=(運営費+年間負債支出)÷ 総潜在収入×100
となります。

※ ①運営費=物件の運営費。
     電気水道代、固定資産税、管理会社への管理料など。

※ ②年間負債支出=毎年のローンの支払い額。

※ ③総潜在収入=近隣と鑑み、物件がマックスで取れる賃貸収入(家賃)。

つまり、(①+②)経費が、家賃収入マックスのどれくらいの割合を占めるのか?!
(①+②)が③の70%を占めていたら、残り30%は余裕がありますよ。
入居率や稼働率が、70%までは、おおよそ大丈夫ですよ~という指標です。


PKU4141320PAR58259_TP_V4



冒頭にあげた、赤字スタートとなると、
このBREが、上記の70%を下回ってしまい、
儲けが無い状況を指します。

儲かるんじゃなくて、逆に払う(出費)なんて、
なんのための投資(賃貸経営)か分からなくなりますよね。

損益分岐点、
これは、不動産投資に限らず、
会社経営でも当てはまります。

不動産投資の初期分析である、キャッシュフローツリーは、
会社でいう所の、損益計算書に当たるものといえば、
分かり易いのではないかと思います。

赤字経営の会社なんて、誰も買わないし、
入社しようなんて、誰も思わないですよね?

不動産も一緒です。
手残りが赤字の物を、口八丁手八丁で、
なんとか買ってもらおうとする業者さんは、
当然気を付けて対応しましょう。

というより、付き合わないほうが、身のためです。
私も同じ業界に身を置きながらも、
まだまだこういった業者さんの話が、絶えません。

業者さんの名前と「評判」などで、
インターネット検索を掛ければ、ある程度は、
その業者の評判も分かりますので、不動産という大きな買い物の際は、
事前に十分にチェックと投資効率の、分析を掛けることをおススメします。

それでは、また!!(*^-^*)


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