キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

日常業務

人生転機のお手伝い




人気ブログランキング


人気ブログランキング

↑ 
↑ 
☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)


こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

今日は、引っ越しシーズン真っただ中の、
賃貸仲介の店舗へお手伝いへ行ってきました🚙

飯は食べれない、トイレはいけない。
接客済んで一組店を出るのと同時に、新規客が入ってくる🚪

息をもつかせぬ忙しさ!
儲かるのは良いことですが、この時期の賃貸店舗は、
どこもキャパオーバーが至る所で発生しています💦

しかし、リアルな現場はいいですね!
賃貸経営をするにあたって、お客さんの生の声。
現場にどれだけの物件が増えているか?!
事細かに分かります。

それと、ちょっとおセンチになりますが、
就職や入学、結婚や離婚により、お部屋探しの案内をすることで、
人々の人生のターニングポイントといいますか、
重要な場面に携われていることは、純粋に嬉しいかぎりです。☺

「家売るオンナ」「正直不動産」
不動産に関する素敵な話も増えてきたいま、
自分も同じようなことをしているのかな~と、
ひとり空想に浸りながら、内見を手伝っています。🏠

一時期、売買建築営業系の部署に、5年ほど在籍していたため、
賃貸の現場感というのが、すっかり肌感覚から抜けていました。
賃貸=面倒くさい、といった売買系特有の見下し感の空気もあり、
また5年もの期間が過ぎると、まさに浦島太郎状態です🐢

社内の賃貸システムは変わっているし、
物件は自社他社取り扱い関わらず、以上に増えているし…。
ほとんど素人同然までに、賃貸の現場感を失くしていたのを感じました。

売買のほうが上とか、賃貸のほうが下とか、
優劣順位をつけたがる人たちが、少なからずいますが、
私としては、それらをトータルでふくめた賃貸経営⇒不動産投資を
推し進めるには、リアルな肌感覚は非常に重要かと、
いまとなっては改めて感じています。

エンドユーザーが、新築ワンルームマンションに、どこまで賃料を出すのか?
投資家や企業の賃貸オーナーさんの賃貸経営状況。

投資分析の眼鏡をもって、新鮮な賃貸現場へ降り立つと、
今後、この業界や市場、自分自身がどのように立ち振る舞っていくか、
最高な道しるべになると感じています。

スマホのない時代、インターネットがない時代と比べると、
劇的に不動産業者も、借り手も変わりました。

若いご夫婦に、重要事項説明をしていると、
うんうんうんうん!それ知ってるといった感じで、
リアクションがくると、不動産業界の表も裏も、
インターネットが拡散してくれているのを、まじまじと感じました。

とはいえ、まだ1月下旬。
2月、3月と繁忙期は続きます。

若いスタッフたちと同様に、私も体調を整えていきたいと思います。

ちょっと疲れ気味のため、今日はここらで。
それでは、また!!!


myhome_family_kengaku (2)


↓ ↓ ↓ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)

人気ブログランキング

人気ブログランキング
続きを読む

いわくつき物件




人気ブログランキング


人気ブログランキング

↑ 
↑ 
☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)


こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

優先順位の法則に従い、しばらく日記をサボっていたましたら、
あっという間に年を越してしまいました‼️

遅らせながら、みなさん
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます^_^


さて、年末年始、
忙しながら、色々なことがありました。

最近は投資目的の方から、物件購入の相談も受けるようになり、
買ってオッケーな物件とそうで無い物件を、ざっくばらんにご紹介しています。

みなさん投資を始めるに当たって、
株であったりFXであったり、ゴールドや債券、はたまた米国株🇺🇸など、
投資手法は様々です。

投資を始める際に、いくらか勉強して始めると思いますが、
不動産投資であっても、それは必要と思います。

ところが、不動産を買うに当たって、
あまり調べていない方が、結構いらっしゃるのです。

では、何を根拠に買う判断をされるのかというと、
それはご自身の勘であったり、今までの実績であったりと、
大体これくらい経費がかかるから、これくらいで元がとれるかな?
など、概算での算数になります。

それが、決して間違ってはいないと思うのですが、
そこはやはりいくら投資家であっても、見えない市場の価値と流れ。
いまのトレンドと賃料相場など、見えないリスクが多々潜んでいるわけです。

それらを交えて、ご相談に応じていると、
お客様から口コミでご紹介の縁を広めていただいています。
本当ありがたい事です。
売り切りの仲介業者に見事に騙される寸前で、
しっかりフォローができて、「負」動産を買う羽目になるのを防げたことは、
私自身にとっても、嬉しい状況です。

そんな中、先日面白い相談が・・・。

「ちょっと相談ににってもらいたい。
 大したことじゃ無いので、あまり時間は取らせないから❗️」

年の瀬ともあり、時は金なり❗️
タイムイズマネー💰

無駄な残業とともに、進展のない話ほど、
辛いものはありません。

中身を聞くと、
・物件購入検討している…
・だいぶ郊外だが、割と強気な金額提示
・上物がついている
・ついでに農地もついてる
・瑕疵物件

普段なら、やめときな❗️と瞬殺で遇らう案件でしたが、
お客様の所有物件に近く、事業拡大も図り購入を検討したいのだとか…。

上記4点目までは、たいした内容ではないのですが、
五つ目の瑕疵とはなんぞや!?と確認したところ、
何となんと「殺人事件」があったようでした。


EF76C0BF-C2E8-4387-BDD3-506D86DECA94


ニュースを検索すると、
数ヶ月間に大きなニュースとなっていた物件。
売買資料の写真と合致します。

どうやら別れた奥さんを追いかけて、
元旦那が引っ越した奥さん家族を追いかけて、
刃物で殺傷したのだとか。

幸い、事件は室内出なく、敷地内でのことなので、
建物にそのような痕跡はなく、見た目普通の古民家でありました。

瑕疵で指値できると思いますが、
このような瑕疵案件、気にする人はするし、しない人はしない。
何とも微妙なところです。

瑕疵の説明をどこまですればいいのか!?
など、先日ガイドライン的なものも出てはきましたが、
実務に携わる私からすると、まだまだ告知義務は不明瞭な点が多いです。

購入後に賃貸のパターンを考えても、あまり良い採算が感じれません。
また田舎なので、ご近所さんとの兼ね合いも、あまりいい方向に想像がつきません。

そして1,000〜2,000万円程度の売値。
片手手数料と考えると、売り側の仲介業者も、
丁寧に仕事をしてくれると、あまり思われません。

博多駅のニュースを見ると、
男女関係のもつれから、事件に至るケースが増えてきたなと
思った矢先、そのような事件後の物件に携わることのある、
私達の不動産業界も、得てして不思議な世界と感じました。

数字だけで見えない世界。
リスクも十分に鑑みないと、購入後に足元すくわれますね。

投資には4つの分析モデルがあります。
・財務分析
・市場と競合分析
・政治的・法的分析
・配置と敷地の分析

これらをグルグルと繰り返すことによって、
見えてくるものがあります。

詳しくは個別でご相談差し上げます。
どうぞお気軽にお声掛けください😺

↓ ↓ ↓ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)

人気ブログランキング

人気ブログランキング
続きを読む

ワンルームマンション投資




人気ブログランキング


人気ブログランキング

↑ 
↑ 
☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)


こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

天気予報でも聞いていない、突然の雨に降られながら
強い風の中、自転車こいで帰ってきました!🚵💦

夏の夕立は、涼しくなるのでいいですが、
冬の雨は、雪に変わるため、非常につらいところがあります!⛄
体調維持が難しいこの時期、皆さんもお気を付けくださいませ



bob20802A0211_TP_V4



さて、サラリーマン業務で、私のメインのひとつ、
「賃貸管理」の新規受託があります。

賃貸管理と一言にいっても幅広く、
区分マンションの転貸者の管理をお受けする事も、
非常に多くなってきたかと思います。

収益物件のポータルサイトの充実化、
またコロナ禍による老後の不安などから、
老若男女問わずに不動産投資が促進され、
全国都道府県の垣根を超えて、投資目的で区分の収益物件を
購入されるお客様が増えてきていると感じます。

そして、初心者にありがちな、
買ったはいいが、後の管理の事まで考えていなかったケースが、
なかなか止まない状況です。

今回のお客様も、はじめての不動産投資。

建設業を営む旦那様。
奥様に宅建を取得してもらい、宅建業を取得。

今後、事業の拡大を図るため、
初めて物件を購入されたようですが、
業者からすれば、敬遠される築古ワンルームマンション。

立地が市街中心部から、少々離れており、
入居決定率も低く、転売転売で流れるため、
売れてもすぐにポータルサイトへ掲載されるような…。

バルクで纏め売りされるような物件です。

「やっちまったな!」的に、
社内の営業スタッフが、心を痛めます。

安さと利回りで買ってしまったこと。
管理費・修繕積立金を自分が払うと思っていなかったこと。
自主管理をして、賃貸管理の手間の多さに驚いたこと。

車(動産)を買う時は、みなさん結構調べて買うはずなのに、
不動産を買う時って、高額なのに意外と調べずに買っちゃうんですよね。

これ、本当に不思議です。

管理受託するのはいいですが、
現時点でCFが赤字だと、余りにも不憫なため、
ついつい、「分析しましょうか!?」と助け船を出してしまいました。

最近思うのが、PMの言葉はだいぶ馴染んできたのに、
PMの仕事のひとつである、「投資分析」をできる人が、
この身近人っ子一人いないことを、不憫に思います。

いないのであれば逆に、これだけでも分析でも
コンサルフィーをいただいても、いいのではないかと、最近思い出してきた次第です。
(占いでも、当たりはずれ関係なく、数千円払いますから)

世間からは高度な分析も、共通言語を持つもの同士であれば、当たり前の指標です。

全国各地にいらっしゃるCPMの方達は、高度な投資分析をされるため、
結構なコンサルフィーを対価としていただいているようです。

キケンジ自身も、実務とだいぶ紐づき始めたいま、
不動産コンサルタントとして、デビューを果たそうかと、
そんなことも考えたりしています。

はい、前置が長くなりましたが、今回買われた物件の投資分析がこちらです。


20221208_195010


築34年 RC区分マンション一室
価格 ¥2,700,000
表面利回り:12.44%
購入時CP:4.35%

FCR:3.96%
CCR:3.96%

NPV:▲¥345,151
BTIRR:2.82%
ATIRR:1.88%

全額キャッシュで購入されたのが、
唯一の救いでした。(;^ω^)

お笑い芸人、千鳥の大悟さんのような、
ちょっといかつい、そして寡黙なお客様。

初対面当初は、色々思う所あったのか寡黙な姿勢でしたが、
不動産投資を一つ一つ紐解いて、出口戦略まで説明すると、
だいぶ笑顔を取り戻していかれました。

俗にいう、ぼろ物件を購入しても、
CCIM/CPM理論で、なんとか出口に導くことができるのは、
本当に私としても、嬉しい出来事のひとつです。

セカンドオピニオン的な、賃貸管理受託。
そんな日々が、皆さまのお役に立てれば幸いです。


それでは、また!!


KAZTDSCF7026_TP_V4



↓ ↓ ↓ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)

人気ブログランキング

人気ブログランキング
続きを読む

人生それほど長くない




人気ブログランキング


人気ブログランキング

↑ 
↑ 
☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)


こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


寒いと辛い物が美味しく感じますね🌶✨
キケンジ、辛い物が得意ではないですが、
チャレンジ精神は旺盛なため、ついつい辛い物に挑んでしまいます!

おかげで夜は、大変苦しむことになりますが……。
ひと時の刺激は、後の苦しみにも代え難い物があります。🥵


さて、昨日は、ここ数年お世話になったオーナー様が、
わずか60代でご逝去されため、相続の手続いにお伺いしてきました。


色々と苦労もありましたが、
もう二度と会話が出来ないかと思うと、
非常に寂しい気持ちになります。

また、相続手続きに携わるたびに、
自分の時は、どうなることか!?

また、その時(死)を思うと、
それまでの経緯を逆算し、人の人生は思うほど長くはないこと。

やりたくないことを、やっている暇はないことを感じながら、
帰りの夜道を自転車で走っています。
タイミングがいいのか、近所の葬儀場が通勤ルートのため、
より一層考えが深まります。

亡くなるわずかひと月前に、しばらく担当から外れていたキケンジを、
再度指名いただいたことは、非常にありがたい記憶となりました。

まさか一月ほどで、急逝されるほど、
体調が悪いとは聞いていなかったので、
もう少しこうしておけば良かったかなと、
後悔の念が湧き立ちます。

相続ビジネスが、やたらと目立つ今日この頃ですが、
私としては、あくまでカスタマーフォーカスに照準を当て、
相続の手続きをお手伝いさせていただければ幸いです。

よくある話で、三代で財産が無くなるような、
そんな時代ではないことを、証明していきたいですね。

それでは、また!!


B621C7A6-268B-4212-A54F-71C719E96A91




↓ ↓ ↓ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)

人気ブログランキング

人気ブログランキング
続きを読む

プロパティマネジメント




人気ブログランキング


人気ブログランキング


↑ 
↑ ↑ 励みになります!!☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)



こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

食欲の秋が過ぎ去ろうとしていますが、
冬は冬で、鍋料理などは美味しい季節となりましたね🍲
寒いので、体温維持のため、痩せれる季節かと思っていましたが、
冬の幸を思うと、まったく痩せれる気がしません!(笑)

oishii2_man

さて、最近のお仕事の縁で、
区分マンションの管理会社さんたる、お客様がいらっしゃいます。

「管理」と一言にいえど、
「賃貸」と「区分(分譲)」とでは、
運営からメンテナンスから、大きく違います。

資格でいえば、
賃貸は、「賃貸不動産経営管理士」。
区分は、「管理業務主任者」「マンション管理士」。
難易度も大きく違います。


元々は、クレーム対応からのご縁。
私の中では伝説になりつつある、「残務処理」という名の、
賃貸物件の不良案件(債権)処理から、はじまりました。

この管理会社さんが保有する賃貸物件で、
修繕費を回収できていない事が判明しまして、
その対応に当時の担当者から引き継いでのご縁です。

業界では有名な、窓ガラスの熱割れ。
これの交換費用の未回収案件。
内容としては、非常にショボいと思われますが、
鎮静化には、かなりの体力を消耗しました💦。

当時の担当者と共に、先方の管理会社さんへ赴きます。

キケンジ「かくかくしかじかで、お支払いいただきたいのですが・・・。」

管理会社「あのねぇ、こちらは何度も請求書送ってって言ってるのに、
     送ってこなかったのは、おたくなのよ!
     保険処理するのに、写真もいるし見積もいるのに、
     なんど催促しても出さない。
     終いには、了承してないのに、勝手に工事して・・・。
     挙句の果てに、金払ってないって、おたく・・・。(# ゚Д゚)」

キケンジ「申し訳ございません…(限りなくリピート)。」

この時ばかりは、
テレビドラマ「ホテル」の、高嶋政伸さんを超えます!😅

そこからは、メールが届けば即返信!
着信が入れば、夜だろうがオフだろうが、随時対応!!
そんな、三河屋のサブちゃんのごとく、フットワークの軽さを発揮し、
信頼回復に努めました。(;'∀')

そして、一年後・・・。

「キケンジ、新築案件やるよ!!」と、格別のご褒美をいただきました!

しかも2棟同時に!!🏢✨🏢

世の中分からないものですね~。(*^-^*)

しかし、せっかくいただいた新築物件。
またもや、事件が発生します!!

竣工2か月が経過するのに、1部屋しか決まっていない…。
(あれ!?うちの仲介力、こんなものだっけ…。)

「姉さん、事件です!」

初っ端より効果は薄れているかもしれませんが、
ただひたすら、高嶋ホテルマンを演じます。


title-752


「申し訳ございません…😞」

時期外れの竣工、新築の飽和状態、
広島へファンド進出による、賃料の異常な値上がりなど、
条件は様々ありますが、そんなことがあっても、
1部屋決定だけでは、良い訳になりません。

他社仲介業者のチカラをかりるべく、
逆転の発想で、「管理させてもらえませんか?」
と提案したところ、稟議に稟議を重ね、
なんとOKですと、快諾をいただきました!(゚д゚)!

この管理会社さん、
全国に保有物件を持ちながらも、管理を任せたことは、
一度もないとの事。

逆に言えば、全国の賃貸業者が、「管理」をエサに、
いい具合に使われ放題されていたのも事実です。

私もその一人ではありましたが、
一つだけ違うのは、CPMホルダーで有る事。

投資分析の視点から、物件運営を提案できます。
区分マンションでは当たり前の、収支計算による運営。
長期修繕計画など、CPM理論と被ります。

先方から、企画時のDCF法分析結果を、提示されても、
当たり前にボールを投げ返せます。

キケンジ、
三河屋のサブちゃん的に、御用聞き営業(どぶ板営業)も、
スペシャリストではありますが、ただ単に御用聞きではなく、
他の業者では対応しずらい、痒い所に手が届いたのも、
今回のラッキーではなかったかと思います。

ちなみに、他社のチカラを借りるということは、
管理受託することにより、社内規定で縛られていた
同業他社さんへの窓口の展開、および手数料を解放できるようになります。

例えばの話、
AD(いわゆる広告料)が、オーナーからは2か月でるが、
自社で契約手続きするため、担当店が2か月ぶんのうち、
1か月分を手数料としてとるため、実質AD1か月の物件と、
ネットワークには広告されるため、あまり魅力が出ないのであります。

決まりが悪いので、オーナーさんから、
「じゃあキケンジ、ADもう1か月増やしてやるよ!」
と言われても、実際のところ、その1か月は客付け業者に届かないため、
心苦しい日々を過ごすこととなります。

賃貸経営、オーナーが一番厳しいですが、
運営するプロパティマネージャーも、責任が一手にかかるため、
非常に苦しいところであります。

昨今、名ばかりのPM(プロパティマネージメント)が横行していますが、
本来であれば、もっともっと高度な知識と経験で行われるべきところです。

終いには、
不動産とは何の関係もない会社が、PMを前面に打ち出し営業している姿は、
ホンモノの私からすると、滑稽で寂しい気持ちになります。

PMの言葉が、成り下がってしまう、そんな風潮です。

とはいえ、逆に私たちが、素晴らしいPMを提供する事により、
お客様の声から、業界全体もしくは垣根を超えて、
質の良いプロパティマネージメントが、広まればいいかと思っています。

今回の管理会社さんも、
一言でいえば、「格上」の相手でありクライアント。

業界でも重鎮を担う管理会社さんが、口コミでキケンジPMを、
世に知らしめていただければ、これ幸いかと考えます。

そのためには、精進精進!!

先方の考え方をトレースするために、
「管理業務主任者」「マンション管理士」
試験の勉強を始めました。

すでに取得者のかた、
良い勉強方法あれば、またご教授くださいませ!

それでは、また!!


150415472505_TP_V4



↓ ↓ ↓ 励みになります!!☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)


人気ブログランキング

人気ブログランキング
続きを読む
クリック応援お願いします!
☆リンクフリーです☆
このブログはリンクフリーです。 許可無しに、自由にリンクしていただいてOKです。 また、相互リンクも受け付けております。 下記「お問合せ」にて、お申込み下さい。
お問合せ

名前
メール
本文