キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

CPM

IRRの復習



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おはようございます!キケンジです。


コロナと共に、花粉症に苦しむ毎日です。🌲🌳✨
例年であれば、GW過ぎには落ち着きをみせるので、
14日の規制緩和とともに、花粉も緩和といわず
終わって頂きたいものです。(;´Д`)


さて、10日のインターバル中に何を行っていたかというと、
ひとつがIRR(内部収益率)のおさらいです。


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正直、CPM(公認不動産経営管理士)を取得後、
通常の地主さんや不動産業者さんでは、話が通じません。
一から説明しても、正直なところ皆さんチンプンカンプン!ヾ(@~▽~@)ノほへぇ?
前向きに教えて欲しいとおっしゃられるかたは、皆無の状況です。💦


私が取得のきっかけとなった、広島開催の賃貸住宅フェア。
10年ぶりの開催とあって、様々な企業さんや著名なセミナー講師が参列。
私は地方のいち不動産会社の従業員として、
業界をリードする方々とお会いする、初めてのきかっけでもありました。


その際、CPMカリキュラムの講師でもある、
I社長のセミナーを拝聴させて頂きました。
立ち見で一杯のなか、辺りを見回すと、
広島では著名な「大家の会」のメンバーの方々も見受けられます。

さあ、どんな内容を話されるのか??
ワクワクどきどき感が満載のなか、セミナー内容をみますと、


V=I/R ?

レバレッジ効果 ??

ADS? K%?? NOI???

アービトラージ??


カタカナやアルファベットばかりで、まったくわかりません・・・(;^ω^)
こんなこと身近で聞いたことがない!
会場の皆さんの顔も、「いや~わがんねっ💦💦」的な感じです・・・。


そんな記憶も、いまでは懐かしい過去です😊
金融工学と不動産を兼ね備えたCPMを学んだいまでは、
すべてが理解と解説ができます。


まだまだ表面利回りや、ローン返済額だけの判断で、
不動産投資をしている方が可哀想に思います。
ただでさえ、1~2年前の不正や改ざん問題で融資が付きにくいご時世。
どんな不動産を?何を買ったら?保有か?売却か?売るならいつか?
全く分からないなか、続けてのコロナショック!!
なにをどうしていいかわかりません!!


安くなって表面利回りが10なんパーで、いいもん買ったわ~♡
などと満足しているものに限って、後々出口で赤字だったというのはザラにあります。
いい話をする不動産営業マンに限って、自分で物件を所有していなかったり、
裏で金融機関や士業と繋がって、たっぷりと謝礼を貰っていることでしょう。


そこで役立つのがDCF法なんですね!
数字ですべてを表してくれます!!


この金額で買いか?
結局いくら儲かるのか?
いつ儲けが最大になるのか?
いくら投資したら、いくらリターンが増えるのか?


これらの事が、営業マンの適当なセリフではなく、数字で表されます✨
誰の教えも得ずに、これだけの事がわかる。


というか、何を買ったらどれだけ将来儲かるかがわかるということは、
DCF法そしてCPM理論で物件を買っていったら、
どんどん良質な資産が増えるのでは??


もしかして、本物の「金持ち父さん貧乏父さん」のサクセスストーリーを!
夢を現実に叶えることが出来るのでは!?


やばい!やばい!!やばい!!!
怖い!怖い!!怖い!!!



本当に出来そうで・・・(;´Д`)



ということで、CPMの素晴らしさを理解できない方達は、
一生貧乏父さんなんだろうと思い、ほおっておく事にしました。(笑)


そして、私は金持ち父さんへの道を・・・。°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°


そのためには、指標のひとつである「IRR」の深堀りです。
というか、授業以来の復習です(笑)


そして、IRRやNPVといった指標が、
手計算により電卓で弾きだすことが出来る、
世界のビジネスマンご用達の金融電卓「HP製 10BⅡ」



HP 10bII 金融電卓
ヒューレット・パッカード(HP)




もう手放せません!
物件の現地調査をしながら、現地で投資分析が出来ますから、
非常に重宝しています。


今までであれば、NPVやIRRの数式をご説明させて頂くのですが、
教えるのが勿体なくなってきたので、控えることにします。(;^ω^)
なにせ金持ちになれる数式ですからね✨


受講費が80万円ほど、移動・宿泊費を合わせるとおよそ100万円を越しますが、
人生におけるレバレッジ効果は、果てしなくビッグと思います。


逆にいえば、こういったことを知らずして
不動産や資産設計を語る事自体が、今となっては恥ずかしい次第です。


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巣籠期間、ただでは籠りません。
インターバルを兼ね、他にも色々と試しています。

前向きに!前向きに!!

それでは、また明日!!


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Time Value of Money (TVM)



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おはようございます!キケンジです。

収益物件の投資分析をするにあたって、
非常に役立つのが「NPV」と「IRR」です。

NPV(正味現在価値)
投資コストを、投資の予想される、全ての将来の金銭的収益を割引いた、
現在価値(PV)の差額です。

IRR(内部収益率)
もし、投資家に要求利回りがない場合、IRRを使うのが投資の評価に効果的です。
IRRは期待される将来のキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる
収益率と定義されています。IRRは、NPVがゼロになる収益率でもあります。

NPVが分かることによって、いくら儲かるのか。
あといくら投資できるのかが判断できます。

またIRRが分かる事によって、どれくらいのキャップレートを手に入れられるのか。
その物件の収益率の最大率が判断できます。


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5年後10年後を見据えることによって、現在の価値はいくらか?
売却までのキャッシュフローを積み重ね、売却手数料とローンの残債、税金などを差し引いて
最終的にいくら儲かるのかなどを算定していきます。

TVM。Time value of money。
貨幣の時間的価値。
今の100万円と、10年後の100万円は、価値が違いますから、そこを計算していきます。

普通の売買ですと、表面利回り。
ちょっと気の利いた人で、ネット利回り。
更に気が利いた人で、IRR。
もっと気が利いた人で、修正IRR。

私も、IRRまでしか見解がないので、次のステップである修正IRRを学びに行きたいと思っています。
IRRだけでも、十分に投資の判断ができるのですが、
今現状のセールスマン的立ち位置からの脱却を図るべく、
修正IRRを学び、コンサルタントまたアセットマネージャーとして、
羽ばたきたいと思っております。

といっても、これもまたコロナウィルスの影響が懸念されています。
次々に、3密対策として、色々な試験関係が中止~延期さえています。
今年1年は、おとなしく自宅で勉強しろとの、神様のお告げかもしれません。
じっくりと、予習復習を重ねたいと思います。


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散歩をしていると、近くのため池の魚たちが冬眠から目を覚ましました。
もうすぐ春と思っていましたが、
引っ越しシーズンとコロナウィルスの影響で、すっかりと春の訪れを感じとるのを、
逃してしまっていたように感じます。

明鏡止水
くもりのない鏡と静かにたたえた水の意で、心に邪念ややましさがなく、
落ち着き払っている状態をいう言葉であるのこと。


穏やかな水辺をみると、以前上司から頂いた言葉を思い出します。
慌てふためくことが多い情勢ですが、自然の摂理に沿い、心おだやかに対応していきたいと思います。        
                                                                                                                             
それでは、また明日!!!

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想いは通じる



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おはようございます!キケンジです。

全国的な緊急事態宣言とともに、
いつもお世話になっています「イオンモール」も食料品以外の店舗は休店。

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近くのお客様を訪ねるため、駐車に立ち寄ったのですが、
車がほとんどいないのが分かります。
いつもであれば、週末の土曜日となると、辺り一帯は渋滞に巻き込まれる
次第であるのですが、ここまで人や車が少ないと、
バイオハザード的な危険な状況にあるのだと、肌感覚で感じ取れます。


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逆に言えば、これだけ少なければ「3密」は避けれているのかと、少し安心します。
あとは、風に乗ってウィルスが飛んでこないことを願います。

その願掛けは、敷地内になぜかモニュメントとして設置されている
トーマス君のような機関車へ。
通常であれば、皆さん萌え萌えするところですが、完全に見飽きているためか、
公園の遊具程度の扱いで見られています。(^-^;


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さて昨日は、収益物件の絡みで一日を過ごしていました。

ここ2~3日で、新たにお知り合いになれた方なのですが、
実は、キケンジ自身が以前から非常に気になっていた方でした。

ほぼ個人さんでやられている不動産業者さんなのですが、
買取再販の手法が、私が求めているやり方と非常に酷似されているのです。

ポータルサイトを眺めていると、ああ~あの物件買われたんだな~と見受けます。
そして、ものの数か月~数年で、建物全体のメンテナンスを施し、物件価値を向上させての再販。
このサイクルと件数が、日に日にアップしていく、最近では大手不動産会社さん以上に、
こちらの方の物件がポータルサイトを賑やかせている状況です。

私の勤め先では、買取再販はやらない方針なので、
それならば自身でやってみようかと思っているなか、
目の前でそれをズバッと大量に見せつけられると、気になってしょうがないです。

しかし、同じ市内の業者さんですから、基本的にはライバル会社に当たります。
話をしてみたいけど、会う機会もないだろうな~と、
そんな想いでここ数年過ごしていたら、会えました!ばったりと!!

「信は力なり!」
想いは通じるんですね~。

「貴方の人生は貴方の思い通りに変えられる。なぜなら貴方自身によってデザインされるのが、
 貴方の人生だからだ。」
*ジョセフ・マーフィー


人生って本当に不思議ですね。
ずっと思っていたことが、現実になることがしばしばあります。
諦めずにいれば、かなうことがあると感じます。

そして、お会いした後ですが、これがまた話が早い!
経営者の方であり、また不動産をどう仕入れて、どう加工して売るかというのが、
明確にビジョン化されています。
私も、内容に沿ってのご提案に、ちょっぴりCPM理論を付け加えるだけです。

保有しても、数年後に売却しても、どちらでもよいとのご要望ですから、
DCF法でどちらも算出できます。

ハマった!!°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

年齢的には、私よりもお若い方ですが、
家賃管理以外は、すべてご自身で対応。
共用部の清掃も、ご自身でされる前向きな姿勢は、共感を得ます。

聞けば以前は塾講師だとか。
異業種からの参入で、わずか数年で急成長された様子です。
そういえば、CPM同期でも塾講師を以前されていた、
キレッキレの経営者の方がいらっしゃいました。

やはり勉強同様に、答えを求めてからの判断となるのでしょうか。
論理的に分析されるため、成功チャートがお話から感じ取れます。
表面利回りと、ローンがつくかどうかで判断するような、
売買事例とは、完全に訳が違いますね。

皆さんの様に、私もサクセスストーリーを生み出すため、
今後とも、長いお付き合いをさせて戴きたいと思います。
                               
                                                                                                                                     
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第195回 カーブアピール



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おはようございます!キケンジです。

ブログを始めて、はや7ヶ月。
取扱説明書を読むより、まずは自分でやってみてから、
取扱説明書を作るというタイプですから、今回も暗中模索でやってみました。
もう少しで、200勝投手ならぬ、第200回を迎えようとしています。
達成した暁には、自分への褒美を何か考えてみようと思います。


緊急事態宣言が全国に発令されての初日。
広島市内を走ると、いつもよりも少々人通りと車の量が少ないです。
個人も法人も、対応が早い方は早いですね。
レスポンスが肝心です。

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また、休むことが出来る職種の方もいれば、そうでないかたもいらっしゃるわけで、
医療関係や役所関係などは、普段と変わらずに業務に従事されていらっしゃいました。

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医療関係に限らず、様々な分野の最前線で働く方に感謝します。
ちょうど通りがかりに火災の現場を見かけましたが、
コロナだからといって、警察や消防がストップしてしまっては、大変です。
自然災害時にもそうでしたが、自らの危険も顧みず対応する姿は、
何度見ても感謝の思いがこみ上げます。

私ども広島の企業も、発令後の今日から連休明けまで、休業体制が多くあるようです。
私自身、どちらかといえば外に出ていきたいタイプ。
自宅待機や在宅勤務というのは、個人的に非常にしんどいかなと思います。

新規にネットに掲載された売り物件などは、一目散に見に行きたいのです。
より良い不動産を見たい!欲しい!!紹介したい!!!
という思いからか、段々と仕事とプライベートの境があいまいになり、
じゃあ休日で時間があったら何したい?となったら、
気になる物件やその地域に赴いています。


20200417_113449


久しぶりの収益物件をカーブアピールで分析。
これが非常に効果があります。
物件全体が収まるように、写真をとったり見まわったりしますが、
目線が近い分けっこう見えて無い部分が多いんですね。

不動産を評価する際に、「カーブアピール」という言葉があります。
カタカナでいうと、曲がっている道を指すカーブ(Curve)と思いがちですが、
道路にある縁石(Curv)を指しています。

車道で通りがかった際に、カーブの向こう側にある物件を、
反対側の縁石向こうから物件を眺めると、客観的に物件を見ることができるという手法です。
物件がどう景色に映るか、どう景色に溶け込むか。
またどうしたら映えるかなど、非常によい角度で全体像が見えます。

資料作成や査定するだけなら、物件の周りをチョロチョロとみて回ればいいのですが、
物件価値の向上を模索する際に、カーブアピールは有効手段と感じます。

その後は、数字的な分析。
NPVとIRRを計算して、この投資は有効かどうか判断していきます。
この作業が、非常に楽しいです°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

そんな風に、毎日バタバタと過ごしていると、
ついつい給油を忘れがちに・・・(;^ω^)

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給油ランプがともり、半端ないドキドキ感とともに、遠方から給油所へ向かいます💦
間に合って良かった~!(*´ω`)

ゆとりある行動が大事ですね。
今日もひとつ戒めになりました。
                                                                                                                                                                     
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おでん投資家


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こんばんは!キケンジです。

いや~花粉がメガマックスに降ってきます!
大陸が近いせいか、たまにPM2.5も流れてきます。
とどめは、もうじき黄砂の時期・・・。
重度の花粉症持ちである私にとって、マスクのある無しは、死活問題!!

だけど、巷にマスクは・・・。

20200214_145052

わかりやすい案内ですが、
フォントの大きさとともに、絶望感も大きいです・・・。
わかりやすくて、有難う!店員さん!!(´;ω;`)

花粉の影響でマスクがないため、元と断とうと病院へ薬をもらいに。
しかし、アレルギー性の薬は結構な副作用があるため、あまり飲みたくはないですが、
背に腹は代えられなず、服用すると案の定・・・だるい・・・。
そして、あまり効果がでない・・・。
あまりの苦しさのため、昨日は日記であるブログもお休みしてしまいました。


話が変わり、先日は久しぶりにCPM同期の方々とお会いしました☆
CPM同士での取引が成就したようで、おまけで私もお呼ばれさせていただきました(*‘∀‘)
CPMが管理するクオリティ高い物件の取引が、実際に行われたことに驚きと喜びが隠せません!

しかし何と言うか、一言、「やっぱり同期はいいですね💕」

なかには、CPMに続けてCCIMを受講され、つい先日CCIMホルダーの方々もいらっしゃいます!
ほんと知識も心もクオリティが高い!目線が高い会話は、非常に有意義な時間でした。
ときどき、キケンジの頭では追い付いていけなくなりますが、
私自身も感化されて、どんどん前向きに!
夢が現実へと加速していくのが、肌感覚でわかります!

会話も弾みますが、口に入る食事も美味しい!
広島CPMの食事処として、スタンダードになりつつある、あのお店のお料理🐡
いつ食べても美味しいです☆

トップバッターで出てくる「アナゴの刺身」
ふぐのような触感ながら、歯応えから淡白ながらしっかりとしたお味!
紅葉おろしとポン酢がよく合います💕

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夜がふけていくとともに、お酒もどんどん進みます!
「黒ひげ危機一髪!」で遊びながらも、ときどき真面目な話で盛り上がります。
普段の生活で、なかなかこういった関係は見つからないだけに、非常に楽しい夜となりました。

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キケンジは、同期の方からは「けんちゃん」の愛称で呼んでいただいております。
ファーストネームで呼んでいただくと、なんだか小学生の頃のような、素直な気持ちになります✨
こども感覚を味わいながら、仕事の事や家庭の事、育児の事など本気で真面目に語り合える。
なかなか無いですね。こういった関係は。ほんとありがたいことです!(#^.^#)
こういった関係は、ずっと続けていきたいですね。
ほんと、よい資格にめぐり逢えたと、心から思います。

人生をよりテクニカルに!
表面利回りで取引する、拙い不動産投資に終焉を!!
このブログのルーツである、「おでん」を題材として、
世の中の不思議なことに、「おでん投資家」として、
どんどんチャレンジしていきたいと思います°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

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