キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

CPM

極稀にフィット



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おはようございます!キケンジです。(*‘∀‘)✨

昨日は、安倍首相の辞任表明、驚きましたね。
賛否両論、メディアやだいたいの方は、なんだかんだと言っておられますが、
個人的に、まずは歴代最長の8年近く人気を務められたことに敬意を表したいと思います。
普通の人にできることじゃないですからね。

このコロナ渦で、次の人選や経済など、これから問題は山積み。
ほんとどうなることやらですね。


seiji_souridaijin


昨日は、会計アプリのマネーフォワードさんの
不動産投資に関わるウェビナーを拝聴させて頂きました。

私の尊敬する不動産コンサルタントさんが、講師を務めていられたので、
是が非もなく参加をポチっと!
ですが、約3時間半の長丁場。
タイムテーブルで、不動産投資会社が数社出ていましたが、セールスばんばんの内容。
「不動産投資、自己資金無しで始められます!」
「なんとお金をつかわずポイントで!不動産投資ができます!!」
など、まるでテレビショッピングのような、セールストークが飛び交うなか、
ちょっと大丈夫かな~~と待ち続けた数時間・・・。

CPM/CCIM理論での、投資分析講義は、他と完全に一線を画し、すべてがロジカル!
安心して内容を拝聴しつつ、完全に通常の不動産会社とは、まったく土俵が違うのを、
改めて実感いたしました。

私自身、勤め先のクライアントに投資分析の理論を話しても、
実際は、ちんぷんかんぷんの方がほぼ大半!
投資慣れしている方でも、表面利回りと融資の金利で、判断してしまう方も多く、
投資ってそうではないんですよ!となかなか伝わりにくいものです。

そんななかでも、ごくまれにフィットする方もいらっしゃり、
その様な方からは、多大なる信頼を得ることがあります。
求めているそれぞれ目線の高さが違うのですが、合う方には合うんですね。

大衆食堂的な物を選ぶか?
ちょっと高級なビュッフェスタイルでも選ぶか?

そんな具合でしょうか。

たまにフィットするかたも、長年私のような人間を探し求めてきたので、
だいぶ苦労をされているかたが多いです。
あんまり、いませんからね・・・私のような変人・・・よくいえば、
AM(アセットマネージャー)もしくはPM(プロパティマネージャー)・・・(;^ω^)。

まだまだ、道はじまったばかりですが、
人と不動産の幸せな関係を構築できるよう、
スキルのステップアップを重ねていきたいと思います。

それでは、また明日!!

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プロパティマネジメント



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おはようございます!キケンジです。(*‘∀‘)✨


天気予報では、今週は気温が下がるような事を、
言っていたような気がしますが、まったくもって灼熱地獄🌞。
熱中症などのリスクを避けつつ、都合よく私の余分な脂肪分だけが、
燃焼してくれることを切に願います(;^ω^)…。

先日、異業種からの不動産業界への参入に触れましたが、
街中歩いていると、結構ありますね~。


20200821_153230


私も電力をお世話になっている、中国電力さんの窓にも、
だいだい的に掲示されています。
プロパティマネジメントの文字が!?

電力会社さんですが、設備系は全般的に対応しているので、
メンテナンスなどの維持管理には、非常に優れていると思います。

スマホのあんしんサービスのように、
毎月少額づつの費用で、パッキン交換やそのた修理を対応してくれるので、
意外とリーズナブルに感じます。

また、用地買収なども大きく手掛けているでしょうから、
あながち不動産と縁遠くない関係なのでしょう。

異業種の利点を加えて、垣根を越えてくると、
今までの通りの不動産業では、太刀打ち難しい状況となるでしょうね。

となると、あとは本当の意味でのプロパティマネジメント
提供できるかに否かに、左右されるのかと思います。

だいたいの不動産業者って、
業務でプロパティマネジメント業をうたいつつも、
PMの有資格者って、ほとんどいないんですね。

その中でもCPMは、世界最高峰のPMの資格ですから、グローバルに通用します。

PMだからメンテ系と思われがちですが、
およそ半分は投資分析のファイナンスに関するものですから、
数値的に投資効率を求めることが出来ます。

私自身、業務に携わる普段の中で、
分析型のイケイケ投資家さんや地主さんと相まみえても、
アセット系のレンダーやファンド系の方たちと接しても、
余裕をもって接することが出来るようになったのは、
取得して本当に良かったと感じます。

PMで不安に思われる方がいらっしゃれば、
林修」先生的に、「今でしょう!」とお勧めしたいと思います。
早ければ早いほど、投資とリターンの関係で、
早めに自身へのリターン(利益)を得ることが出来るからです。

ですが林先生曰く、「勉強は贅沢」です。
私もこれには、深く同調します。
勉強に費やす時間と費用は、自分だけで作り出すことが出来ません。
そう思うと、勉強できることが当たりまえとなりつつあるいま、
学べることに感謝し、学べる環境をつくってくれている
家族にあらためて深く感謝したいと思います。


それでは、また明日!!

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もうすぐ三回忌



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おはようございます!!キケンジです。(*‘∀‘)

梅雨が明けたような暑さが続きますね🌞。
汗っかきの私は、タオルハンカチからフェイスタオルへ
そろそろサイズアップを図ろうとしています。
どんな暑さでも、ネクタイピシっとして上着を羽織り、
自転車で移動する証券会社の方を見かけると、
私としては、地獄を想像するとともに、尊敬のまなざしを送ります💦。


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昨日は、非常に楽しみにしておりました、
不動産団体である「IREM JAPAN(アイレム ジャパン)」さんの、
ウェビナーを拝聴いたしました。
非常にスキルと志の高い方たちの集まる団体で、
いつもながら多大なヒントと感銘を戴いている次第であります。

今回のタイトルは、
『脱”不動産屋さん” -不動産営業マンをコンサルタントに変える
CPM🄬(不動産経営管理士)とは-【不動産会社・不動産投資家向け】』

との内容でして、
CPMを実務へ落とし込みへ、まだまだ満足がいかない日々のもどかしさと、
私が特に好んでいるスピーカーの方々の登壇ということで、
数か月前から楽しみにしておりました。
勿論、内容は素晴らしいものでしたよ(*´ω`)✨。


Screenshot_20200717-193930 - コピー



そこで、ひとつ気になったのが、「どんな方にCPMを勧めたいか?」
との問いへの返答のひとつで、
「本当にオーナーさんの事を思って、PMを向上させたいかたに是非!」
というのがありました。

そう!私も元々はお世話になったオーナーへの恩返しがしたい!
グレーな業界の中であって、これ!という手法が見つからない!
などの思いあって、なにかないか!?なにかないか!?と探したところ、
CPMにたどり着いたというわけでありました。

なかなか、CPMの落とし込みに悩む毎日のなか、
大変お世話になり恩返しがしたかったオーナーIさんを思い出し、
昨日は、数年越しのお礼とご挨拶にあがらせて頂きました。


20200718_102545 - コピー


残念ながらIさんは「急性骨髄性白血病」でご逝去されています。
お仏壇へのご報告をさせていただきました。

ゼネコン上がりで、設計会社の会計を務めていらっしゃったので、
まるで工事現場のように、ちょっと粗目のお言葉で、まいど𠮟咤激励して頂きました。

勤め先では、一番古い部類に入るオーナーさんで、
弊社会長が新築マンションをプロデュースさせて頂き、
その後のお付き合いは、創業メンバーである弊社専務がお話させて
頂いていた非常に大切なオーナーさんでありました。

「なぜこの工事はコストがこんなにかかるのか?」
「なぜおたくの管理はこうなのか?」
「なぜ入居者はこういったことをするのか?」

など、非常に細かく理に富んだやり取りをさせていただいたのを覚えています。
ご存命であれば、御年およそ80歳ですから、
私のほぼ倍の人生を送ってらっしゃいます。

仕事の経験においても、人生経験においても、
私のほうが勉強させられるばかりで、
私も管理部での若造時代は、一生懸命に対応させて頂いた次第であります。

そんなオーナーさんが、近所でマンション建て替えを検討している方を
紹介してくださったのですが、
通常であれば、弊社会長や専務に話がいくべきところ、
「あんたの成績になればの~と思っての・・。」
ぶっきらぼうにお話して頂いたのが、ちょうど亡くなる数か月前の事。

お陰様で、無事に新築RCマンションへ立て替える次第になりました。

ですが、ちょうど頃合悪く、
新築マンションの打ち合わせ等で忙しいさなかに、
オーナーさんの容態が悪化し、急逝されてしまった次第です。
無事に建築できたご報告もできないままでの、お別れは非常に寂しいものでした。

当時、今の部署へ異動したばかりでしたから、なかなか時間をとることもできず・・。
もうすぐ三回忌ですから、
葬儀以来の実に約3年ぶりでのご挨拶となりました。

仏前で、ご近所の建替えのお礼を申し上げつつ、
またウェビナーで初心に戻り思い出したCPMの取得をご報告いたします。

オーナーさんから生前は、一級建築士を推奨されていましたが、
「建築系の学校をでているわけでないため、時間がかかりますよ~(;´Д`)」
かわしつつ、あくまで不動産系の知識でないと、恩返しできないだろうと
当時は思っていた次第です。

しかし、年寄りの言うことは聞いとけと言う通り、
確かに不動産系の資格から派生して、FPや相続など取得していくと、
建築分野の知識が無い事に気づきました。
ほんとつい最近から、建築系の勉強を始めております。

ほんと感謝ですね。
親の言うことは、死んでからわかるといいますが、
ほんと、今になってわかることが沢山あります。
オーナーさんとの思い出は、沢山ありすますが、
当時の一つ一つの言葉に支えられ、今が頑張れていると思います。

そしてドラマのような結末が最後に。

建替えていただいたオーナーSさんは、
新築からそのまま賃貸管理を承っております。
お付き合いを続ける中、ふと
「なぜ、弊社を選んでいただいたんでしょうか?」
と訪ねたところ・・・。

「Iさんがね。キケンジさんは、根が素直で真面目だからR社で一番信頼のおける男だと。
 何事も最後まで諦めずにやり遂げるから、わしは信用している。
 建築屋は、(当時ハウスメーカーが数社競合)建てるのが仕事で建てて終わりだからそれまでと。
 付き合っていく人間を選ぶなら、わしはキケンジを推すと言われてね~。
    私が(Sさん)信頼するIさんが勧めるから、キケンジさんにしたのよ✨」


(´;ω;`)ブワッ

いやいや!
生前は、そんな褒めるような事は、一言もおっしゃってなかったのに・・・。
あとから人伝えに褒めるなんて反則です!
涙が止まらないじゃないですか・・・😢。

お互いグレーでなく、言いたい本音を言い、
白黒どちらかといったのが、波長はあったのでしょうか。
私そんなに立派じゃないので、ほんと恐縮です・・・。

ほんと、CPMをとったあとの、
今の私の知識や経験で、Iさんと話すことが出来たならば、
確実にIさんの資産背景であったり、相続の形というのも多少変わっていたのではないかと。
Iさんに限らず、すべてのオーナーさんに対して、残念な所はそれに限ります。

日々勉強していかなければ、オーナーさんの上手くいくはずだった
資産背景を違った方向へ持っていってしまうことは、少なからずあると思います。

お空から、Iさんが見守ってくれていると信じ、
今後は残されたご家族たちへ、お手伝いを差し上げていきたいと思います。


それでは、また明日!!
 

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IRRの復習



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おはようございます!キケンジです。


コロナと共に、花粉症に苦しむ毎日です。🌲🌳✨
例年であれば、GW過ぎには落ち着きをみせるので、
14日の規制緩和とともに、花粉も緩和といわず
終わって頂きたいものです。(;´Д`)


さて、10日のインターバル中に何を行っていたかというと、
ひとつがIRR(内部収益率)のおさらいです。


study_smartphone_asobu_man



正直、CPM(公認不動産経営管理士)を取得後、
通常の地主さんや不動産業者さんでは、話が通じません。
一から説明しても、正直なところ皆さんチンプンカンプン!ヾ(@~▽~@)ノほへぇ?
前向きに教えて欲しいとおっしゃられるかたは、皆無の状況です。💦


私が取得のきっかけとなった、広島開催の賃貸住宅フェア。
10年ぶりの開催とあって、様々な企業さんや著名なセミナー講師が参列。
私は地方のいち不動産会社の従業員として、
業界をリードする方々とお会いする、初めてのきかっけでもありました。


その際、CPMカリキュラムの講師でもある、
I社長のセミナーを拝聴させて頂きました。
立ち見で一杯のなか、辺りを見回すと、
広島では著名な「大家の会」のメンバーの方々も見受けられます。

さあ、どんな内容を話されるのか??
ワクワクどきどき感が満載のなか、セミナー内容をみますと、


V=I/R ?

レバレッジ効果 ??

ADS? K%?? NOI???

アービトラージ??


カタカナやアルファベットばかりで、まったくわかりません・・・(;^ω^)
こんなこと身近で聞いたことがない!
会場の皆さんの顔も、「いや~わがんねっ💦💦」的な感じです・・・。


そんな記憶も、いまでは懐かしい過去です😊
金融工学と不動産を兼ね備えたCPMを学んだいまでは、
すべてが理解と解説ができます。


まだまだ表面利回りや、ローン返済額だけの判断で、
不動産投資をしている方が可哀想に思います。
ただでさえ、1~2年前の不正や改ざん問題で融資が付きにくいご時世。
どんな不動産を?何を買ったら?保有か?売却か?売るならいつか?
全く分からないなか、続けてのコロナショック!!
なにをどうしていいかわかりません!!


安くなって表面利回りが10なんパーで、いいもん買ったわ~♡
などと満足しているものに限って、後々出口で赤字だったというのはザラにあります。
いい話をする不動産営業マンに限って、自分で物件を所有していなかったり、
裏で金融機関や士業と繋がって、たっぷりと謝礼を貰っていることでしょう。


そこで役立つのがDCF法なんですね!
数字ですべてを表してくれます!!


この金額で買いか?
結局いくら儲かるのか?
いつ儲けが最大になるのか?
いくら投資したら、いくらリターンが増えるのか?


これらの事が、営業マンの適当なセリフではなく、数字で表されます✨
誰の教えも得ずに、これだけの事がわかる。


というか、何を買ったらどれだけ将来儲かるかがわかるということは、
DCF法そしてCPM理論で物件を買っていったら、
どんどん良質な資産が増えるのでは??


もしかして、本物の「金持ち父さん貧乏父さん」のサクセスストーリーを!
夢を現実に叶えることが出来るのでは!?


やばい!やばい!!やばい!!!
怖い!怖い!!怖い!!!



本当に出来そうで・・・(;´Д`)



ということで、CPMの素晴らしさを理解できない方達は、
一生貧乏父さんなんだろうと思い、ほおっておく事にしました。(笑)


そして、私は金持ち父さんへの道を・・・。°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°


そのためには、指標のひとつである「IRR」の深堀りです。
というか、授業以来の復習です(笑)


そして、IRRやNPVといった指標が、
手計算により電卓で弾きだすことが出来る、
世界のビジネスマンご用達の金融電卓「HP製 10BⅡ」



HP 10bII 金融電卓
ヒューレット・パッカード(HP)




もう手放せません!
物件の現地調査をしながら、現地で投資分析が出来ますから、
非常に重宝しています。


今までであれば、NPVやIRRの数式をご説明させて頂くのですが、
教えるのが勿体なくなってきたので、控えることにします。(;^ω^)
なにせ金持ちになれる数式ですからね✨


受講費が80万円ほど、移動・宿泊費を合わせるとおよそ100万円を越しますが、
人生におけるレバレッジ効果は、果てしなくビッグと思います。


逆にいえば、こういったことを知らずして
不動産や資産設計を語る事自体が、今となっては恥ずかしい次第です。


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巣籠期間、ただでは籠りません。
インターバルを兼ね、他にも色々と試しています。

前向きに!前向きに!!

それでは、また明日!!


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Time Value of Money (TVM)



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おはようございます!キケンジです。

収益物件の投資分析をするにあたって、
非常に役立つのが「NPV」と「IRR」です。

NPV(正味現在価値)
投資コストを、投資の予想される、全ての将来の金銭的収益を割引いた、
現在価値(PV)の差額です。

IRR(内部収益率)
もし、投資家に要求利回りがない場合、IRRを使うのが投資の評価に効果的です。
IRRは期待される将来のキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる
収益率と定義されています。IRRは、NPVがゼロになる収益率でもあります。

NPVが分かることによって、いくら儲かるのか。
あといくら投資できるのかが判断できます。

またIRRが分かる事によって、どれくらいのキャップレートを手に入れられるのか。
その物件の収益率の最大率が判断できます。


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5年後10年後を見据えることによって、現在の価値はいくらか?
売却までのキャッシュフローを積み重ね、売却手数料とローンの残債、税金などを差し引いて
最終的にいくら儲かるのかなどを算定していきます。

TVM。Time value of money。
貨幣の時間的価値。
今の100万円と、10年後の100万円は、価値が違いますから、そこを計算していきます。

普通の売買ですと、表面利回り。
ちょっと気の利いた人で、ネット利回り。
更に気が利いた人で、IRR。
もっと気が利いた人で、修正IRR。

私も、IRRまでしか見解がないので、次のステップである修正IRRを学びに行きたいと思っています。
IRRだけでも、十分に投資の判断ができるのですが、
今現状のセールスマン的立ち位置からの脱却を図るべく、
修正IRRを学び、コンサルタントまたアセットマネージャーとして、
羽ばたきたいと思っております。

といっても、これもまたコロナウィルスの影響が懸念されています。
次々に、3密対策として、色々な試験関係が中止~延期さえています。
今年1年は、おとなしく自宅で勉強しろとの、神様のお告げかもしれません。
じっくりと、予習復習を重ねたいと思います。


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散歩をしていると、近くのため池の魚たちが冬眠から目を覚ましました。
もうすぐ春と思っていましたが、
引っ越しシーズンとコロナウィルスの影響で、すっかりと春の訪れを感じとるのを、
逃してしまっていたように感じます。

明鏡止水
くもりのない鏡と静かにたたえた水の意で、心に邪念ややましさがなく、
落ち着き払っている状態をいう言葉であるのこと。


穏やかな水辺をみると、以前上司から頂いた言葉を思い出します。
慌てふためくことが多い情勢ですが、自然の摂理に沿い、心おだやかに対応していきたいと思います。        
                                                                                                                             
それでは、また明日!!!

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