キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

不動産ネタ

施主検査


賃貸管理ランキング

↑ ↑ ↑ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)☆


こんにちは!風が吹かなくても足が痛いのに晩酌が外せれないキケンジです!

今日は、勤め先が展開する分譲マンションの施主検査のお手伝いです。

IMG_20191111_125209

IMG_20191111_100635

建築会社や設計会社のチェックを済み、
施主として、建物全体をチェックしていきます。
エンドユーザー様のユーザーチェック前の重要なチェックといえます。

47戸をくまなく隅々まで見るため、とても時間と労力がかかります。
しかし、今回のマンションはパナソニックの最新式の水回りが導入されているとの事で
楽しみにしていました。

そしてお目当てのユニットバスは、こちら!

IMG_20191111_105859

LED調光で、自由自在に明るさが変わります。ムード満点!
また壁面デザインもグラデーションで変化可能!!

IMG_20191111_103124

トイレについては、蓋が…( ゚Д゚)

IMG_20191111_141346

なんか便器に見えません…。お洒落…♡

IMG_20191111_104227

IMG_20191111_102255

リバーサイドのロケーションは見晴らし抜群です!
この場所なら夜景もきっと素敵に違いありません。


話は変わりますが、最近あるお方の影響で「作務衣」を着だしました。
これが思いのほかラクチンです✨
和の心意気を感じれるとともに、動きやすい服装です。
なんとなく掃除や家事に勤しむようになり、家族からも褒められるようになりました。

fashion_samue


着るもので進歩できるなんて、和服って最高!
続いてキケンジの性根まで直るよう、気合の入った掃除に取り組みます

応援クリック、どうぞよろしくお願い致します!!

↓  ↓  ↓




人気ブログランキング
続きを読む

24時間365日


賃貸管理ランキング

↑ ↑ ↑ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)☆


こんにちは!忘年会シーズンがやってきました🍺
皆様も風が吹いて痛くならないよう、お祈り申し上げます😅

キケンジは、もともと管理畑の出身です。
事務方ではなく、賃貸管理部門でございます。
なので、賃貸管理クレーム対応や賃貸経営に関わることに関しては、結構な量とジャンルを
こなしました。勤め先は、中四国ではトップクラスの管理戸数ですから、
案件と毎日の対応は、嫌というほどわんさかとあるんです💦

今では24時間対応が当たり前の世の中になりましたが、
私が従事していた当時は、広島では勤め先だけでした。
管理と言っても、オーナーには馴染みがなく、無償管理が当たりまえの時代。
「あんたのとこが決めたんだから、きちっと最後まで面倒みてや!」
「お前らが決めたんだから、尻ぬぐいするのは当たり前じゃろ!」
など、決めた営業マンもついつい督促やクレーム対応をしてしまう状況。
なかなか広島の市場は、管理料というものにお金を出す流れにはなりませんでした。

勤め先の二代目である現社長が、帰省し後継ぎとともに
広島のオーナー様へ管理の重要性を説いていきます。
しかし広島の市場は他県と比べても特殊です。お金に大変シビアです。
そのため、通常5%の管理料をまずは3%から始めました。
とにかく有償管理で質の高いものを提供していくことが最優先ですから。
有償管理で、クオリティの高いものを味わったオーナー様は、口コミでどんどん伝えていきます。
そうすると、お客様がお客様を呼び、どんどん管理戸数が増えていくわけですね。
私が入社したころは、5~6,000戸だったのが、いまや24,000戸を越しています。
陰ながら嬉しい限りです。

しかしながら、現在は24時間対応が当たり前の世の中になると、
管理料5%が高いとおっしゃられる方も出てきます。
賃貸管理の難しさが、あまり伝わらないのかと悲しくなります。

IMG_20191107_212420


働き方改革を叫ぶいまでは考えられないですが、
私が管理を行っていたころは、ほんと寝る暇などなかったですから。朝まで対応していました。
日中の仕事がだいたい21~22時くらいに終わると、その足で滞納者の督促に向かいます。
滞納者との闘いが終わる午前様くらいから、夜間緊急対応が始まります。

・鍵をなくして家に入れない
・水が出ない(断水)
・テレビが映らない
・インターネットがつながらない
・隣がうるさい
・家族と連絡がつながない
・火災
・家賃(滞納)のこと
・宅配BOXあかない
・お湯がでない(凍結)
・ガスの火がつなかい
・電気がつかない
・オートロックがあかない

様々な電話がなり、当番の日は、ほぼ毎日朝まで対応です。
盆も正月休みもありません。
2時間おきに、鍵の開錠依頼があったり、断水と火災が同時に発生したりと、
ほんと不動産会社に勤めるまでは、世の中こんなに色んな事があるんだと知りませんでした。
おかげさまで、警察や消防の方とは顔なじみになります。
現場で互いに協力しながら対応するわけですが、彼らは公務員で翌朝は非番。
我々は民間ですから、翌日もそのまま出勤といった、ほんとはブラックと言われるのでしょうが、
どこの不動産会社もこんな感じだったと思います。
個人経営の会社では、日常茶飯事だった事でしょう。

しかしながら、このような経験を踏んできたからこそ、今の自分の血肉となって
オーナー様や新規顧客を支えれるのではと思います。
今ではもう体験することができない、貴重な経験だったと思います。

家賃を何か月も払わない滞納者に対しても、以前は実力行使がほとんどでしたが、
法改正もあり簡単には追い出すことが出来ないご時世です。
部屋に入れないように対応したり、午前様の深夜に戦った日々が懐かしく思います。
こういった苦労があるからこそ、5%~の管理料があるのを知って頂きたいですね。

運営費の節約での自主管理もよいと思います。
しかしながら、法や条例でがんじがらめのご時世、大家が出来ることは限られてきています。
餅は餅屋。できることは、ある程度任せてその分あまった時間は、新しいことに時間を費やす。
もっと利益が得れるものに、時間を費やすことのほうが、レバレッジ効果が期待できるのでは
ないかと個人的に思います。

でも、ついつい時間があるからやっちゃうんですね。
我々のようなサラリーマン大家・投資家であると、時間もお金もないですから
否が応でも管理会社に頼まないとなりません。
でも、そっちのほうが稼いでいたらどうでしょうか。

ホームセンターに通い、原状回復工事をDIYで費用を抑えました。
ステージングで入居決まりました。確かに目先は熟知できますが、他のことには手が回りません。
不動産テック、IOT、どんどん進む不動産業界に追い付いていけなくなる可能性があります。
掘り出し物件があった時に、入居日前日の準備していたら、みすみす逃すかもしれません。

先祖代々の土地、手放したくないという気持ち、十分にわかります。
しかしながら、賃収の種を持ってくるは、管理会社です。
手放さないようにするためにも、管理会社というツールとチョイスは
非常に重要になってくると思います。


話は変わりますが、マクドナルドCEOが解任されたようです。

IMG_20191110_101518

色恋沙汰、どこにでもあるのでしょうが、
トップまで上り詰めて、ハラスメントで解任とは悲しいですね。
この後、家族との修羅場を想像すると、ほんと辛いですね…。

社内で色恋すると、一人だけの問題だけでなく、
関係する人間がまとめてダメになるケースがあるので、せっかく成長した人員を
大きく損失することが見込まれます。

社内恋愛は悪いことではないのでしょうが、
キケンジ個人的には、「男(営業マン)なら狩りは外でやれ!!」ですね🍖
社内イコール家族とも思えるところで、勝ち取ったにしても、戦勝としては如何と思います。
ダメ元で、外の高嶺の花に挑むのが男!!
はじめ人間ギャートルズ的に言えば、マンモスの肉をとりにいく
「🍖狩り!🍖」だと思います。

忙しくて時間がなくても、いい男は高嶺の花をゲットしてます。
駆け引き上手が、仕事にもつながり身になる。それが本当の大人の遊びなのでしょうね。
キケンジには、縁のない羨ましい話です…😅


応援クリック、どうぞよろしくお願い致します!!

↓  ↓  ↓




人気ブログランキング
続きを読む

無料インターネット


賃貸管理ランキング

↑ ↑ ↑ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)☆


こんにちは。風が吹くと足が痛むキケンジです!
今日も足首が弱冠いたみます💦

ブログもそうですが、インターネットによる市場の急激な成長は、驚くことばかりですね。
外出先からスマホで家電をつけたり、玄関の鍵がスマホで開けれるなど、
いったいこの先どれだけ便利になるのだろうと想像がつきません。

そんななか賃貸市場にも、インターネットの荒波が!!
ホテルやカフェ、観光地などでインターネットが手軽につながる、
無料インターネットそしてWi-Fi。
どこもかしこも歩きスマホで、観光客の方も旅行先でスマホで検索しながら
便利に旅を楽しんでおられます。
じゃあ賃貸はどうなの?ってなると、そりゃー賃貸もしかりでしょ!!
ということで、全国的に無料インターネットが、急激に導入されています。

CE8864EA-9E83-4D68-9288-B5C3BB09D124

今まではお引越しの際に、インターネットの引っ越しを申し込むと、
はやくて3か月、長くて半年まちで、ようやくインターネットが開線されていました。
そのあいだは、メールのチェックも出来ないといった不便な時代でしたが、
現在、賃貸物件にネットがつながっていれば、IDとパスワードを入力するだけで
即日インターネットにつながるという、大変便利な時代となりました。
今までの不便さがウソのようです💦

そしてこのインターネット、入居者だけでなくオーナーにもメリットがあります。
入居者に対しては無料なので、オーナーは運営のコストがかかりますが、
客付けの際にインターネット無料アパートである差別化により、入居率アップ!
テナントリテンションにより、入居者満足度を上げ解約率を防ぐ=空室率の抑制!!
それは、物件の総収入を向上させる事に繋がり、物件の価値が向上します。

今の時代、リフォームや共用部の改修を行ったところで、なかなか賃料を上げることは困難です。
そんななか、唯一賃料の下落をとめ、賃料アップを図れるのは、この無料インターネットの導入では
ないでしょうか。

しかしながら、通信会社もたくさんあります。サービスやコストも千差万別!
インターネット世代ではないオーナー様にとっては、選別はなかなか難しいものです。
そんなときは、入居者の方々からのご意見を募ったり、管理会社の話など参考にされると
ご自身の物件に適したものかどうかがわかるかもしれません。
デジタルだけでなく、こういったアナログな活動も賃貸経営には必要ですね。
ご自身の物件の価値を最大限に高めるためには、インターネットは必需品といっても
過言ではないでしょう。

*無料インターネットの無料とは、あくまで入居者サイドからみた視点です。 
 導入コストが無料ではないのであしからず。

応援クリック、どうぞよろしくお願い致します!!

↓  ↓  ↓




人気ブログランキング
続きを読む

おっさん同士


賃貸管理ランキング

↑ ↑ ↑ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)☆


こんにちは。キケンジです!

本日は、不動産会社社長でもあります、管理物件のオーナー様へのご訪問です。
年齢は50歳ほどでまだまだ現役バリバリのお方です⚡️
そして奥様は宅建協会の理事を務められている、百戦錬磨のご夫婦です。

『キケンジさん、年なんぼ?!』
『はい!43になったばかりです
『……もうちょっと上に見えるね〜……俺と同じ位に見える』
『…はい、よく言われます…』
キケンジ、最近老けて見られます😅…。はい、掴みはオッケー😸古いか…。

年も近いこともあり、話のニュアンスに共感出来る事が多くありました。
今、お持ちの収益物件を、将来お子様の助けにされたい様子です。
『不労所得、聞こえは悪いけど、お金はあって困るものじゃないし、残してあげたいんだよね』
まさに同感です!
子を持つ親として、また金持ち父さん貧乏父さん的な観点からしても、非常に共感を持ちます。

そこから相続対策に派生していき、税務上や資産的に出口戦略の相談へ。
先日CPM勉強会で、先輩から教わった事業承継の内容で出口を示唆します。
これが思いのほか感謝され、『今度から全部、なんでもキケンジさんに聞くわ(^-^)v』とご満悦🌟
 漢(おとこ) I先輩、有難うございます
この様に同業者から、お褒めの言葉をいただくと大変嬉しいです😊

私自身の事ですが、最近上司から
『あとは、クロージング力!出口を明確に導く事により、もっと仕事が取れるでしょう』との
フォローをいただき、はっきりとした出口の明示を増やしたところ、
今回の様に非常に喜ばれる事が増えてきました。
嬉しい事例ですが、何これ?ホンマやん!と、正直ビックリさぶいぼ発生です😅

またクロージングというと、CPMの最終試験であるMPSA試験でも注意されたところ。
マネージメントプランを作成する試験ですが、『〜でしょう』『〜と思われます』
という控えめな喋りでは、相手からすると、どっちが良いかわかりません。
これがこうでこうだからこうする。なのでこれにしましょう!の言い切り型が大切だと。

しかしながら、断言するにはそれだけの知識と判断力が必要です。
私も業界歴かれこれ15年のキャリア。業界の水も甘いも経験しました。
そして様々な資格も所有し、自己の発展に力を注いで来ました。
キケンジだからこそできるリスクヘッジ。キケンジだからこそできる提案といったものを
引き続きお客様へ提供して参りたいと思います。

新しい出会いが楽しみです

74F3A2C1-5ED5-4F53-8A98-86799ADC8888

応援クリック、どうぞよろしくお願い致します!!

↓  ↓  ↓




人気ブログランキング
続きを読む

数字を見てください


賃貸管理ランキング

↑ ↑ ↑ ☆応援クリックお願いします(*‘∀‘)☆


こんにちは。キケンジです!

またまた、ハウスメーカーで建て替え検討中のお客様との面談でした🍵

相変わらず、数社分のプランが増え積み重なっています。
本人は、こんなもの合わないと言いつつも、
何が正しいのか分らないので、仕方がないのでやろうかという状況。
そして、早々に始めないといけないと、時期尚早なご様子。
農○と、その税理士に完全にノックアウトされていす。
隠してもしょうがないと、キャッシュフローも拝見し分析かけますが、
表面利回りでそれぞれ0.9%と1.1%と脅威の数字!!
数字で合わない事を説明しますが、なかなか意思が固く平行線をたどります。

IMG_20191027_120746


そして、一番の要因は、相続税対策の切り口で完全にのめり込んでいましたので、
そこから相続税について、かれこれ一時間…。
相続時精算課税制度を盛り込み、なんとかご理解頂きました💦

低利回りのキャッシュフローを出すのにも驚き。
その後ろで、手綱を引く農○さんにも驚きます。
本来農家を守るべきであるところ、先々土地ごと取り上げられる結末を提案するのは、
正直疑問に思います。

良かれと思いやった事が、裏目にでないようにと、
付き合い長いオーナー様を説得しますが、代替わりも重なりなかなか難航しております。

農○の農家に対するグリップ力は、理屈でなくとてつもないと毎度感じます。
こちらの案件、まだまだ続きそうです。
また次回へ。


応援クリック、どうぞよろしくお願い致します!!

↓  ↓  ↓




人気ブログランキング
続きを読む
クリック応援お願いします!
☆リンクフリーです☆
このブログはリンクフリーです。 許可無しに、自由にリンクしていただいてOKです。 また、相互リンクも受け付けております。 下記「お問合せ」にて、お申込み下さい。
お問合せ

名前
メール
本文