キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

不動産ネタ

おっさん同士


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こんにちは。キケンジです!

本日は、不動産会社社長でもあります、管理物件のオーナー様へのご訪問です。
年齢は50歳ほどでまだまだ現役バリバリのお方です⚡️
そして奥様は宅建協会の理事を務められている、百戦錬磨のご夫婦です。

『キケンジさん、年なんぼ?!』
『はい!43になったばかりです
『……もうちょっと上に見えるね〜……俺と同じ位に見える』
『…はい、よく言われます…』
キケンジ、最近老けて見られます😅…。はい、掴みはオッケー😸古いか…。

年も近いこともあり、話のニュアンスに共感出来る事が多くありました。
今、お持ちの収益物件を、将来お子様の助けにされたい様子です。
『不労所得、聞こえは悪いけど、お金はあって困るものじゃないし、残してあげたいんだよね』
まさに同感です!
子を持つ親として、また金持ち父さん貧乏父さん的な観点からしても、非常に共感を持ちます。

そこから相続対策に派生していき、税務上や資産的に出口戦略の相談へ。
先日CPM勉強会で、先輩から教わった事業承継の内容で出口を示唆します。
これが思いのほか感謝され、『今度から全部、なんでもキケンジさんに聞くわ(^-^)v』とご満悦🌟
 漢(おとこ) I先輩、有難うございます
この様に同業者から、お褒めの言葉をいただくと大変嬉しいです😊

私自身の事ですが、最近上司から
『あとは、クロージング力!出口を明確に導く事により、もっと仕事が取れるでしょう』との
フォローをいただき、はっきりとした出口の明示を増やしたところ、
今回の様に非常に喜ばれる事が増えてきました。
嬉しい事例ですが、何これ?ホンマやん!と、正直ビックリさぶいぼ発生です😅

またクロージングというと、CPMの最終試験であるMPSA試験でも注意されたところ。
マネージメントプランを作成する試験ですが、『〜でしょう』『〜と思われます』
という控えめな喋りでは、相手からすると、どっちが良いかわかりません。
これがこうでこうだからこうする。なのでこれにしましょう!の言い切り型が大切だと。

しかしながら、断言するにはそれだけの知識と判断力が必要です。
私も業界歴かれこれ15年のキャリア。業界の水も甘いも経験しました。
そして様々な資格も所有し、自己の発展に力を注いで来ました。
キケンジだからこそできるリスクヘッジ。キケンジだからこそできる提案といったものを
引き続きお客様へ提供して参りたいと思います。

新しい出会いが楽しみです

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数字を見てください


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こんにちは。キケンジです!

またまた、ハウスメーカーで建て替え検討中のお客様との面談でした🍵

相変わらず、数社分のプランが増え積み重なっています。
本人は、こんなもの合わないと言いつつも、
何が正しいのか分らないので、仕方がないのでやろうかという状況。
そして、早々に始めないといけないと、時期尚早なご様子。
農○と、その税理士に完全にノックアウトされていす。
隠してもしょうがないと、キャッシュフローも拝見し分析かけますが、
表面利回りでそれぞれ0.9%と1.1%と脅威の数字!!
数字で合わない事を説明しますが、なかなか意思が固く平行線をたどります。

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そして、一番の要因は、相続税対策の切り口で完全にのめり込んでいましたので、
そこから相続税について、かれこれ一時間…。
相続時精算課税制度を盛り込み、なんとかご理解頂きました💦

低利回りのキャッシュフローを出すのにも驚き。
その後ろで、手綱を引く農○さんにも驚きます。
本来農家を守るべきであるところ、先々土地ごと取り上げられる結末を提案するのは、
正直疑問に思います。

良かれと思いやった事が、裏目にでないようにと、
付き合い長いオーナー様を説得しますが、代替わりも重なりなかなか難航しております。

農○の農家に対するグリップ力は、理屈でなくとてつもないと毎度感じます。
こちらの案件、まだまだ続きそうです。
また次回へ。


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賃貸管理からPMへ


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こんにちは。キケンジです!

先日ちょっと触れた新規管理のお話の続きです。
いままで、オーナー様の自主管理であったため、全てのやり取りをオーナー様とすることになります。
しかしながら、資料に乏しくなかなか苦労します💦

・契約書無しの口頭による諾成契約がちらほら。
・お金だけ入ってくるけど、誰だかはっきりわからない
・相続発生し、相続財産半分は東京の弟様名義。
・建物図面は半分しかない
・消防法の指摘あり
・滞納がはじまっている契約者あり
・建物壊したいくらい傷んでいる

などなど、挙げればきりないほど出てきます。
一番、客付けしていた近所の不動産会社が、ひっそりと畳んだために、
詳しい事情を知る人もいない状況です。
しかし、このタイミングでご依頼頂けたのは、不幸中の幸いと申しますか
ほんとぎりぎりのところで、管理のご依頼いただきましたのが良かったと思います。

オーナー様はお孫さんとのお時間で、賃貸経営になかなか注力できない様子。
亡き旦那様と、義理の息子様は、公認会計士事務所を自営されています。
慌ただしい毎日、なかなかそこまでは手が回らないのと、親子関係といえど、
奥様のお母さまの所有財産。なかなか口を挟むのも難しいと思います。

心優しいオーナー様ご家族のため、物件の価値を最大限までに向上させるミッション!
お受けさせていただきます(*‘∀‘)

そのなかでの物件のひとつ。
まずは画像を。

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ひとつの建物に見えます。
もともとは、右側だけの所有のところ、途中で左側を買い増ししてひとつの物件に。

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別の物件とは思えないほど、密着しています。

もちろん登記は別々のものですが、亡きオーナー様先代が使いやすいように
様々なアレンジが施されています。
1階部分は、建物を抜いてつながっているため、消防からの指摘あり是正対応中です。

いままでの契約書も、あったりなかったり。
とりあえず、管理をスタートさせる情報は集めましたが、これからが本当の意味でのスタートです。

流れとして、
1.家賃の正常化により空室・未回収損の抑制
2.OPEXの見直し
3.未使用部分を貸出し、GPI向上
4.共用部分、爆裂が始まっている建物のメンテナンス
など、長期計画でオーナーフォローを行う予定です。

餅は餅屋。
先日は、土地家屋調査士に依頼しましたが、今度は私の出番!
PM(プロパティマネジメント)においては、CPMの出番です。
頑張りますよ~(*^▽^*)


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こころのケア


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世間は三連休の真っ只中!
育児に休日はない!と朝から現実をたたきつけられるキケンジです(^_^;)

大人になると、人間関係や仕事と様々なことで心を費やします。
私も例外なく、リーマン稼業の宿命ともいえる葛藤と戦っております。
そんななか、「こころ」のメンテナンスのさなか、ひとつの講義を思い出します。

CPMカリキュラム内の「HRS」という科目。
リーダーシップと人的資源の本質的要素と記載されています。

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これが大変勉強になります!
すべてがロジカルなんですね。

だいたい責任者いうと、
あれやったんか!?これやったんか!?数字はなんぼや?なんでできんのや!(# ゚Д゚)
とにかく𠮟咤激励との持論展開で、部下をとにかく鞭打ち走らせる!
そして、案の定結果がでなければ、ミスもろとも結果を部下のせいにするのが当たり前の日常。
皆様も周りでご経験ありませんか?

これでは、売り上げも上がりませんし、成長もなく部下のモチベーションは下がり離職に
つながるのも否めませんよね。

では、何が原因で何が必要なのか?というのを学べるのが、こちらのHRSの要素なんです。
コーチングから最終的な勤務評価まで、詳細に学べます。
よくある、人材育成や管理の内容は、おおよそ精神論的な内容が多いのですが、
アメリカ式と言いますか、すべてが組み立てられています。

私も子供ができるまでは、とにかく怒りまくっていました。
社内では、キケンジさん怖い…。関わりたくないの風潮が…。

部下や子供をみていると、人って怒られて成長や是正ってなかなかしないんですね。
私自身もそうです。毎日毎日、嫌みや謂れのない怒り方をされると、逆にやりたくなくなります。
毎日毎日、詰めて追い込んでやったところで、それを相手が望んでいるか?NO!
言う側の自己満足。やった感が多少するだけです。

そして、褒めて伸ばす方向へシフトしたところ、チーム売り上げや進捗率が上昇!
また、他部署とのお付き合いも円滑に回るようになりました。
自分もされて嬉しいことは、相手も嬉しいことですね。
褒める要素が派生して、接客の際にも何かしら褒める風潮が広まり、数字が伸びていったようです。

怒らないなど甘い!それは違う!と一部の方から言われますが、
実際にHRSを学んでみますと、怒る事などどこにも書いてなく、逆にナンセンスと。
あの時のシフトは正しかったのだと、個人的に思います。

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そして、講義での参考文献の「EQ」こころの知能指数。
EQ(Emotional Intelligence Quotient)とは、心の知能 を測定する指標である。
心の知能とは、自己や他者の
感情を知覚し、また自分の感情をコントロールする知能を指します。
比較的新しい概念のため、定義はいまだはっきりとしていないとのこと。

もう20年以上のものになるんですね~。
自分が小学生ぐらいから、すでに存在していたことに驚きます。
またMBAのカリキュラムにもあるようで、垣間見知ることが出来ただけでも、勉強になりました。

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キケンジも、このEQを高めに高め!いつの日かいつの日か、
奥さんに怒られない日が来ることを、切に願います…(;^ω^)



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境界確定


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寒いですねー! ちょっと風邪が長引くキケンジです。

最近、休日に何気なく「ぼおー」と眺めていた、通りがかりの景色が仕事になります。
今日もそのひとつ。
先日から進めている借地の売買です。

こちら、良縁に恵まれ現在の借主さんに購入する運びとなりました。
こちらの借主様、古い賃貸借契約書をもとに訪ねていくのですが、契約書上の住所は空き家。
電話番号も使われていないため、通常であればここで足取りつかめなくなるのですが、
野生の勘を頼りに、近所に聞き込みしなんとかご本人さまにたどり着きました(^-^;

よくよくお話してみれば、なんと私の同級生の叔父様!
そして、私が毎年お正月に参拝する神社で、偶然にもお会いしている方でした。
そんな良くつながったともいえる御縁。
無事に売買成立となり、めでたい結果に✨
これも、神社の神様のおかげですね(^^)/

それから、着々と手続きを進めていくのですが、現地の境界チェックに骨をおります。
公図や売主様のお話にでてくる里道は、土に埋まって跡形もなく。

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県との境の境界杭も埋まってしまったようで、なかなか見つかりません。
売主様の記憶を頼りに、ここ掘れワンワン!とばかりに探していきます。

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そして、ようやくお宝が…!!

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まるで小判が見つかったような喜びです!!(*^▽^*)

しかし、喜びもつかの間!
このような事を、あと何度も繰り返していかないといけません…。
餅は餅屋。
土地家屋調査士に頼みましょうで、現地で満場一致!
文字通り、山あり谷ありの現場なので、日ごろ運動もしていない我々には、測量など到底…。

ちなみにキケンジ、前職の経験で測量できないこともありません。
中途半端にできる分、もうちょっとしたかったな~といらぬ悔しさが沸き立ちますが、
お腹がつかえる現在は、そんな悔しさも3歩歩いて忘れます。(笑)

売却後に、ここどうなってるの?の問い合わせで時間を費やすよりは、
確定測量を行っての引き渡しのほうが、リスク回避の点では良いですね。

あとは、私のお腹周りのリスクヘッジに注力していきます(;´Д`)


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