キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

不動産ネタ

NOI率調査



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こんにちは!キケンジです。

明日からまた全国的に雨が降るようですが、
そんな感じを微塵も見せない熱視線です🌞
汗も滴るイイオトコを演じていきたいと思います💦

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先日、昨年にご協力させていただいた
NOI率の調査の結果である、
「全国賃貸住宅実態調査 報告書」を送付戴きました。


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本来であれば、CPMが管理する質の高い物件の現状から、
数値を読み解き、市場のキャップレート等を参考にするインデックスです。
私の場合、CPMが管理する物件ではないのですが、
情報が乏しい中国地方の参考になればと、30件ほどデータをお手伝いさせて戴きました。


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見れば見るほど、数字が市場を分析してくれます!
読めば読むほど市場がわかる。
まるで「酢昆布」のような味わい深さ!!
紙がヨレヨレになるまで、使い込んでしまいそうです。


さて、キケンジが提供した広島地方を読んでみます。

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こちらは一部の情報ですが、
東京都以外の都道府県市区別・ファミリー向け物件の
NOIなどを記しています。

平均値として、
広島市のNOIは、
¥58,225(2019年)
¥60,589(2018年)
満室賃料は、
¥77,998(2019年)
¥77,773(2018年)
空室損は、
¥1,985(2019年)
¥2,021(2018年)
運営費は、
¥18,356(2019年)⬆️
¥15,796(2018年)
その他の収入は、
¥1,292(2019年)⬇️
¥1,582(2018年)

運営費の上昇、その他収入の下落が見られますが、
これが市場が上下したのではなく、
広島県で60件中のデータに、私のデータが30件ほど今回増えたので、
純粋にCPMが管理する物件の方が、運営費の圧縮や付加価値をつけての
増収入に成功しているものと思われます。

まだまだ広島県内では、CPMが管理するクオリティの高い物件にするには
開拓する市場がまだまだあるのかと思われます。

また全ての数値で、全国的にほぼ中間ぐらいの位置にあるかと感じます。
これから調査数が伸びて、広島の市場が開示していければ、
投資家さんたちの判断基準につながり、国際平和都市ヒロシマに、
投資しやすくなっていくのではないかと思います。

ここで一つ気になったのが、
広島県のNOIが近い都市があるんです。

なんとそれは、大都会「OSAKA」!大阪府です!!

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大阪府 ¥57,589
広島県 ¥58,225

ʕʘ‿ʘʔ‼️

若干の差はありますが、ほぼ同じです。
もちろん空室損や運営費などは、その土地ごとの特性や特色などで差が出ますが、
いつも梅田駅からそびえ立つタワーマンションを眺める、あの大阪と近い数値が出るのは
なんともやり甲斐が出てきます!

最近、投資家さんたちから、
「どうせ広島で利回り低い物件買うよりは、どうせなら東京・大阪がいいかね?」
との質問は多数寄せられます。
私自身も、地元愛を持ちながら頑張ってはおりますが、
数字は嘘をつきませんから、厳しい悩みを抱えておりました。

そんな中、このNOIの数値は、原爆が落ちなければ、日本の首都にもなっていた
可能性のある街として、まだまだ可能性を感じずにはいられませんでした。

目先の行動だけでは、進化はありません。
敵に塩を送る形にしてなったとしても、
まず市場を(広島の)活性化しなければ。
新しい息吹を吹き込まないければ、成長は留まるのかと思います。

今回のNOI率の調査。
わずか30件ほどの協力でしたが、
少しは市場の活性化にお手伝い出来たと思えば、
時間を惜しんで調査した甲斐があったと思います。


それでは、また明日!!

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ネット環境、大事ですね。



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おはようございます!キケンジです。


コロナウィルスの段階的解除で、県跨ぎの移動も解除になりました。
私自身は出張に縁がないのですが、皆さんやり手の方ばかりなので、
県を跨いで会いにきてくれます。

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先日も、大阪からわざわざ「あめちゃん」を届けに
やってきて頂いたツワモノNさん!
いつもありがとうございます。
あめちゃんというところが、大阪らしくて素敵です💕。


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もとは「サクマドロップ」だと思いますが、
映画「火垂るの墓」でいつも号泣する私にとって、
宝物のように感じます✨。


まあ、見てお分かりの通り、インターネットの供給会社の方なのですが、
コロナ渦の影響で、無料インターネット導入は賃貸物件でも明暗を
分けたように思えます。


ビフォーコロナで導入して頂いたオーナーさんと話していた際、
大学生や社会人ともに混在するアパートで、
入居者の方々から大変感謝されたのを聞きました。

学校や会社問わずに、在宅やリモートワークが進むなか、
個人や会社支給のスマホ等では、通信料ばかりがあがり莫大な金額になります。
それが、無料でお住まいの住居にネット環境があれば、
わざわざカフェなどの無料Wi-Fiスポットまで足を運ばなくて良いですから。

というよりコロナ自粛で、無料Wi-Fiスポット自体が閉鎖されていることが多かったですから、
起きてすぐに行動に移せる、無料インターネット環境の賃貸物件は、
非常に重宝された様子です。

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時期はずれの5月解約で心配していたオーナーさんも、
シーズンまで数か月の空室を思っていたのが、原状回復中のわずか1か月で客付けが出き、
びっくりしておられました。

私が主に話をするオーナーさんは、他社の仲介会社も入る自主管理の
オーナーさんが多いのですが、一般的な仲介業者のネット導入プレゼンは、
「これで決まりますよ~」とか「家賃の下落止めれますよ~」とか
単純なお勧めなので、なかなか導入までたどり着けてないことが多いのが実情です。

しかし、キケンジ的には、CPM理論で「物件の価値を最大限に」をもとに、
なぜ?どうして導入するのか?導入したらこうなって、あ~なって、こ~なるんです。
だからこうするんです。
と明確にお話していくと、だいたいが導入の方向で検討いただけます。

おかげで、他社仲介会社さんも決めやすくなっているはずですから、
皆にとってWinWinな事ができたかな~と、心のなかでひっそりと満足します。(*´ω`)

無料インターネットの提供会社のクオリティやサービスも、
だいぶ詳しくなってきたので、次は私自身のネット環境も
月々~年間のコストの見直しをしていきたいと思います。

光と格安シムカードの合わせ技で、だいぶ安くは運営できているのですが、
なにせ戸建て1件への導入なので、どうしても集合住宅よりは割高になってしまいます。
皆さんからも、これいいよ!という情報を収集し、
より良いものを探していきたいと思います。


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それでは、また明日!!

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梅雨ですね。



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おはようございます!キケンジです。

いや~ほんとに梅雨かと思うくらいに暑く蒸しますね~。(;^ω^)
汗っかきの私は、タオルハンカチがあっという間に、濡れ雑巾になってしまいます。💦
この時期は、あっという間に、涼しくなる車内空間が、唯一の癒しスポットです。🚙🌬


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「今から行ってもいいですか?」と
慣れたクライアントへ訪問アポを切る際も、
「わかった!ほいじゃ~クーラーつけて待っとくわ。」
と、私の汗っかきは皆様に有名です。(笑)
毎度ながら、エアコンや扇風機、そしてキンキンに冷えたお茶やコーヒーまで頂き、
仕事というよりは、田舎のおじいちゃんおばあちゃんの家に帰ってきた感覚です。
皆さん、有難うございます!(*´ω`)


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コロナ渦の自粛も終わり、周りはほぼビフォーコロナと変わらない様子になっております。
しかし、働き方や業務への影響は、計り知れないものがあり、
最近では、大手不動産会社・大手デベロッパーさんの担当者さんからも、
色々とご相談を賜ります。

とある大手D社さんは、コロナ影響で売買の動きが停滞したためか、
事業用地の仕入れが思うように進まず、いままで行ってきた多角的な事業が進まないとのこと。
そのため、本筋ではない賃貸系への進出を考えており、収益不動産の転売やアービトラージ的な
ものへも転換を図っていくのだとか。

J-REITを行うデベロッパーMさんも、海外や都市部で攻勢だったのが、
コロナの影響で移動ができないこともあるのか、いままではそこまで力を注がなかった
地元での活動に力を注ぐ様子です。

両社とも、勤め先での売買担当者を、窓口につけているのですが、
こうして最終的にキケンジにご相談して頂くことは、
私自身のスキルと情報が大きく成長したのだと感じます。
非常にありがたいことです。

コロナの影響で、2転3転する不動産投資よりは、
もっとリスクが低くリターンが安定しているものに投資したいと、
求められるオーナーさんも、少なからず増えてきている感じです。

不動産で安定を求めるならサブリースとなるところですが、
近年の不正の多さや、会社の方針かわれば保証金額も変わりますから、
本質的には、安定というのは、なかなか難しいところです。

売買系のお仕事ばかりかといえばそうではなく、
昨晩は賃貸クレームの対応で、オーナーさんと長話し。

先日から続く騒音問題ですが、客付けした担当者は、
「管理物件なので、管理部で面倒見てくださいよ!」と言い分。
反対に、夜中の緊急対応も行ってきた管理部はというと、
「そもそも誰が客付けしたのか?ここまでクレームの元を作ったのは誰か?」
組織が大きくなると、責任の所在を探る状態に陥ることが多いです。
そうなると、だいたいが停滞や放置状態になり、結局オーナーさんからは、
私のところへ連絡が入ってくる次第です。
しかし、入居者と家主も完全に信頼関係が崩れた状態ですから、
解決はなんとも厳しい状況です。

築古で壊そうとしていた戸建てに、入居申し込みが入ったため、
100万円以上のリフォーム工事してのご入居。
そこからわずか数か月で、警察沙汰のトラブルが何度も何度も。




オーナーさんとしては、即座に出て行って欲しいところですが、
金銭的な事を考えると、すぐに行動は移せない事由があります。

客付けからリフォームそして管理と、すべてご依頼頂いたにも関わらず、
客付けした一発目で、まさかこのような展開になるとは・・・。
なんとか打開策を模索していきたいと思います。


それでは、また明日!!

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マッチング



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こんばんは!キケンジです。

おひとりでも、このブログを読んでいただける方がいる限り
なかなか止めることができないキケンジです。
頑張って継続していきたいと思います。


今日は、マッチングについて話したいと思います。

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世の中には、様々なマッチングがあります。
それが、男女の仲、商売の縁などいろいろなものがありますが、
互いに合致しないと末永く続かせるというのは、難しいものがあります。

それは、不動産業界も然り!

形態は様々な様態を示し、

不動産にもクラス別があるように、不動産管理会社にもクラスが分かれます。

たとえば、不動産でABCで例えるなら、

Aクラスを、ショッピングモールなどのリート物件やタワーマンションを指すとします。
Bクラスを、オフィスビルや分譲マンションを指すとします。
Cクラスを、そのほかの、賃貸マンションなどを指すとします。

すると、それを管理する管理会社も
Aクラス、Bクラス、Cクラスと分かれるんですね。

Aクラスを管理できる管理会社は、A~Cクラスすべて管理する能力があります。
Bクラスを管理できる管理会社は、Aクラスを管理する能力はありませんが、
                B~Cクラスの物件は管理できます。
Cクラスの管理会社といいますと、Cクラス以外を管理する能力はありません。

だんだんと私の言いたいことが、わかってきたかと思います。

そうです!
然るべきチョイスをしないと、然るべき結果(マッチング)が出ないんですね!

私自身、日々マッチングに苦しんでいます。

CPMホルダーはアセットクラス、つまり上記のA~Cクラス全てを管理する能力があります。

単純に例えるならば、AクラスをF1カーとするとします。
Cクラスを軽自動車とするならば、F1レーサーが軽自動車で満足するのか?

Aクラス、つまりF1カーを欲しがっている投資家さんに対して、
Cクラス、軽自動車の運転技術で満足できるのか?

Cクラスの投資家さんに対して、Aクラスの技術を説いても
想像すらできません。

投資家さんにしても、スキル提供する自身にしても、
どれを選ぶかは自分自身!?

そして、結果も自分次第!?

昔流行ったマッチング番組での、
「ちょっと、待った~~~!!!」の名セリフ!
確かな時に、確かな判断が出来るかどうかは、
日々の鍛錬と知識の量ですね。

世の中の素敵なマッチングに享受できるように、
精進を積み重ねたいと思います。


それでは、また明日!!

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建築の粋



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こんばんは!キケンジです。


ふとみた新聞記事。


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世界のタンゲこと、
建築家「丹下健三」氏の作品記事です。

広島には馴染み深い建物ばかりが、ピックアップされています。
最近は、どれも似た建物ばかりが立ち並ぶ街並みにあって、
存在感と感嘆を感じる建物は、ひと時の癒しをいただきます。

東京都庁舎のコンペの際には、これといった候補があがってこなかったので、
自らが設計されたとの逸話も残る御大。

建蔽率を目一派に。
とにかく収支のため、部屋数を増やして。
売れるよう、エンドが気に入るものを・・・。

建築ってそんなものでは、ないんだよと
そっと戒めていただいたように思えました。


本日は、古アパートの活用法でご相談いただいたオーナーさんへ。
普段は客付けでお付き合いしている方です。
築40数年のアパートは、建替えを思い退去して頂いたようですが、
駐車場にするべきか。アパートにするべきか。それともリフォームで再利用か。
などと、後から案に詰まりご相談いただきました。

あ~でもない、こーでもないと、
2~3年経過し、ようやく着工です。


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結局のところ、一棟まるごとフルリノベーション。
不動産屋感覚でいうと、壊して新しいものを建てるか
駐車場での利用が一般的ですが、
木造アパートをほぼ躯体だけ残し、改装をするのは私も経験がありません。

「手間ばかりで儲からないじゃろ!」
と誰かの声が聞こえてきそうですが、
都心や市内中心部などで、建蔽率ダウンを防ぐため、
ガラぼろ物件を購入し、新築そっくりに仕上げるのは、
投資家さんなどでよく聞く手法です。

確かに今回は、オーナーさん自身の業者さんでの施工のため、
私がタッチすることはできませんでしたが、
今回、郊外で大学生狙いでしか、客付けが困難なエリアで、
どのような結果につながるのか?
またどのような施工方法で仕上げるのか?
今後の参考に勉強させてもらおうと思います。


それでは、また明日!!

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