キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

不動産ネタ

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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


寒いと辛い物が美味しく感じますね🌶✨
キケンジ、辛い物が得意ではないですが、
チャレンジ精神は旺盛なため、ついつい辛い物に挑んでしまいます!

おかげで夜は、大変苦しむことになりますが……。
ひと時の刺激は、後の苦しみにも代え難い物があります。🥵


さて、昨日は、ここ数年お世話になったオーナー様が、
わずか60代でご逝去されため、相続の手続いにお伺いしてきました。


色々と苦労もありましたが、
もう二度と会話が出来ないかと思うと、
非常に寂しい気持ちになります。

また、相続手続きに携わるたびに、
自分の時は、どうなることか!?

また、その時(死)を思うと、
それまでの経緯を逆算し、人の人生は思うほど長くはないこと。

やりたくないことを、やっている暇はないことを感じながら、
帰りの夜道を自転車で走っています。
タイミングがいいのか、近所の葬儀場が通勤ルートのため、
より一層考えが深まります。

亡くなるわずかひと月前に、しばらく担当から外れていたキケンジを、
再度指名いただいたことは、非常にありがたい記憶となりました。

まさか一月ほどで、急逝されるほど、
体調が悪いとは聞いていなかったので、
もう少しこうしておけば良かったかなと、
後悔の念が湧き立ちます。

相続ビジネスが、やたらと目立つ今日この頃ですが、
私としては、あくまでカスタマーフォーカスに照準を当て、
相続の手続きをお手伝いさせていただければ幸いです。

よくある話で、三代で財産が無くなるような、
そんな時代ではないことを、証明していきたいですね。

それでは、また!!


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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

食欲の秋が過ぎ去ろうとしていますが、
冬は冬で、鍋料理などは美味しい季節となりましたね🍲
寒いので、体温維持のため、痩せれる季節かと思っていましたが、
冬の幸を思うと、まったく痩せれる気がしません!(笑)

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さて、最近のお仕事の縁で、
区分マンションの管理会社さんたる、お客様がいらっしゃいます。

「管理」と一言にいえど、
「賃貸」と「区分(分譲)」とでは、
運営からメンテナンスから、大きく違います。

資格でいえば、
賃貸は、「賃貸不動産経営管理士」。
区分は、「管理業務主任者」「マンション管理士」。
難易度も大きく違います。


元々は、クレーム対応からのご縁。
私の中では伝説になりつつある、「残務処理」という名の、
賃貸物件の不良案件(債権)処理から、はじまりました。

この管理会社さんが保有する賃貸物件で、
修繕費を回収できていない事が判明しまして、
その対応に当時の担当者から引き継いでのご縁です。

業界では有名な、窓ガラスの熱割れ。
これの交換費用の未回収案件。
内容としては、非常にショボいと思われますが、
鎮静化には、かなりの体力を消耗しました💦。

当時の担当者と共に、先方の管理会社さんへ赴きます。

キケンジ「かくかくしかじかで、お支払いいただきたいのですが・・・。」

管理会社「あのねぇ、こちらは何度も請求書送ってって言ってるのに、
     送ってこなかったのは、おたくなのよ!
     保険処理するのに、写真もいるし見積もいるのに、
     なんど催促しても出さない。
     終いには、了承してないのに、勝手に工事して・・・。
     挙句の果てに、金払ってないって、おたく・・・。(# ゚Д゚)」

キケンジ「申し訳ございません…(限りなくリピート)。」

この時ばかりは、
テレビドラマ「ホテル」の、高嶋政伸さんを超えます!😅

そこからは、メールが届けば即返信!
着信が入れば、夜だろうがオフだろうが、随時対応!!
そんな、三河屋のサブちゃんのごとく、フットワークの軽さを発揮し、
信頼回復に努めました。(;'∀')

そして、一年後・・・。

「キケンジ、新築案件やるよ!!」と、格別のご褒美をいただきました!

しかも2棟同時に!!🏢✨🏢

世の中分からないものですね~。(*^-^*)

しかし、せっかくいただいた新築物件。
またもや、事件が発生します!!

竣工2か月が経過するのに、1部屋しか決まっていない…。
(あれ!?うちの仲介力、こんなものだっけ…。)

「姉さん、事件です!」

初っ端より効果は薄れているかもしれませんが、
ただひたすら、高嶋ホテルマンを演じます。


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「申し訳ございません…😞」

時期外れの竣工、新築の飽和状態、
広島へファンド進出による、賃料の異常な値上がりなど、
条件は様々ありますが、そんなことがあっても、
1部屋決定だけでは、良い訳になりません。

他社仲介業者のチカラをかりるべく、
逆転の発想で、「管理させてもらえませんか?」
と提案したところ、稟議に稟議を重ね、
なんとOKですと、快諾をいただきました!(゚д゚)!

この管理会社さん、
全国に保有物件を持ちながらも、管理を任せたことは、
一度もないとの事。

逆に言えば、全国の賃貸業者が、「管理」をエサに、
いい具合に使われ放題されていたのも事実です。

私もその一人ではありましたが、
一つだけ違うのは、CPMホルダーで有る事。

投資分析の視点から、物件運営を提案できます。
区分マンションでは当たり前の、収支計算による運営。
長期修繕計画など、CPM理論と被ります。

先方から、企画時のDCF法分析結果を、提示されても、
当たり前にボールを投げ返せます。

キケンジ、
三河屋のサブちゃん的に、御用聞き営業(どぶ板営業)も、
スペシャリストではありますが、ただ単に御用聞きではなく、
他の業者では対応しずらい、痒い所に手が届いたのも、
今回のラッキーではなかったかと思います。

ちなみに、他社のチカラを借りるということは、
管理受託することにより、社内規定で縛られていた
同業他社さんへの窓口の展開、および手数料を解放できるようになります。

例えばの話、
AD(いわゆる広告料)が、オーナーからは2か月でるが、
自社で契約手続きするため、担当店が2か月ぶんのうち、
1か月分を手数料としてとるため、実質AD1か月の物件と、
ネットワークには広告されるため、あまり魅力が出ないのであります。

決まりが悪いので、オーナーさんから、
「じゃあキケンジ、ADもう1か月増やしてやるよ!」
と言われても、実際のところ、その1か月は客付け業者に届かないため、
心苦しい日々を過ごすこととなります。

賃貸経営、オーナーが一番厳しいですが、
運営するプロパティマネージャーも、責任が一手にかかるため、
非常に苦しいところであります。

昨今、名ばかりのPM(プロパティマネージメント)が横行していますが、
本来であれば、もっともっと高度な知識と経験で行われるべきところです。

終いには、
不動産とは何の関係もない会社が、PMを前面に打ち出し営業している姿は、
ホンモノの私からすると、滑稽で寂しい気持ちになります。

PMの言葉が、成り下がってしまう、そんな風潮です。

とはいえ、逆に私たちが、素晴らしいPMを提供する事により、
お客様の声から、業界全体もしくは垣根を超えて、
質の良いプロパティマネージメントが、広まればいいかと思っています。

今回の管理会社さんも、
一言でいえば、「格上」の相手でありクライアント。

業界でも重鎮を担う管理会社さんが、口コミでキケンジPMを、
世に知らしめていただければ、これ幸いかと考えます。

そのためには、精進精進!!

先方の考え方をトレースするために、
「管理業務主任者」「マンション管理士」
試験の勉強を始めました。

すでに取得者のかた、
良い勉強方法あれば、またご教授くださいませ!

それでは、また!!


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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


気温が下がると、トイレが近くなります。
キケンジ、結構な頻尿です。(;^ω^)

運転前に用を足し、到着前にもよおし、
駐車場が少ない市街地では、結構トイレに慌てます💦

そんな時に、お世話になるのが、
「税務署」&「裁判所」です。

税金の粋を集めたこの建物は、
地価の高い便利な立地で有りながら、
少々の事では満車にならない、
ゆったりとした駐車場が、完備されています。

素敵ですね!(^_-)-☆

ギリギリセーフで用を足しながら、
広告物や展開物を物色していきます。

こちらのポスター、如何にもって感じの設定ですね!


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こんな人(脱税者)、結構いない様で身近にいるような…。
胡散臭さ満載の画像タッチです!(笑)

さて、税務署にも広報されています、
2023年から開始される、「インボイス制度」。

前回のブログにも、概要を表しましたが、
起業後3年以内や、売り上げ1,000万円未満の方が
恩恵を受けていた税制優遇。

国税庁も、ちょっとやりすぎちゃったよね!
という税制優遇が、今からは無くなっちゃいます!

私も皆さんとともに、その恩恵を受けていた、ひとりですが、
事業を始めるスタートアップの際は、
資金繰りもやっとこさのため、この優遇は、
ひそかに有難くあやからせていただきました。

税金って、
せっかく稼いだお金を、財布から問答無用に奪っていくものです。
ひと昔まえでいえば、お殿様に収める年貢でしょうか!?

年貢を納めるべく、毎日質素な暮らしを続け、
罰則にならないよう、雨の日も風の日も、休みなく働く。
なんだか、日本人の気質に根付いているのではないかと感じます。

逆に、それを逆手にとり、
こき使うだけ使って、ポイっと雇用切りする経営者も、
幾度となくこの目で見てきましたから、
この歳になっても、世知辛い世の中というのは、
思い知らされるところです。

余談が過ぎました…。(;^_^A


さて、この税金という類は、
不動産投資では、どのような位置づけになるのでしょうか。

収益不動産を運営する際も、
新たに新築を計画する際も、
ともにCF(キャッシュフロー)の流れを作ります。

税引き前と税引き後、
どちらが自身の手元に残る金額か、
大家業をしている方は、勿論お分かりだと思います。

が!!しかし!!!

意外と知らない方が、非常に多くいらっしゃるのです!!

ヒデキ感激!ならぬ!
キケンジ!(゚д゚)!びっくり!です!

語呂合ってないですね…。(笑)

なぜ知らない方が、多くいらっしゃる方と言いますと、
地主系オーナーで、不動産業者やハウスメーカーの言いなりに、
農地からアパート経営したら、楽して稼げるよ!
と鵜呑みにして、手放しで賃貸経営をされた方など、
特に多くいらっしゃるのです。

というか、下手な業者だと、
CF(キャッシュフロー)や、営業純利益などの、
お金の流れを知らない方、山のようにいます。

会社の経営者ながら、
会社はどうやって作るのか?
経理はどういうお金の流れなのか??
など、知らない方が、た~~~~くさんいらっしゃるのですΣ(´∀`;)

ほんと、当ブログ1話目の、
おでんくんのように、
「世の中知らないことが、た~くさんあるんだよ!」です。(;'∀')

特に2代目3代目の経営者に、あるあるパターンで、
顧客は会社の代表だからと、信じて聞いたが最後、
何も知らなものだから、適当な言葉を並べて、
のらりくらりとかわす経営者など、ゴロゴロしています。

こわいですよね!
藁を掴む気持ちで縋った先が、
まったく違うことを伝授される…。

そして、世の中とまったく違う事をして、
資産価値が目減りし、最後には手放す要因になるなんて。

誰だって夢にも思いませんよね。
でも、実際にあるんです。
しかも、身近に。


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じぶんのことは、自分でしっかりと守りましょう!
守るためには、自分で知識を仕入れる。
仕入れるためには、1にも2にも学びです。

将来のリスクを回避できるなら、
何十万、何百万円しても安いものだと思いませんか?

上記のように、だまされることを考えれば(;^ω^)

不動産にチカラが有る無しも重要ですが、
まずは自身にチカラ(知識)が有るか無いかも
非常に重要です。

とうことで、
今日も明日も、張り切っていきましょう!

それでは、また!!



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あと20日!




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

めっきりと、朝の通勤時の風が
寒くなってきました!🍃
寒さ舞い込むと、今年も後僅かと感じます🍂

さて、宅建士試験が終わり、
ほっとしたのも束の間。

次に『賃貸不動産経営管理士』の試験に挑む方も、
少なくないのでは、ないでしょうか!?

昨年より、国家資格へ昇格した、
『賃貸不動産経営管理士』。
キケンジの勤め先でも、資格手当の対象となり、
合格し登録すれば、毎月資格手当が支給される
ことになりました。

国家資格になる前は、
資格手当の対象ではなかったので、
国家資格に昇格してから、
手当の対象となりました。

今まで、手当ゼロだったのが、
毎月、おひねりをいただけるのは、
庶民としては、有難い次第です。(笑)

勉強することで、年収アップするのですから、
皆さんにも、是非取得して貰いたいものです。

さて、この賃貸不動産経営管理士。
何も資格手当だけでなく、賃貸管理委託時の、
重要事項説明にも、必須の資格となります。

まだまだ、無資格で重要事項説明無しで、
管理委託を結ばれている方も、いらっしゃると
思いますが、今後は罰則がかかるので、
無免許運転にならないようにも、
取得していただきたいところです。

宅建士、賃管士、
ともに重要事項説明あり!
と覚えておくといいですね。

それでは、また!

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業界が違えど




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

朝晩と冷え込み、だいぶ涼しくなってきましたね。
晩酌で酔って、おなかを出したまま寝ると、
風邪をひいてしまいそうな、そんな季節となりました。

秋が来れば、次は冬。
今年もあと残すところ2か月ちょっと!

今年も頑張ったね!と、自分を労いつつ
年を越していきたいと思います。!(^^)!


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さて、新たな業務で右往左往する日々を過ごしています。
不動産のお仕事もしていますが、新たな事業展開というか、
門外漢の事に取り掛かっています。

それは、社外事業承継に注力しています。
世間で「M&A」と言われる、企業買収のことで、
新たな分野を始める際や、事業拡大を狙う際に、
一から始めると、時間も労力もコストもかかるため、
その道の企業を取り込んで、一気に事業を拡大する狙いです。

不動産の売買・経営から、
企業の売買や経営分析といった、
モノは変わるけど、やること変わらないといった感じです。

事実、不動産にしろ企業(会社)にしろ、
仲介屋さんがいらっしゃいます。

初めは畑違いであることから、
海の物か山の物かも、わからない世界といったところでしたが、
知れば知るほど、似てるな~と感じます。

まずは、M&A仲介の営業マン。

不動産売買でいうところの、
両手取引のように、利益相反は当たり前。

売って成績になれば、その先の企業ことまではお構いなし!
兎に角、早く手間をかけず売れればいいといった、
仲介営業マンならではの、いい加減さと成績重視といったところは、
不動産売買・賃貸仲介の営業マンでも、よく見かける光景。
不動産にしろ、企業買収にしろ、本当似た世界かなと感じます。

そんな門外漢の世界で、右も左もわからないなか、
知識面でタイミングよく助かったのが、
先日、晴れてホルダーになった「CCIM」の資格です。

 CCIM資格とは?


事業の承継や分析手法が、非常によく似てると感じます。
不動産のM&Aバージョンが、CCIM。
その逆が、M&Aといった風でしょうか。

というのが、企業価値評価と、CCIMでの不動産の評価で用いる
手法が結構かぶるのです。

DCF法、ROE、EBITDA、
マルチプル法(CCIMでは違う呼び名であったと思います)など、
分析が結構同じと感じます。

会社と同様、不動産も規模が大きければ、
自身の投下した資金が、どのように溶けて、
どのように成長が見込まれれるか?

そのためには、マーケットを十分に精査し、
戦略モデルを練っていく。

がしかし、日本の不動産では、その分析方法がない。
不動産鑑定士による評価は、原価法や取引事例比較法などと、
あくまで土地建物の値段。

では、その不動産がどのように生きてくるのか、
どれだけ儲かるのかといったことは、わからないのです。

CCIMでは、それがすべてある。
これを学んで、ようやく自分自身、不動産の勉強に、
納得の終着駅へ辿り着くことができました。


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ほんと、日本では通例になっている
評価基準である、「表面利回り」。

これが、如何に稚拙な基準であるかは、
会社を買うでも、そんな指標で、
何億何十億円もするものを買うのか!?

会社を買う時には、至極慎重になるのに、
どうして不動産になると、そんな「表面利回り」なんて、
絵空事のような指標で、大金を払うのか!?

と言われれば、
当然に納得のいくことかと思います。

さあ、ちょうど不動産にも飽きてきたところなので、
新たな「人生の暇つぶし」が出来たと思います。

ただいま勉強中の、行政書士の会社法や商法。
簿記の勉強から、PLシートやバランスシートの見方など、
結構ちょこちょこと、M&Aに関して役立つのかなと、
心なしか楽しんでいます。

交渉の入り口段階で、程度の低い仲介業者に舐められないよう、
事業承継関連の資格で見栄え良く、知識の補完をしていきたいので
M&Aシニアエキスパートあたりは、取得しておきたいところです。

しかし、FP1級やマンション管理士、
管理業務主任者などの試験も、実質的に後回しになっている状況…。
毎日が勉強と、サラリーマンの激務に追われています。

中学生の頃、勉強量と部活の運動量が、
一気に増えたあの頃のように、正直しんどい毎日です。

しかし決して無駄なことはなく、小さな一つ一つの積み重ねが、
大きな成果になるという、イチロー選手の言葉を信じ、
机に涎を垂らしながらも、頑張っていきたいと思います。( ´∀` )

それでは、また!


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