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おはようございます!キケンジです。


「この道を行けばどうなるものか 危ぶむなかれ 危ぶめば道はなし 
踏み出せばその一足が道となり その一足が道となる 迷わず行けよ 行けばわかるさ」
 

(『猪木寛至自伝』より抜粋)


行くぞ~~~~~~!!!!!

イチッ!ニッ!!サンッ!!!

・・・・・・・。


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・・・・・。

行きたくない・・・・・。((+_+))

営業マンのつらいところです・・・。

ちょうど犬に咬まれたというニュースを見たばかり。
43歳のおっさんでも、と・・とさいぬは・・・。

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なんとか玄関までたどり着き、お話を伺うと、
不審者が侵入したようで、夜は放し飼いにしているようです。
ケンジと闘犬(とうけん)、けん同士仲良くして戴きたいです・・・。(;´Д`)

約1年ぶりに訪問する、賃貸物件のオーナーさん。
ハウスメーカーのサブリース形式を利用しており、
ほぼお付き合いのない地主さん。
話すのは、もっぱら土地活用のお話です。

本日のサブリースについて。
やはりサブリースは、オーナーからすると、定期的収入が固定されているため
いまだ人気の様子です。

今回は、新築内容よりも、サブリースをするかどうかが要点でした。
我々、業者としては、一括借り上げはリスクの高い投資です。
新築からならまだしも、既存物件で借り上げをという話がたまに出ますが、
市場はそれほど甘くはありません。


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記憶に新しい首都圏のシェアハウス問題~サブリース問題。
決まりやすい物件作りには、リノベーション工事など様々なコストが掛かる時代。
マスターリース側、サブリース側ともに、厳しい情勢であるのは違いありません。



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また、安易に薦められるままに、収益物件を購入してしまうケースも、いまだ聞きます。
ハウスメーカーや金融機関の不正。また地面師の事件などで、
よほど属性の良い方でないと、融資が付きにくいと言われる情勢。
融資をどう引っ張るかに着目しがちですが、まずは物件を知る事が大切です。

よくある初心者的なサラリーマン大家さんほど、融資付けに注力するあまり、
不動産(物件)の知識を全くしらず、俗にいうク〇物件を掴んでいます。

車を買うのに、車を調べずローンのことばかり調べることのようです。
欲しい物を買うのに、欲しいものを調べないとは、不思議ですよね。
まずは、不動産を知る事から始めましょう。

私も、大家業うん十年の方からすると、ひよっこですが
その分、確かな投資分析をかけて、数字に判断を委ねます。

例えば、こちらの物件。

20200321_180038 (1)

区分所有の1K。
月額10万円で賃貸中。しかも事務所仕様。
1Kで、年間120万円手元に入るならいいじゃないかと思えますが、
チェックすべきところは、様々あります。

・築年数が45年経過しているので、耐用年数を考慮すると、
 47年ー45年なので、残り2年ということに。
 金融機関さんも、耐用年数を念頭に審査しますから、
 借入期間は、およそ5年か良くて10年と思われます。
 期間が短いということは、それだけ自己資金の投入が必要となります。

・毎月の修繕積立金と管理費。
 これが結構塵積って、結構なお値段になります。

・需要が減った際、区分所有の建物なので、民泊などはNGと思われます。
 賃貸需要が減った際に、転換が効きません。


単純に、表面利回りでいくと、8.47%。

初期分析をおよそ入居率95%、運営費20%で想定します。

ローンは、1,417万円に諸経費10%を上乗せし、およそ1,558.7万円。
エクイティは2割、借入額を8割に設定。
期間は頑張って10年ついたとして、金利を2%で計算します。

すると、

・K% 11.04%

・FCR 5.77%

・CCR -16.83%


レバレッジ効果が効いていない、「逆レバレッジ」になります。
赤字垂れ流し状態ですね・・・(;´Д`)

投資分析では、基本的な初期分析ですが、
表面利回りやネット利回りだけでは見えないものが、見えてきます。
またIRRやNPVでは、長期的な保有から売却への計画を想定することが可能です。

一瞬これいいな!と思っても、やはり不動産は高いお買い物
良いものは早く買われると、急ぐ気持ちもわかならなくないですが、
自身のお財布が、先々黒字になるか赤字になるかの、計算は必要かと思います。


それでは、また明日!!!

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