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おはようございます!

毎日の自転車通勤、寒さに負けそうですが、学生に戻ったようで心が若返ります✨
四季の移ろいを感じながら、フィジカル・メンタルともにトレーニングに励むキケンジです。

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さて、先日のローマ法王の広島来訪。
周りでは、まだホットな話題のひとつです。
お金をかけなくていいとのことで、乗られた車が地元マツダの大衆車。
私が仕事で使う車とほぼ同レベルです。
立ち寄られた教会も、キケンジ若かりし頃にかよった場所。
なんとも不思議な感じがします。

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今日は久しぶりに真面目な話をしたいと思います。
私が学んでよかったな~と思うのがひとつ、改修提案に関わる逆算です。

通常、賃貸物件にリフォームやリノベーション工事を提案すると
だいたいが、「じゃあ、何年で元とれるの?」と「やったからどうなの?」的な
目先の話になり、高額になるリノベーション工事などは。なかなか前向きにならないことが
多く感じました。

私が学んだのは、工事に対して単体で考えるのではなく、
全体を通し物件全体で考えることでした。

たとえば、キケンジが所有する「A物件」があります。
改修前は、一部屋当たり5万円の賃料で10室あったとします。
先日のCFツリーでいきますと、下記のように。


GPI   6,000,000
空室損   480,000 (8%)
EGI   5,520,000
OPEX       900,000 (15%)
NOI   4,620,000

これが、リノベーション工事を行うことによって、
賃料が1.5万円高くなり、空室率が5%まで下がるプランがあったとします。
すると、改修後は下記のように。


GPI   7,800,000
空室損   390,000 (5%)
EGI   7,410,000
OPEX     1,170,000 (15%)
NOI   6,240,000


この工事をすることにより、営業純利益(NOI)の差は、
6,240,000 - 4,620,000 = 1,620,000 となります。

私の近場での還元利回り(Cp)が6~7%が多いので、仮に6%と設定します。
すると、1,620,000 ÷ 6% = 27,000,000 
おおよそ、2,700万円の価値が上がるのがわかります。

実際にすぐに全室を回収することは、難しいので現在の空室が3部屋あったとします。
その場合、工事をすることによって、すぐに賃料をあげれるので、
15,000 ✖ 3(戸) ✖ 12か月 = 540,000
540,000 ÷ 6% = 9,000,000

900万円までなら、価値の上昇分以内におさまる形です。
仮に3部屋なので、一部屋あたり300万円までの費用を掛けれるのわかります。

実際には、見積財務諸表で、改装した場合と現状である場合を作成し、
IRR(内部収益率)などを再計算して分析をかけていくのが、
PM(プロパティマネジメント)の業務となります。

近頃、PMの言葉が先走り、実際にはPMの域まで達していない管理会社が、
業務内容にPMを並べていることが多いです。
丁寧な分析提案が無ければ、それはただの見掛け倒し。
提案をみれば一目瞭然です。

もっともっと、高度な知識とスキルが全体に行き渡り、業界全体の底上げをし、
不正や利益相反のない業界にしていきたいですね。

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