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こんにちは!!

最近疲れのせいか、商談中に頭がズキッと痛くなり、
血液が回らなくなるような、気持ち悪さでとても気分が悪くなりました。
同僚のTさんに、このことを話すと、
「そりゃ~疲れよ!わしら若くないんじゃけー。ここんところ青木さん忙しかったけー、
 疲れがたまっとるんよ。はよ帰って風呂入って🍺ビールのんで寝んさい!」と温かい言葉😢

家に帰って奥さんに症状を伝えると、
嫁「そりゃ~あれよ!あれ!あれ!!脳~なんとか!脳~。死ぬんじゃない!?」
嫁「脳~、脳~、なんだっけ??」
息子「ノーサイドゲーム」
4歳の息子が爆笑で締めてくれたおかげで、私への心配は微塵も無く終わってしまいました…😅



CPMという資格をとって、まだ新しいことを開発するというまではいかないですが、
私は一番実務に役立っているのが、投資分析です。
収益物件の提案をするのに、非常に役立ちます。顧客に対しても、自分に対しても。
これは買いである物件か、どこにポイントを置けば買える物件になるか。数字で分かります。

だいたいの収益物件を売買している業者が、表面利回りと満室想定賃料。
あと付け加えで、現在の入居状況とその利回り程度しか表記していません。
融資付けをエサに、裏で金融機関とグルになっているのは、記憶に新しいニュースですよね。
最近では、「よほど属性がよい人でないと借入が難しいので、私は話しましょう。私なら、
話通して融資付けますんで。他行に話もっていって、金利下げましょう。」の流れが多いと思います。

皆さん、融資をひけるかどうかに注目しすぎるあまり、不動産に対しては
内容を全くわかっていない方が多いのです。
駆け出し投資家さんに多いのが、いわゆるク〇物件をつかまされ、鬼のようなローンを組まされ、
2~3年でサブリースの値下げを言われ、あっというまに大借金だけ残るという、
〇〇スキームというのも、まだまだ横行しているのが実情です。

大手不動産会社、大手金融機関だからといって、話を鵜呑みにするのはよくないと思います。
食い物にされないためにも、キケンジが学んだ初期分析を簡単にご説明します。

まず、不動産の投資分析において、キャッシュフローツリーというお金の流れがあります。
物件がどれくらいの体力があって、どれくらいの利回りで回っているかを分析します。
このキャッシュフローツリーから、様々な分析をかけることによって、買いである物件か、
運用中の物件であれば、どこに問題があるか、おおよそわかります。

【キャッシュフローツリー】 
NOI(営業純利益)の計算

GPI       ¥ 〇〇〇,〇〇〇
空室・リース損   ¥ 〇〇〇,〇〇〇
雑収入       ¥ 〇〇〇,〇〇〇
EGI       ¥ 〇〇〇,〇〇〇
OPEX      ¥ 〇〇〇,〇〇〇
NOI       ¥ 〇〇〇,〇〇〇
ADS       ¥ 〇〇〇,〇〇〇
BTCF      ¥ 〇〇〇,〇〇〇


・GPI 潜在総収入。満室時の賃料収入を差します。物件のあげられる現在の最大収入値です。
・空室・リース損 空室は読んで字のごとく空室時の損失。リース損は設定賃料と実質賃料との差。
 例えば客付け時の営業マンによる値下げ交渉や、フリーレントなどがこれに値します。
・雑収入 駐車場や太陽光発電の売電による、臨時収入などがあります。
・EGI 実効総収入。
・OPEX 運営費。物件維持のコストである、光熱費や管理会社のフィー。
 固定資産税、保険料などが、これにあたります。
・NOI 営業純利益。
・ADS ローン等。
・BTCF 税引き前キャッシュフロー

例えば、1,000万円の区分マンションワンルーム一室を、6万円で賃貸に出したとします。
そうすると、年間の家賃は6万円✖12か月=72万円。
入居率は、近隣事例にもよりますが、95%と仮定します。そのため、損失は5%になりため
72万円✖5%=3.6万円。雑収入はなし。
すると、実効総収入は、72-3.6万円=68万4千円。
運営費が、私どもの経験からして区分であれば、賃料のおよそ20%前後。
これらの収入と支出を差し引くと、NOI 営業純利益が出てきます。

GPI       ¥ 720,000
空室・リース損   ¥  36,000
雑収入       ¥       0
EGI       ¥ 684,000
OPEX      ¥ 144,000
NOI       ¥ 540,000

この物件の営業純利益(NOI)は、年間 ¥540,000であることが分かります。

では、ローンを差し引いて手残りを計算しましょう。

1,000万円程度の物件であれば、諸費用がだいたい1割程度です。
諸費用には、仲介手数料であったり、司法書士さんの設定費用など含みます。
すると諸費用込みで、1,100万円かかります。

最近の金融機関の情勢であると、だいたいが2割程度の自己資金を提示されます。
1,100万円の2割を自己資金、8割を借入とし、借入額が880万円。
借入年数や金利は、物件や金融機関によって変動しますが、
仮に20年の1.5%の金利で想定します。 
すると、1か月当たりのローン支払いが、¥42,464✖12か月=¥509,567
年間当たり、¥509,567のローン支払いとなります。

GPI       ¥ 720,000
空室・リース損   ¥  36,000
雑収入       ¥       0
EGI       ¥ 684,000
OPEX      ¥ 144,000
NOI       ¥ 540,000
ADS       ¥ 509,567
BTCF      ¥  30,433


とこのように、NOIーADS=BTCF(税引き前キャッシュフロー)
手残りが、¥30,433/年間 であることが分かります。
ここから、税金を差し引くと税引き後のキャッシュフローがでます。
税額は、個々に差がありますので、今回は税引き前までの数字を出します。

表面利回りやネット利回りだけでは、実際回っているかどうかが判断つきませんが、
このように、初期分析を行うことによって、この物件は買いか?そうでないかが判断つきます。

不動産のポータルサイトである「楽待」さんでは、
自己資金や、金利や年数を入力するだけで、シミュレーションできるものが無料であります。
こういったものを利用するのも便利です。
営業マンの甘い言葉でなく、数字でロジカルに分析できます。

次回は、レバレッジ効果についてご説明したいと思います。
今日はこの辺で、また。

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