キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2023年02月

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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


個人的な事ですが、
NHK受信料の年払いの時期がやってきました。

相次ぐ不祥事や、NHK党(ガーシー含む)を見ていると、
なんだかお金を払うのが、つらくなってきています。

この受信料を投資に回せば、20年後には、バフェット曰く、
将来の100ドル相当になるんじゃないかと思うと、尚更厳しい心情です。
そんな気持ちの方も多く、統計によると、12.9%の方が払っていない事実。

とはいえ、
子育て中の「Eテレ」は、神同然!!
泣き叫んでどうにもならないお子様が、ピタリと止まる魔法のようなテレビ📺

プラスマイナスゼロで、支払いが続きそうです。
JRや郵便局に続き、ここも民営化して欲しいところです。


さて、FP1級試験後のひと月ほど、資格勉強をストップしています。

というのも、一通り目星をつけていた資格はゲットしたので、
後回しにしていた、ほったらかし同然だった家族への、信頼回復に向けて、
チカラを振り絞っています。
掃除洗濯片づけといった主夫業、嫁・子供たちへの家族サービス。
稼ぐチカラを向上させようと、本業たる家業などの見直しなど、
実務でやることが、山盛りです。🏔

普段のPCやスマホを、エプロンや草刈り鎌に持ち替えて、
掃除洗濯家事掃除の繰り返しです。(;^ω^)


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とはいえ、完全に学びを止める訳にはいきません。
投資も仕事も、普段の小さなことの積み重ねです。

私が携わっている事業承継も、
いきなりバーーーーンっと、出来るようになる訳では、ありません。

DDアドバイザー
① ファイナンシャル・アドバイザー(FA)
② 弁護士(法務DD)
③ 公認会計士・税理士(財務DD)
④ 司法書士(登記手続)
⑤ 弁理士(知的DD)
⑥ 社会保険労務士(労務DD)
⑦ 不動産鑑定士(不動産DD)
⑧ 環境コンサルタント(環境DD)
の助けを得ながら、
様々な分析を掛けていきます。

とはいえ、ずべてが専門の先生任せでは、
実際の判断が、自分自身でつかない事になりかねません。

そのため、企業の健康状態を見る「簿記」の知識や、
会社法に長ける「行政書士」の知識など、勉強中である資格勉強が、
新たな分野に通じて、役立っていることは、言うまでもありません。

スポーツで言えば、多くのルールとテクニックを学び、
ようやくシュートやホームランが打てるという事ですね。

まだまだ、学びの道は続きます。


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さて、先日も賃貸仲介の手伝いに行ってきました。
この時期は、嫌というほど、次から次へと来店されます。

とはいえ不動産業界、儲け時もこの時期。
ここで一年分の売り上げを上げる業者も、少なくはないでしょう。

そして、手伝いに行って驚くのが、賃貸仲介1件当たりの単価です。
不動産業界が、キックバック文化であるのは、知る人ぞ知る文化。

「塵積って山となる」ように、わずかな数字も、重なれば、
とてつもない金額になってきます。

空気を住まわすより、実家賃収入が欲しい大家さんから、
ADをもぎ取り、オプションのKBを重ねると、
1件当たりの売り上げは、およそ20~30万円になるのはザラです。

売買にすると、
例えば3,000万円の一戸建てを仲介した場合。

3,000万円 × 3%+6万円 = 96万円+消費税

となります。
これでおよそ100万円。

30万円の賃貸を、3件もこなせば、
あっと言う間に、同じ土俵となります。

ローンの審査期間を考えると、なんて早い勝負と感じます。
というか、10年前であれば、同じ土俵にあがるまで、
賃貸であれば、6~7件もこなさないと、追いつかないことでしたが、
このままであれば、ひっくりかえるのも、近いのでは?!

ですが、このように、業者に対する手数料が、
貸主にしろ、借主にしろ、おおきな負担となっているため、
大家と店子の直接契約へと、世論は走り始めています。

余り儲けようと突っ走るっと、諸刃の剣となりかねませんね。
とはいえ、賃貸仲介の売り上げの多さに、改めて驚く日々です。

設備投資もほぼ無く、最悪電話とパソコンで起業できる、
賃貸仲介の不動産は、独立しやすい分野と言えますね。

とはいえ、フットワークの軽さも求められますから、
私のように、痛◯で足の鈍いオッサンではなく、
ナウなヤングな皆さんに、適正と言えるでしょう。(笑)

それでは、また!!


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利益相反




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

週末は賃貸店舗のお手伝いです🚗
昨日は気合を入れて、社用車を掃除したせいか、
朝のブログ更新まで、体力が及びませんでした。😅

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私達、不動産業者もてんてこ舞いですが、
それ以上にお客様は、多忙の隙間を縫って、
お部屋探しにいらしていただいています。🏡

案内中の車内も、多忙を極めます❗️

「あの〜、アイフォン充電できませんか??」
と、ファーストフード店のような要望や、
「子供が、ご飯こぼしたので、おしぼりとかないですか?」
お昼中も内見のため、ご飯休憩もないのが多いです。

お子様に、そんな大人の事情は通らず、
後部座席では、ファミレスのように、惨劇が繰り広げられるのも、
しばしばございます。👶✨

といわけで、今回は念には念をで用意しましたよ😏

パンパカパーン‼️
(ドラえもん風に)

「ウェットティッシュ〜〜😺」


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車内でコーヒーを嗜むカップル。
育ち盛りのお子様たち。
潔癖症のビジネスマンなどなど。

活躍すること、間違いなしですね❗️(笑)


さて、今日も参考にすべきは、入居者(借主)の動向です。
ライブでレアな借りての事情は、大家としては知るべき一つです。

そもそも、大家と仲介業者の利益というのは、180度相反します。
大家はなるべく費用をかけずに、借りて欲しい。
仲介業者は、なるべく単価を上げて、成約したいという思いがあります。

俗にいう、仲介業者が大家さんに対して、
「○○さんの物件を決めるために〜」
「案内の反響を増やすために〜」
は、仲介業者の懐を肥やす仕組みのためでもあります。

仲介業者に言われるがまま、
・家賃を下げる
・高額なリフォームを繰り返す
・不要な設備投資を行う
などをすると、

満室にしても、実はキャッシュフローが赤字❗️
ローンの支払いができず、トドメには税金までも払えないといった、
とてつもない窮地に落ちいてしまいます。

「大家さんのために、満室にしてあげましたよ!😺」

笑顔で言われても、結果それは大事故の元になることを、
賃貸オーナーさんは、肝に銘じておきましょう。

互いの利益相反の内部を知ることのできる、
賃貸仲介の裏側事情。

私もイチ大家として、
リアルな現場で、情報収集に励んできたいと思います。

それでは、また!!😁

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人の振り見て我が振り直せ




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

いや~春が近づいてきましたね~🌸
「さくら舞い散るなかに~♬」と
ケツメイシの名曲を歌いたいところですが、
現実に舞っているのは「スギ花粉」です!(笑)

このブログを執筆しながらも、目が痒いのなんの

わたくし、スギ花粉に続いてヒノキ花粉も、
アレルギー持ちなので、早い所GWまで、すっ飛ばしていきたいところです。

さて、なかなか手付かずである、事業承継案件。
EBITDAやDCF法など、様々な指標がありますが、
まったくもって異業種を取り込むとなると、
正直言って、どれくらいのシナジー効果があるかは、
はかり知れません。

とはいえ、企業を丸ごと取り込むわけですから、
安易な分析では、とてつもない損害を出してしまいます。

買収先のキーマンを、嘗め尽くすように分析し、
役員はじめ従業員関係、BS、PLなどの帳簿、簿外債務など、
事細かに調べつくしていかなくてはなりません。

が、そんな細かな分析。
不動産会社に基本ありません。

なにせ、「わしがクチ聞いてやったんじゃけ~、ゼニよこせや!」
的な文化ですから、基本楽して儲けようの文化の塊です。

「そんなもん、できるヤツにやらせとけや!」ですが、
そうすると、それなりに、対価(フィー)が発生します。

なんなら、そんな正当なフィーさえも、踏み倒しそうな雰囲気の業界。
自身も不動産売買で、仲介手数料をいただいているにも関わらず、
M&Aの仲介手数料には、文句を言う始末。

面白い業界です。

さて、引き続きの「コンセプト賃貸」の案件ですが、
窮地はチャンス!追い込まれた挙句、なかなかいい案が浮かびましたよ!

さっそくオーナーさんと案を練ってきたいと思います。

今日は、月末最後の週末です。
決済によるオーナーチェンジ案件、新築竣工案件、
純粋に管理会社変更案件、新規管理受託案件と、
諸手続きが山ほどあります。

クタクタになるのは、間違いありません💦
力尽きず、無事に帰ってこれることを、心の中で願います。
そして、週末は、賃貸繁忙期の手伝いへ…。

体力つけないといけませんね~。

それでは、また!!


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「争」相続




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


連日、連投での日記だったので、
昨日は、久しぶりにブログお休みをしました。

2月22日、猫の日もあり、
自宅の猫様とのふれあいもあり、一日ゆっくり出来たと思います。

マラソン大会のように、走り切るというのは、
よほどの鍛錬と体力がなければ、難しいことです。

私のような素人は、休みなしで働いて壊れてしまう前に、
インターバルをとりながら、前に進みたいと思います。


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さて、毎日毎日、
イレギュラー対応は続き日々です。

必ずと言っていいほど、1日1件、
予定を狂わす案件が、舞い込んできます。

先日から続く、相続案件。

一旦は、無事に落ち着いたかと思われ、
相続人代表手続きの書類も取り付けた案件です。

相続が、「争」相続(あらそうぞく)になったようで、
遺族間のゴタゴタに巻き込まれていきます。

なぜかピンポイントで、毎回私のオフ日にメールをくれるお客様。
今回は、「今月中(2月中)に、◯◯の借家のカギを返して下さい。」
と、ぶっきらぼうなコメントが入っていました。

被相続人が、実需用に購入し、ご自身で住まわれる矢先、
体調を崩してしまったため、そのまま未入居で賃貸へとなった物件です。

どうやら、いまの話では、数ある物件のなかで、
こちらは、お姉様ご夫婦の取り分になる様子。

話もしたくないほどもめた姉妹間。
さっさと鍵を渡し、縁を切りたいのでしょう。

私も繁忙期のスキマをぬって、直接鍵をお届けにあがりました。
そして、鍵を返して、わずか数十分後。

「さっき、旦那がかえってきてから、あ~だこ~だとなりましてね・・・。
 今のまま空けておくよりは、賃貸で貸したほうがいいだろうと言われまして…。
 やっぱり、賃貸で貸してもらえませんかね?」

実はこの物件、
賃貸での申し込みが入ったので、オーナーへ報告の連絡をした際、
同時期にオーナー様がなくなったため、賃貸を取りやめ売却するとの運びになりました。

あまり需要のないエリアを、勤め先若手営業マンが頑張って決めた案件。
それを無残にも断った経緯があります。

それを、また思いつきのように、「なんで貸してないんや!?」と言われると…。(;'∀')

また、ご遺族の姉妹間では、
確定申告が終われば、姉夫婦での所有と話がなされているようですが、
現在は、相続人代表として妹様夫婦に、窓口になっていただいています。

こういったトラブルを回避すべく、
様々な書類を準備いただき、相続人代表手続きをしたにもかかわらず、
すべてを私にゆだねてくるとは…。

終いには、
「キケンジさんから、義兄に賃貸で貸したら?と声掛けしていただいて、
 いいですか? ◯◯社さんから、直接言ってもらったほうが、兄も納得すると思うので…。」

いえいえ、そういう問題ではないんですが…。
私が提案することによって、大トラブル発生すると思うことと、
そもそも、相続人同士のもめごとに、なぜ私を投入する?!
疑問は非常に多いです。(;^ω^)

こんな争う相続であれば、
もともと相続財産なんて、なかったほうが、皆幸せだったのかも…。
と思うようにもなりました。

先祖代々受け継いできた財産。
頑張って次の世代へと残したわけですが、
いやはや、なんとも言い難い・・・。

やっぱり心の中では、阿藤快さんが…。

「なんだかな~~!?」


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やり切れない想いが募ります。

まだまだこれから、ごたごたが続きそうです。

それでは、また!!

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コンセプト賃貸




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


昨晩から、目がショボショボと・・・。
自宅に着くと、目が痒くて痒くて・・・。

まだ寒さ続きますが、ついに「花粉」の時期が、
到来したのがわかります。🌳✨

夜に発症すると、病院やドラッグストアが、
閉まっているため、なんとも苦しい次第です。

明日一番に、お年寄りに交えて、病院に駆け込みたいと思います。👴👵


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さて、コンサル系のお仕事が、溜まりにたまっています。
毎日毎日、イレギュラーな案件が舞い込むため、
大事なプランニングに裂く時間が、なかなか鶏肉いや取りにくい、
なんとも言い難い状況です。

土日は賃貸繁盛記ですから、事務をする暇がないですね😅

そんな停滞した案件のひとつが、
いま流行の「コンセプト賃貸」です。

今年は新築物件が、非常に多いですが、
正直いって、右も左もほぼ一緒。

建築デザイナーやインテリアコーディネーターからすると、
本当に嘆かわしい状況ではないかと思います。

また、オーナーなど貸主側からしても、差別化が計れないため、
賃料の下げたり、初期費用を下げたり、キャンペーンを謳い、
期間限定サービスを行ったりしています。

とすると、既存建物でも「あるある」の、
値下げ競争とほぼ同じ事が、新築物件でも行われている状況です。

これもなんだか、嘆かわしいですね。
進歩も進化もないといいますか・・・。


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というわけで、
クライアントからの遊休地活用の相談からの建築企画。

新築だから家賃が高いだけで、なんの変化もない物件と、
差別化を図ろうと、また面白い事をしようと、
「何かアイデア頂戴よ!」とオーダーをいただいています。

というわけで、調べてみます。

不動産ポータルサイトである、LIFULL HOME'S PRESS調べによると、
済んでみたいコンセントの部屋として、下記のようなものが挙げられています。

■住んでみたいコンセプト賃貸のお部屋【複数回答可】(n=420)

1位 カフェ風やバー風など内装にこだわった「オシャレ」をテーマにした部屋 (36.9%)
2位 フランス風やカリフォルニア風など「海外の住まい」をテーマにした部屋 (29.3%)
3位 音楽や映画を観る環境に特化した「オーディオ環境」をテーマにした部屋 (25.7%)
4位 キッチンなどを目立たせた「料理」をテーマにした部屋 (23.1%)
5位 イヌやネコが住みやすいよう特化した「ペット」をテーマにした部屋 (21.0%)
6位 ジム施設を完備するなど「自分磨き」をテーマにした部屋 (18.8%)
7位 有名モデルやデザイナーが企画した「ファッション」をテーマにした部屋 (13.8%)
8位 野球やサッカーなど自分が応援しているチームグッズなど囲まれた「スポーツ」をテーマにした部屋 (11.9%)
9位 アイドルやアニメなどに囲まれた「サブカル」をテーマにした部屋 (11.2%)
10位 バイクや車など収納したり飾ったりした「乗り物」をテーマにした部屋 (10.5%)
その他 (1.7%)
まったく思いつかない (21.0%)



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(出典:LIFULL HOME'S PRESS)


住んでみたい部屋と、最も住みたい部屋の割合をみると、
・カフェ風なおしゃれ
・海外の住まいテーマ
・ペットが住みやすい
などが上位に挙げられています。

他にも、
・スポーツやジム系
・バイクなどの乗り物
・デザイナーファッション
など、ニッチな分野もランクインしています。


では、そんなニッチなコンセプト賃貸を作ったら、
どれだけ賃料が取れるのか!?

とグラフを見てみると、

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(出典:LIFULL HOME'S PRESS)

「相場より安く借りたい」よりは、
多少高く出してもよいとの傾向が、ウェイトを占めているのがわかります。

好みに合うお部屋であれば、多少の出費は惜しまないというのが、
ここを見ても分かりえます。

コンセプト賃貸にした分、多少のコストがかかっても、
借り手は十分にいるのがうかがえます。

逆に言えば、多少のコストは掛けれると同時に、
部屋に特色を色づけていかないと、今後の賃貸市場で、
入居率・稼働率をキープするのが、困難になると言えるでしょう。

さ~て、私も何を考えようか!?

一度建てれば、数十年は存在するわけですから、
後世の人たちに、恥ずかしくないものを作りたいですね。

運転しながら、街の風景を見て、
プランニングに励みたいと思います。

それでは、また!!


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