キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2022年12月

ワンルームマンション投資




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

天気予報でも聞いていない、突然の雨に降られながら
強い風の中、自転車こいで帰ってきました!🚵💦

夏の夕立は、涼しくなるのでいいですが、
冬の雨は、雪に変わるため、非常につらいところがあります!⛄
体調維持が難しいこの時期、皆さんもお気を付けくださいませ



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さて、サラリーマン業務で、私のメインのひとつ、
「賃貸管理」の新規受託があります。

賃貸管理と一言にいっても幅広く、
区分マンションの転貸者の管理をお受けする事も、
非常に多くなってきたかと思います。

収益物件のポータルサイトの充実化、
またコロナ禍による老後の不安などから、
老若男女問わずに不動産投資が促進され、
全国都道府県の垣根を超えて、投資目的で区分の収益物件を
購入されるお客様が増えてきていると感じます。

そして、初心者にありがちな、
買ったはいいが、後の管理の事まで考えていなかったケースが、
なかなか止まない状況です。

今回のお客様も、はじめての不動産投資。

建設業を営む旦那様。
奥様に宅建を取得してもらい、宅建業を取得。

今後、事業の拡大を図るため、
初めて物件を購入されたようですが、
業者からすれば、敬遠される築古ワンルームマンション。

立地が市街中心部から、少々離れており、
入居決定率も低く、転売転売で流れるため、
売れてもすぐにポータルサイトへ掲載されるような…。

バルクで纏め売りされるような物件です。

「やっちまったな!」的に、
社内の営業スタッフが、心を痛めます。

安さと利回りで買ってしまったこと。
管理費・修繕積立金を自分が払うと思っていなかったこと。
自主管理をして、賃貸管理の手間の多さに驚いたこと。

車(動産)を買う時は、みなさん結構調べて買うはずなのに、
不動産を買う時って、高額なのに意外と調べずに買っちゃうんですよね。

これ、本当に不思議です。

管理受託するのはいいですが、
現時点でCFが赤字だと、余りにも不憫なため、
ついつい、「分析しましょうか!?」と助け船を出してしまいました。

最近思うのが、PMの言葉はだいぶ馴染んできたのに、
PMの仕事のひとつである、「投資分析」をできる人が、
この身近人っ子一人いないことを、不憫に思います。

いないのであれば逆に、これだけでも分析でも
コンサルフィーをいただいても、いいのではないかと、最近思い出してきた次第です。
(占いでも、当たりはずれ関係なく、数千円払いますから)

世間からは高度な分析も、共通言語を持つもの同士であれば、当たり前の指標です。

全国各地にいらっしゃるCPMの方達は、高度な投資分析をされるため、
結構なコンサルフィーを対価としていただいているようです。

キケンジ自身も、実務とだいぶ紐づき始めたいま、
不動産コンサルタントとして、デビューを果たそうかと、
そんなことも考えたりしています。

はい、前置が長くなりましたが、今回買われた物件の投資分析がこちらです。


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築34年 RC区分マンション一室
価格 ¥2,700,000
表面利回り:12.44%
購入時CP:4.35%

FCR:3.96%
CCR:3.96%

NPV:▲¥345,151
BTIRR:2.82%
ATIRR:1.88%

全額キャッシュで購入されたのが、
唯一の救いでした。(;^ω^)

お笑い芸人、千鳥の大悟さんのような、
ちょっといかつい、そして寡黙なお客様。

初対面当初は、色々思う所あったのか寡黙な姿勢でしたが、
不動産投資を一つ一つ紐解いて、出口戦略まで説明すると、
だいぶ笑顔を取り戻していかれました。

俗にいう、ぼろ物件を購入しても、
CCIM/CPM理論で、なんとか出口に導くことができるのは、
本当に私としても、嬉しい出来事のひとつです。

セカンドオピニオン的な、賃貸管理受託。
そんな日々が、皆さまのお役に立てれば幸いです。


それでは、また!!


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人生それほど長くない




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


寒いと辛い物が美味しく感じますね🌶✨
キケンジ、辛い物が得意ではないですが、
チャレンジ精神は旺盛なため、ついつい辛い物に挑んでしまいます!

おかげで夜は、大変苦しむことになりますが……。
ひと時の刺激は、後の苦しみにも代え難い物があります。🥵


さて、昨日は、ここ数年お世話になったオーナー様が、
わずか60代でご逝去されため、相続の手続いにお伺いしてきました。


色々と苦労もありましたが、
もう二度と会話が出来ないかと思うと、
非常に寂しい気持ちになります。

また、相続手続きに携わるたびに、
自分の時は、どうなることか!?

また、その時(死)を思うと、
それまでの経緯を逆算し、人の人生は思うほど長くはないこと。

やりたくないことを、やっている暇はないことを感じながら、
帰りの夜道を自転車で走っています。
タイミングがいいのか、近所の葬儀場が通勤ルートのため、
より一層考えが深まります。

亡くなるわずかひと月前に、しばらく担当から外れていたキケンジを、
再度指名いただいたことは、非常にありがたい記憶となりました。

まさか一月ほどで、急逝されるほど、
体調が悪いとは聞いていなかったので、
もう少しこうしておけば良かったかなと、
後悔の念が湧き立ちます。

相続ビジネスが、やたらと目立つ今日この頃ですが、
私としては、あくまでカスタマーフォーカスに照準を当て、
相続の手続きをお手伝いさせていただければ幸いです。

よくある話で、三代で財産が無くなるような、
そんな時代ではないことを、証明していきたいですね。

それでは、また!!


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プロパティマネジメント




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

食欲の秋が過ぎ去ろうとしていますが、
冬は冬で、鍋料理などは美味しい季節となりましたね🍲
寒いので、体温維持のため、痩せれる季節かと思っていましたが、
冬の幸を思うと、まったく痩せれる気がしません!(笑)

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さて、最近のお仕事の縁で、
区分マンションの管理会社さんたる、お客様がいらっしゃいます。

「管理」と一言にいえど、
「賃貸」と「区分(分譲)」とでは、
運営からメンテナンスから、大きく違います。

資格でいえば、
賃貸は、「賃貸不動産経営管理士」。
区分は、「管理業務主任者」「マンション管理士」。
難易度も大きく違います。


元々は、クレーム対応からのご縁。
私の中では伝説になりつつある、「残務処理」という名の、
賃貸物件の不良案件(債権)処理から、はじまりました。

この管理会社さんが保有する賃貸物件で、
修繕費を回収できていない事が判明しまして、
その対応に当時の担当者から引き継いでのご縁です。

業界では有名な、窓ガラスの熱割れ。
これの交換費用の未回収案件。
内容としては、非常にショボいと思われますが、
鎮静化には、かなりの体力を消耗しました💦。

当時の担当者と共に、先方の管理会社さんへ赴きます。

キケンジ「かくかくしかじかで、お支払いいただきたいのですが・・・。」

管理会社「あのねぇ、こちらは何度も請求書送ってって言ってるのに、
     送ってこなかったのは、おたくなのよ!
     保険処理するのに、写真もいるし見積もいるのに、
     なんど催促しても出さない。
     終いには、了承してないのに、勝手に工事して・・・。
     挙句の果てに、金払ってないって、おたく・・・。(# ゚Д゚)」

キケンジ「申し訳ございません…(限りなくリピート)。」

この時ばかりは、
テレビドラマ「ホテル」の、高嶋政伸さんを超えます!😅

そこからは、メールが届けば即返信!
着信が入れば、夜だろうがオフだろうが、随時対応!!
そんな、三河屋のサブちゃんのごとく、フットワークの軽さを発揮し、
信頼回復に努めました。(;'∀')

そして、一年後・・・。

「キケンジ、新築案件やるよ!!」と、格別のご褒美をいただきました!

しかも2棟同時に!!🏢✨🏢

世の中分からないものですね~。(*^-^*)

しかし、せっかくいただいた新築物件。
またもや、事件が発生します!!

竣工2か月が経過するのに、1部屋しか決まっていない…。
(あれ!?うちの仲介力、こんなものだっけ…。)

「姉さん、事件です!」

初っ端より効果は薄れているかもしれませんが、
ただひたすら、高嶋ホテルマンを演じます。


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「申し訳ございません…😞」

時期外れの竣工、新築の飽和状態、
広島へファンド進出による、賃料の異常な値上がりなど、
条件は様々ありますが、そんなことがあっても、
1部屋決定だけでは、良い訳になりません。

他社仲介業者のチカラをかりるべく、
逆転の発想で、「管理させてもらえませんか?」
と提案したところ、稟議に稟議を重ね、
なんとOKですと、快諾をいただきました!(゚д゚)!

この管理会社さん、
全国に保有物件を持ちながらも、管理を任せたことは、
一度もないとの事。

逆に言えば、全国の賃貸業者が、「管理」をエサに、
いい具合に使われ放題されていたのも事実です。

私もその一人ではありましたが、
一つだけ違うのは、CPMホルダーで有る事。

投資分析の視点から、物件運営を提案できます。
区分マンションでは当たり前の、収支計算による運営。
長期修繕計画など、CPM理論と被ります。

先方から、企画時のDCF法分析結果を、提示されても、
当たり前にボールを投げ返せます。

キケンジ、
三河屋のサブちゃん的に、御用聞き営業(どぶ板営業)も、
スペシャリストではありますが、ただ単に御用聞きではなく、
他の業者では対応しずらい、痒い所に手が届いたのも、
今回のラッキーではなかったかと思います。

ちなみに、他社のチカラを借りるということは、
管理受託することにより、社内規定で縛られていた
同業他社さんへの窓口の展開、および手数料を解放できるようになります。

例えばの話、
AD(いわゆる広告料)が、オーナーからは2か月でるが、
自社で契約手続きするため、担当店が2か月ぶんのうち、
1か月分を手数料としてとるため、実質AD1か月の物件と、
ネットワークには広告されるため、あまり魅力が出ないのであります。

決まりが悪いので、オーナーさんから、
「じゃあキケンジ、ADもう1か月増やしてやるよ!」
と言われても、実際のところ、その1か月は客付け業者に届かないため、
心苦しい日々を過ごすこととなります。

賃貸経営、オーナーが一番厳しいですが、
運営するプロパティマネージャーも、責任が一手にかかるため、
非常に苦しいところであります。

昨今、名ばかりのPM(プロパティマネージメント)が横行していますが、
本来であれば、もっともっと高度な知識と経験で行われるべきところです。

終いには、
不動産とは何の関係もない会社が、PMを前面に打ち出し営業している姿は、
ホンモノの私からすると、滑稽で寂しい気持ちになります。

PMの言葉が、成り下がってしまう、そんな風潮です。

とはいえ、逆に私たちが、素晴らしいPMを提供する事により、
お客様の声から、業界全体もしくは垣根を超えて、
質の良いプロパティマネージメントが、広まればいいかと思っています。

今回の管理会社さんも、
一言でいえば、「格上」の相手でありクライアント。

業界でも重鎮を担う管理会社さんが、口コミでキケンジPMを、
世に知らしめていただければ、これ幸いかと考えます。

そのためには、精進精進!!

先方の考え方をトレースするために、
「管理業務主任者」「マンション管理士」
試験の勉強を始めました。

すでに取得者のかた、
良い勉強方法あれば、またご教授くださいませ!

それでは、また!!


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値決め手法




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


朝晩、めっきりと冷えてきましたね!
自転車通勤のキケンジは、あさイチの冷え切った風を、
顔面で目いっぱい受けながら、目を覚ましています。(;^_^A

今年もあとひと月。
楽しいお正月を迎えるために、張り切っていきたいと思います。!(^^)!

さて、新たなチャレンジのひとつ、
公私の「公」の部分のひとつである、サラリーマン業務。
キケンジ、社外事業承継(M&A)に、本格的に携わるようになりました。

事業承継といえば、企業買収。
買収と言えばファンド。
買いたたくファンドといえば、バルチャーファンド。

つまり「ハゲタカ」ってやつですね!( ´∀` )

いち不動産会社の従業員であるキケンジは、
ハゲタカには、遠く及ばない規模感ですが、
新しい仕事は楽しいものです。

全てが手探りであり、不動産売買と違い、
様々な物差しで企業価値を測り、売主と買主にベターな値付けをしていく。
買い側は、必ずしも1社ではないため、
我々がゲットできる最大の試算をしていく。

膨大な資料と分析が必要になります。
大変ですが、それはそれで楽しいです。

私も素人なりに勉強を始めたばかりで、
まだまだ語れる身ではないのですが、分かる範囲で共有していきたいと思います。

「M&Aの売買価格は、適正な企業価値評価で決まる」!!

これは、どうやら誤解のようです。

よくあるのが、
▹マーケットアプローチ(Ex.マルチプル法)
▹インカムアプローチ(Ex.DCF法)
▹コストアプローチ(Ex.修正簿価純資産法)

会社の「価値」を科学的に評価する方法としては正しいです。
しかし、これらを使って「売却価格を無料見積りサービス」なんてもの多いですが、
実際のM&Aは、こんなもので価格が決まる訳ではありません。

M&A価格が決まる仕組みは、「当事者間の合意」以外にありません。
そこに、理論上適正かどうかは、まったく関係ありません。

例えば、売り手さんが、「10億以上なら売ってもいいよ」。
買い手さんが、「12億以下なら買ってもいいよ」。

となれば、M&A価格は10~12億円になります。
ここに理論上の適正さは、一切関係ありません。

また、入札の場合、どの買い手が一番強気な価格を提示できるかという、
意志の強さの勝負といえるでしょう。

A社 : 「10億までなら回収できる!」

B社 : 「11億でも回収できるはず!」

C社 : 「12億でも回収してやる!」

という風に、
将来の経営に対して、一番強い意志を示した方が、
入札上有利になります。


そのため、買い手は、
・入札に負けないこと
・投資回収できること
の2つを考えて入札を行います。

「他社よりも高い入札で、何とか手に入れたい!」
⇒「適正価値」や「相場」を上回る入札が必要になります。

「いくらまでなら買収後の利益を回収できるか?」
⇒買収後のシナジーを考慮して、将来の利益を見込み組み立てを行います。

そして、よくある3つの値決め法が、

① 年買法(年倍法) 時価純資産+見込営業利益の◯◯年分

② EV/EBITDA法  見込みEBITDAの◯◯倍を事業価値と見做す

③ 実査査定法    現場見学から価値を想定する


こうみると、どこかで学んだ手法と重なります。
そう!今年受講を終えたばかりの「CCIM」です。
知れば知るほど、CCIMが企業値決めのような、細かな分析で、
不動産を分析していることが分かります。

日本の不動産の鑑定法は、
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つになります。
これらを鑑み、値決めしていきますが、M&Aでの基本ともいえる、
その物件(会社)の現在価値と将来価値の値決めは、
すっぽ抜けております。

当たり前にある「表面利回り」とは、会社でいえば、
「うちの会社、うまくやればこれくらい儲かると思うんですよね!?」
割ることの売却価格となります。

では、実際いくら儲かってるの?
と細かく調べるところですが、日本の不動産売買(賃貸)には、
その分析手法がない訳です。

上記の表面利回りの講釈で、高い買い物をする日本の「不動産」。
CPMとCCIMで投資分析を学んだものからすると、
怖くてとても買うとは言えません。

M&Aをする方達からすれば、
「よく分からないまま、その程度の物差しで、高い買い物できますね!?」
といったところでしょうか❓

私達の不動産業界で当たり前でやっていることが、
他分野からすると、異質の目で見られるのが、
他分野を学ぶことによって、分かりえます。

世の中、まだまだ知らないことが沢山ありますね~。
ほんと、知らない事ばかりです。🍢✨
(アニメ:おでん君より)

M&A(事業承継)については、まだまだ私は序の口。
これから覚えていくとともに、皆さんに共有していきたいと思います。

それでは、また!!


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モチベーション維持




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

いや~久しぶりの更新です💦。
公私ともに非常に忙しく、ようやくひと月ぶりの執筆となりました。

ブログ開始の要因でもある、
残り少ない人生を、やり残しがないようにと、改めて想い直し、
何をしたいのか?それをするには、何をすべきか!?
ということで、残りの人生を逆算し、本当に自分がしたい事を見つめなおし、
沢山の時間を費やすことで、非常にバタついておりました。

今年は、46回目のバースデーを迎え、もうすぐアラフィフ。
自分の中では、ついこの前までランドセルを背負っていた感覚ですが、
自分が気づかないまま、半世紀が経とうとしています。(;^ω^)

時間は誰にも平等にあります。
「忙しくて・・・。」「やることが多くて・・・。」
など、自分に言い訳をしている間に、あっという間の人生だったなと、
モヤモヤフィナーレを迎えてしまわないように、
お金で買えない時間が、大切に使っていかないといけません。

とういことで、「公」と「私」。
ともに、新たな分野に挑戦の日々を過ごしています。

まずは「公」のほう。
サラリーマンである私は、今風に言えば、社畜生活が「公」に当たると思います。
「社畜社畜…。」と嘆いていても、メンタル的に宜しくないので、
どんな小さな単純労働でも、楽しみながらする事を心がけています。

キケンジ、お金持ちの家に生まれたわけでもなく、
学歴があるわけでもなく、親もいなかったため、住むところにも困りつつ、
その日その日の食べ物のために、やりたくない仕事でもやらなくてはいけない、
若いころから、そんな日々を過ごしていました。

廻りの方々は、「仕事がつまらない」「ハラスメントを受けた」
「思っていたのと違ったから」などと、次の仕事も決まらないまま、
あっさりと仕事を辞めていくことを、羨ましく眺めていたものです。

実家暮らしで、家賃もいらない。
ご飯も親御さんが作ってくれる。

住処も食事も、ままならない私は、
どんなに嫌なことがあっても、やめることはできません。

では、どうするか…。

楽しくないなら、自分で楽しくすればいい!

ということで、楽しくするために、
考え方や効率をよくしてみたり、仕事を自分なりにアレンジして、
心の中で加工しながら、昇華させてみたりしました。

様々なブラック企業で働いた私。
ブラックな仕事を、笑顔で楽しむ私を、見る人は見ており、
幾度となく人生の転機をいただいたものです。

そんな人生のチャンスは、考え方の軸がブレない限り、
繰り返しやって来るものです。

40歳すぎたおっさんの今でも、見ている人は見ており、
色々なチャンスを廻りの方々からいただきます。

おかげさまで、やりたいこと、やりたいことのためのやるべきことが、
山のように積み重なり、とてつもなく多忙な日々を過ごしています。

久しぶりの文章なので、
本題に入る前に、余談が過ぎました💦

本題については、次回に繰越しお話したいと思います。

それでは、また!!

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