キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2022年09月

台風制御計画




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

台風の進路が、非常に気になるところですね!
九州地方では、大規模な停電も発生し、
さっさと通りすぎてほしい気持ちが、皆さんあると思います。

shizensaigai_typhoon




さて、その台風ですが、
毎度毎度、甚大な被害をもたらすので、
なんとか人工的にコントロールできないかと、
戦前戦後に、東南アジア各国が集まり、
昔から協議していたようです。

太平洋戦争で、爆弾の威力がどんどん進んでいったため、
「じゃあ、爆弾を台風の中で爆発させることで、台風を吹き飛ばしては!?
 もしくは、進路を変えることはできかな?」

など、戦争では敵対していた国々も、みな我が国に甚大な被害を及ぼす
「台風」については、みなさん気持ちは一緒でした。

「そうだよね!」
と言わんばかりに、皆さん満場一致ですすむかにみえた、この協議
あと一歩のところで、計画が断念したようです。

なぜかというと、たった一国が猛烈に反対したためと。
では、その一国とは、どこの国なのか??

それは・・・。

我が国、「日本」でした。

島国である🗾日本は、当時から水不足に苦しんでいました。
ダムなどないですから、雨水をコントロールすることもできず
農作物の命である水源を、台風の雨量に頼っていたところが、
大きくありました。

そのため、台風を消してしまったり、日本を通過しないように
してしまった場合、大切な水源を絶たれてしまい、
農作物また貴重な水源を、確保することができなくなる状況でした。

これは、日本としても、苦渋の決断だったと思います。


mizu_junkan



協議をしていた各国も、一番被害を受けている日本が、
ほぼ言いだしっぺにも関わらず、
「いや!俺いやだ!!!」なんてセリフは、
皆さん思ってもいなかったことでしょう。

「おい!みんな!!これやろー-ぜ!」と息巻いて、
皆を巻き込み、じゃあやろう!となったら、
「俺、や~~~めた!!」なんて、
まるで、ジャ◯アンですね。(笑)


しかし現代では、年々異常気象は続き、
台風の規模も強くなり、日本列島に甚大な被害をもたらしています。
保険料の値上がりを見れば、一目瞭然でしょう。

そこで、現在では、
この台風の膨大な「脅威」なエネルギーを、
逆に「恵み」にもたらそうと、
2050年をめどに、「タイフーンショット計画」なるものが、
計画されているようです。

台風のエネルギーを電気に変えたりなど、
なんだか夢のある話です。

原子爆弾でも、台風のエネルギーの100分の1位くらいの
エネルギーでしかないため、このエネルギーを転換できれば、
とてつもない電力が生まれるのではないかと考えられます。

我らがカープの本拠地である、
ZOOMZOOMスタジアムの電力など、
1年を通じても有り余るくらいになるのではないでしょうか。

いや~こういった、科学(サイエンス)的な要素は、
個人的に大好きです。

科学と歴史(特に考古学)が、私の好物であります。
JAXAを擁する、筑波のお山の出身ですから。(*^-^*)

「将門様」と「科学(宇宙)」、そして「干し芋(若しくは納豆」は、
キケンジにとって、マストアイテムですね。(笑)


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タイフーンショット計画、
2050年ですから、あと約30年ほど。
そのころ私は、46+30=76歳。

人生100年時代ですから、健康に生きれば、
人類の劇的な変化を見届けて、老衰できそうです。
ご先祖様へ、いい土産話ができそうで楽しみです。(^_-)-☆

それでは、また!!

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表示規約・同施行規則 主な改正点 2022年9月1日施行




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

暑いですね!蒸し暑いですね!!
毎日、アツいとしか言っていない、冒頭です🌞😅🌞

日本列島縦断の進路を辿る、台風14号が九州最接近の様子🌀
私の住む広島も、明日には台風の進路直撃で、大雨の予報となっています。☔

今回の台風は、最大級の強さと言われています。
(毎回聞くような…。)
皆さま、十分に気を付けて、台風に備えましょう!


さて、今日も不動産について、日々精進すべく、
不動産のお勉強に取り組みたいと思います。

ちょうど今月より施行された、
「表示規約同施行規則 主な改正点」
(不動産公正取引協議会連合会)


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内容はこちらから  表示規約・同施行規則 主な改正点 2022年9月1日施行

強化する規定として、

・ 交通の利便性・各種施設までの距離又は所要時間について

  駅から徒歩◯分という表記。
  例えば、駅から建物まで約2分としたところ、
  実際に歩いてみると、建物の入り口は反対側で、
  結局ぐるっと建物を廻り歩き、玄関から入館できるのは、
  およそ10分近くかかったなど、ざらにあると思います。
 
  上記の場合、今後は駅から徒歩約10分程度の表記になります。
  分譲の宅地も同様で、一番近い区画が駅から◯分と表記されていましたが、
  該当区画が離れていれば、実際の数値を表記する形になります。

・交通機関乗り換え時の表記

  今までは、電車など公共機関での所要時間で、
  乗り換え時間に要する時間(待ち時間等)が、
  省かれていましたが、今後は待ち時間も含め、
  トータルでの移動時間を表記する形になります。

・特定事項の明示義務について

  
土地が擁壁によっておおわれないがけの上又はがけの下にあるときは、
  その旨を明示することとしていましたが、建物を建築する場合に
  制限が加えられているときは、その内容も併せて
  明示することになりました(規則第7条第11号)。

・必要な表示事項(別表)に新設(追加)した事項

  
(1) 別表4から別表9のインターネット広告の必要な表示事項に、
  「引渡し可能年月(賃貸物件においては、入居可能時期)」と
  「取引条件の有効期限」(分譲物件のみ)を追加しました。

  (2) 別表5に「一棟売りマンション・アパート」を新設するとともに、
  下記事項を追加しました 。
   ・ 一棟売りマンション・アパートである旨
   ・ 建物内の住戸数
   ・ 各住戸の専有面積(最小面積及び最大面積)
   ・ 建物の主たる部分の構造及び階数

強化される規定もあれば、緩和される規定もあります。

・物件名称の使用基準について
 
 (1) 物件が海(海岸)、湖沼、河川の岸若しくは堤防から直線で300m以内にあれば、
  これらの名称も使用できることとしました(規約第19条第1項第3号)。
 (2) 街道の名称は、物件が面していないと使用できないこととしていましたが、
  直線で50m以内であれば使用できることとしました(同第4号)。

・未完成の新築住宅等の外観写真について
 
 建物が未完成等の場合には、取引する建物と「規模、形質及び外観が
 同一の他の建物の外観写真」に限り表示を認めていましたが、
 同一でなくても以下の条件に該当すれば、他の建物の外観写真を
 表示できることとしました(規則第9条第22号・下記参照)。 

など、強化・緩和について、様々な改正点が施行されました。

こういった改正がされることによって、
少しずつトラブルが減少していくといいですね。

今までの規定を見ると、互いに過大解釈という見解から、
実際見てみたらまったく違う!といったケースも、
少なからずあったかと思います。

私も、お客様に分かり易い説明ができるよう、
しっかりと改正点のポイントを掴んでいきたいと思います。

それでは、また!!(^_-)-☆


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消防設備点検




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


昨日もほんと暑い日でした。🌞😅🌞
9月半ばといえど、熱中症の危険性は、十分にあります。

炎天下でのゴルフなど、風がある場合はいいですが、
凪(なぎ)がないときは、非常に大変です。
水分を十分に補給しながら、プレイに臨みますしょう。⛳

さて、炎天下を営業廻りに歩いていると、
皆の安全を守る消防署さんも、1件1件丁寧に訪問を重ねている
様子がうかがえました。


20220916_154656


歓楽街周辺、消防設備の抜き打ち点検でしょうか。
大きな事故があったにも関わらず、なかなか是正が促進しない、
繁華街・歓楽街は、防火・防災を司る消防の方からすると、
非常に頭の痛い問題と思います。

しかし、何度も何度も指摘や是正勧告に訪れ、
皆の安全意識を、少しでもあげようとする姿は、
傍から見ていても、心を打ちます。

まるでリスクヘッジなく、糖質を思うままに摂取し、
わがままボディである、、普段のキケンジを見ている方からは、
想像つきにくいでしょうが、わたし、これでも
こういった類の管理者。

そう!!

防火管理者(甲種)です。😀

※ 防火管理者とは、多数の者が利用する建物などの「火災等による被害」を防止するため、
  防火管理に係る消防計画を作成し、防火管理上必要な業務(防火管理業務)を
  計画的に行う責任者を言います。
  消防法では、一定規模の防火対象物(*1)の管理権原者(*2)は、
  有資格者の中から防火管理者を選任して、防火管理業務を行わせなければならないと
  されています。
  防火管理者の選任が必要な防火対象物は、次の「防火管理者の要件」をご覧ください。

 *1
 防火対象物:建築物や工作物など、火災予防の対象となるもの(の全体)をいいます。
 *2
 管理権原者:防火対象物の所有者や借受人、事業所の代表者など、
 管理行為を当然に行うべき者(防火管理の最終責任者)をいいます。

 (※ 一般財団法人 日本防火・防災協会 HPより抜粋)


共同住宅で収容人員数が50人以上の場合は防火管理が必要とされ、
居住者数の合計が50人以上となる共同住宅では防火管理者の選任が必要です。
共同住宅とは、アパートやマンションを指しますが、分譲マンションも一緒です。

世帯数の多い物件を管理する際には、必ず防火管理者を選任しなくてはなりません。
1年に1回(厳密には半年に1回)、3年に1度まとめて、
点検報告書を、消防署へ提出します。

その際に、防火管理者が誰かを記名し、
もしもの場合の避難経路や防災活動、その他諸々と消防計画を
提出しなくてはなりません。

また、義務である消防点検を怠ると、
30万円以下の罰金又は拘留に処せられますので注意してください。

日ごろの点検や設備機器のメンテナンス、
そして避難経路などの確保を怠ると、
ニュースにみる大惨事となりかねません。

そういった場合、所有者だけでなく、管理会社や不動産会社も、
責任を問われ罰則を受けるようになります。

点検を怠っている物件を、たまにみますが、
そういう姿勢は、他のメンテやリフォーム、
募集条項にも反映され、入居率の悪い物件となっていることが
少なからず多いと感じます。

まずは人命第一と、点検・報告を怠らず、
そして万が一に備えて、保険にも加入しておきましょう。

建物保険も、1階テナントが、事務所の場合と
飲食店の場合では、保険の種類が変わってきます。

テナントの入れ替えで、以前の事務所契約での保険のままで、
飲食店から火災が発生し、保険が非適用になったケースも、
巷で話を聞きます。

簿記会計上も、上記の類は、すべて経費として計上できます。
ここはケチらずに、安心材料としても、十分に固定費を掛けておきましょう。


それでは、また!!

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相続・事業承継




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 

台風接近に伴い、連休辺りが天候が崩れがちです🌀

私もお盆休みに、コロナに感染してしまい、
挙句の果てには、家族全員にうつしてしまい、
どこにも外出できませんでした。

その代わりに、今度の三連休辺りに、
何処かへ外出をと思いましたが、
なかなかうまくはいかない様子ですね😢

台風が海上を進むことを、陰ながら願います🙏

さて、昨日は、
エネルギー系の会社を経営されている企業様と、
相続・事業承継を絡めた不動産投資について、
コンサルさせていただきました。

今後、本業が衰退する可能性が考えられ、
そうなると新しい事業に取り組む必要性が、
必然と出てきますが、そういった体力も、
正直なところ無いに等しい。

経営陣は、よくある家族経営で、
親族でかためた同族経営。

グループ会社も数社あり、
今後を踏まえて、いくつかある会社を、
経営統合及び合併などをした後に、
新たに不動産事業に、乗り出していきたいと、
そんなお話でした。

ポータフォリオの分散で、未着手の不動産に着手、
そして不動産事業をコアにした、法人の設立、
若しくはいまある会社のなかから、それを設定などの、ご相談を賜わりました。

M&A(社外事業承継)までいかずとも、
社内事業承継から不動産投資への示唆は、
私が今まで積みあげた知識とスキルを、
存分にお話できる、楽しい時間となりました。😊

ご相談者は、二代目経営者で、
お爺さまからの一次相続で思うように、
運ばなかったのがあり、今後の二次三次相続では、
上手くこなしたい気持ちがあります。

相続を上手にこなすには、
『法人』は必須アイテムです✨

運が良いことに、法人は数社お持ちなので、
後はやり方次第で、相続税カットや、
テクニカルな不動産投資が、出来ると思います。

『キケンジさん、じゃあ法人を活用して、
 不動産投資を行って、いくら自己資金を投下して、
 いくら儲かるからと、不動産会社さん、
 基本はやってくれるんですか!?』

『いえ、そこまでは無理です。
 大体、業者は、この物件いくらで、
 表面利回りなん%で、すごい場所いいんで、
 お買得感出して、ゴリ押しするのが、
 関の山です。』

が、そこはワタクシでしたら、出来ますよ!
わたし、CPM®/CCIMですから!
(大門未知子風)
なんちゃって^^;

不動産投資で、DCF法を使いつつ、
物件の運営〜購入〜出口戦略と、
全て出来るのが、当たり前になっていましたが、
普通の不動産屋さんって、
確かに当たり前には出来ない事を、
改めて思い出しました。

宅建士は、重要説明の資格。あくまで取引が主。
不動産鑑定士は、土地建物の価格計算。
じゃあ実際に、不動産投資を始めるのに、
投資分析が出来るのって、誰に聞いたら?
となりますよね。

自分で上記を説明しながらも、
なるほど!キケンジ良いこと言うじゃんと、
心の中で自画自賛をします。

こんなこと、誰も褒めてくれないでしょうから(笑)

そのうち、若くてピチピチの、
女性CPMもいずれ誕生することでしょう👩✨

それまでは、キケンジで我慢して戴くよう、
近所の皆さまにお願いする事に致しましょう👴🍵


それまで、また!!


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新電力 一長一短




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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


まだまだ暑い日が続きますね~!🌞🌞🌞
またもや台風14号が発生し、三連休に影響しそうな雰囲気です。🌀
まあ、台風シーズンだから、仕方がないことですが、
これで少しずつでも、涼しくなってくれることを願います。

なにせキケンジ、朝夕は自転車通勤🚵
朝の出勤時には、まだまだ汗だくです!(;´Д`)

暑いと思考回路も鈍るため、自宅に帰ると、エアコンフル活動です。🌬
年々、電気の使用量が増えていき、電気代が気になるところ…。

そんな心配をよそに、中国電力株式会社も、電気代値上げを発表!

 値上げ検討へ 中国電力 過去最大1390億円 赤字の見通し 


暑さと電気代アップのダブルパンチです👊⚡
節電とエコ運転を心掛けていこうと思います。🍃

電気といえば、電力の小売り自由化により、コラボ電力がメジャーとなりました。
通信会社、エネルギー会社やガス会社、様々な新電力が生まれました。

お気に入りのポイント制度との掛け合わせにより、
ポイントを貯める「ポイ活」重視のかたや、
新電力会社による、安価な電気料金など、
人によって見方やジャンルは様々です。


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メリットだらけに思える、自由化による新電力ですが、
物事は表裏一体、勿論デメリットもあります。

・電気料金が高くなる可能性
 
 スマホのプランと同様に、プランが一様だけではありません。
 契約内容によっては、割高になる可能性も。
 ご自身に合わせた、最適なプランを検討する必要性があります。

・解約時に違約金が発生する場合

 単に、電気の供給だけを契約するだけでは、ない場合もあります。
 そのため、新電力に切り替えようとする際に、予想外の出費が発生する可能性も。
 解約時の内容も、事前に調べておくことは大切です。

・集合住宅では契約出来ない場合もある
 
 マンションやアパートでは、管理会社が一括で契約している場合があります。
 その際、個人での電気契約が制限されているケースもあります。
 事前に不動産会社に確認してみましょう。


工事費の有無、新電力への切り替え期間など、
ご自身の適切なタイミングもあるでしょう。

停電や、電気の不具合など、いざという時の対応も、
会社によって様々です。

料金は安いが、緊急対応がなかったとなると、
素人では、どうしようもないですからね。

十分に吟味して、選択することをおススメ致します。

それでは、また!!


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