西日本は、３０度以上の日々が続き、
もう夏はすぐそこまで来ていますね！🌞

私も、営業廻りでの徒歩の最中、
ワイシャツの襟が、汗でびっしょりです。

訪問先で、必ずおもてなしを受けるのが、
「エアコンのON！！」（笑）

いや、そこは気を遣わないでいただいて、良いんですよ！（笑）
まるで、私がデ◯と言っているようなもので・・・。
いや、汗っかきなだけですから・・・。(;´Д｀)


余談はさておき、
自身がグレードアップすると、類は友を呼ぶといいますか、
新規に承る案件も、徐々にクライアントがグレードアップされてきます。

先日は、一言でいうと、「ザ・同業者」的なお方。
某大手ゼネコン系の不動産ビル管理会社さん。

マネージャーさんで、不動産に関しては、そこそこ知識がございます。
そんなお方が、個人的に購入した物件の管理依頼。

今の管理会社との信頼関係にひびが入ったようで、
しかも、客付けに関しても苦戦しているとの事。

まずは、一通りヒアリングしていきますが、
宅建士でもあり、ビル管理士でもあり、ご自身でも内容が、
十分に分かるせいか、不満が次から次へと湧き出してきます。

そんななか、とどめの一説には、

「空室があるならあるでいいんですよ。
　いま、こういうふうに対応しているとかの報告や、
　市場の人口移動がこうなっているから、いまはこんな状況だとか。

　CB◯Eさんなんかは、独自でそんなデータがあるから、
　パッと分析をはじけるんでしょうが。
　そんなことを私は求めてるんですね。

　だけど、そんな報告がいまは一切ない！
　信用できなくなりますよね！？」

　そんな報告が一切ない！」
　
なるほど。
仰ることは、非常に分かります。

がしかし、賃貸系で、
そんな管理会社は、ほとんど無いと言っていいと思います。

ひとつ一つの物件を、
そのように分析していたら、非常に時間と手間がかかります。
数をこなして利益を享受する、賃貸系管理会社では、
そのようなボランティア精神にあふれた行動は、ごくわずかと思います。

また、言われる分析内容が、高度な分析内容。
人口移動、産業の構成、年齢層など、
まるで、ＣＰＭ理論での分析ともいえますが、
はっきり言って、現在の一般的なシステムでは、到底、逆行する内容。

そこは、しっかりとご説明し、理解いただきました。



さあ、それでは、物件のお話を伺いましょう！
それだけ、仰るのだから、それ相応のハイレベルな物件と、
予感がしてきます。

我々で対応できるかな💦
そんな、手に汗握りながら、今度は物件のヒアリングです。

・現在の管理会社の募集資料
・物件購入から融資取り付けの内容
・現在の運営費　固都税、管理フィー、保険、その他
・返済内容

ええ、先ほどのお話で、
とてもクオリティ高いものを求められたので、
私も、礼には礼をで、最高の分析をかけていきます。

すると初期分析結果は・・・。





税引き前のキャッシュフローで、毎年９９．２万円の赤字。
おおよそ１００万円の赤字です。

「いや、申し上げにくいのですが、これ赤ですよね？」

「はい、毎月手出しになっております。・・・。」

見ると、私も楽待さんで見たことのある物件。
築浅アパートといえど、条件が厳しかったので、見送った案件。

不動産の４つのＰ

・プレイス（場所）
・プロダクト（設備や設定）
・プライス（価格）
・プロモーション（募集条件やその他）

のメインにくる、
プレイス（場所）も、非常に微妙なところだったのです。

なぜ、このような物件をお求めになったのか！？

そう、同じ不動産業界でも、得手不得手があり、
不動産投資については、素人同然になってしまう方も、
この世の中には、多くいらっしゃいます。

広島弁でいう所の、
「これ、ええけ～買っときんさい！（これいいから、買いなよ！）
　わしが融資つけちゃるけー！（私が銀行ローン、つなげるから）
　ほいで、ちいとしたら、また売りゃいいんじゃけ！（少ししたら売ればいいから！）
　
　絶対儲かるけー買いんさい！（必ず儲かるから、買うべきだよ！）」

こんな風に、仲のいい業者さんから言われたら、
コロッといってしまうのは、無理もない話ですね。

不動産の勉強はしているが、
不動産投資の勉強と、人を見る目までは、学んでいなかったようなのが、
今回の敗因の原因でしょう。

さあ、現管理会社は、イケイケプーチンのような、
業界内でも話題の管理会社さん。

スムーズに事を運べるよう、頑張ります。
また、その後の物件運営の改善にも、力を注がなくては。

それでは、また！！


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近頃は業務上、同業者である、宅建業者を営むの皆様と
お会いすることが多くあります。

だいたい経営者と名刺交換をするのですが、
宅建業社であると、だいたいが、名刺に免許番号を記載されています。

免許番号には、「（　　　）」カッコに更新回数を表す数字が表されています。
５年に一度の講師のため、開業当初は（１）その後５年ごとに（２）、（３）と
増えていきます。

私も転職組からの、業界歴はや１８～１９年。
およそ２０年近く勤めているので、
宅建合格から即開業の経営者さんより、
業界歴ではちょっと先輩だったりするケースもあります。

そのため、そんじょそこらの更新回数では、驚くこともなかったのですが、
この度は、ちょっと驚きました。

なんと、（１５）！？

５年×１５回＝７０年！

最低でも半世紀以上。
開業するための準備期間、宅建業を学ぶために、
丁稚奉公などを考えると、もしや１００年近く！？

なんて、憶測してしまいます💦

古い業者の方だと、この更新回数の若さで、
上から目線で話すかたも、一部いらっしゃいますが、
昔の宅建業からは、比べものにならないほど、
今の業界は、スキルと情報にあふれています。

若い宅建業者だからといっても、
古参業者よりを、遥かに凌ぐ方もいらっしゃいますから、
これはこれで、古い体質と言いますか、ただのマウント的な悪習といえるでしょう。


また、不在の際には、手紙代わりに、名刺をポストインすることがあるのですが、
一言メッセージを書き残し、宅建業者ならぬ宅配業者のごとく、
スピーディーに訪問を重ねています。

Googleマップで場所を確認し、現場へ急行。
訪問・面談（荷物の受け渡し）を素早くこなし、不在の場合は名刺（不在表）投函。
地元地理に詳しい宅建業者は、宅配業者へも乗り換え可能かと感じます。

サイドFIRE達成の際は、流行りのフリーランス宅配業者もいいかもですね。
事実、新規取引の賃貸オーナーさんには、某大手不動産業者を退職し、
ローンがつく若いうちに、物件を数棟購入し、ご自身は上記フリーランスで働き、
土日はしっかり子育てに励むという、なんともいい流れでの起業をされていました。

そんな方が、私よりも断然お若い３０代だからうらやましい…。
しかも、イケメンだし…。(;´Д｀)

さて、そんな私の不在表（名刺）からも、
ささやかな反響があります。

宅建業といっても、スタイルは様々。
仲介業を熱心にされているからもいれば、
大家業との兼ね合いでの業者登録もあり、
また実務は動いていないけど、免許だけなど。

忙しいかたもいれば、暇な方時間に余裕がある方も、いらっしゃったり。
多種多様な方たちがいらっしゃいます。

まあ、暇かどうかはさておき、
私の名刺から、
「CPM」ってなに？？と、
ＣＰＭホルダーであることへの問い合わせが、ちらほらとやってきています。

「いや、後継ぎがいなくてね。
　娘はふたりいるんだが、一応は在学中に宅建をとらせてはいるんだが…。」

宅建業者の後継者問題。
ちらほらと、話を聞くようになりましたね。

団塊世代が立ち上げた会社も、はやバトンタッチの時代。
そんななか、継がせたくても継がせられない問題。

事業承継でも、親族が継がない場合は、
①信頼できる役員や社員にMBOする。
②第三者に、Ｍ＆Ａで会社ごと売却する。
選択肢が生まれます。

宅建業は、ひとり社長も多いので、
①のケースにハマらない方も多数いらっしゃいます。
②の場合、付き合いのある同業者へ、管理物件や顧客もろとも、
譲渡するケースが、一般的には多く感じます。

事実私も、廃業された業者さんの引継ぎ作業は、
幾度となく経験してきています。
が、②のＭ＆Ａに関しては、未経験。
非常に興味ある分野であります。

話が逸れましたが、
今はやりのドラマ「正直不動産」。

あれが、宅建業の社長さんたちに好評なんです！
どちらかといえば、古い体質の宅建協会の理事たち。

「子供たちに言われて見てるんだけどね。
　あれ！面白いね～～！！(*´▽｀*)
　ほんと教科書だよ！
　われわれ業界の縮図だよ！！」

心の中で、この古い考えのおっさんたちが(# ﾟДﾟ)と、
思っていた先輩方が、よもやよもや、
たった一つの漫画から（正直不動産は漫画が原作です）、
じじい達の心を動かすとは、夢にも思いませんでした。💦

「正直不動産で、娘たちも不動産に興味を持ちだしてね！
　不動産の仕事がしたくなったというんだよ。　
　いや、それでオタクのこの資格が気になってね。
　娘たちに取らせようかと、話を聞いてみたかったんだよ。」

いやー－－！

思わぬ展開です。（笑）

正直不動産からＣＰＭへつながるとは(;^ω^)

もしかしたらもしかして、
正直不動産の余波で、ＣＰＭホルダーが増えれば、
一層、業界の底上げができるかも知れませんね。

思わぬところからの反響。
宅建士のみとＣＰＭホルダーでは、
雲泥の差があります。

確か例年であれば、
そろそろ受講申し込みが始まるような。

気になるかたは、是非お勧めいたします！
問い合わせは、下記リンクから。

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それでは、また！！




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４月から心機一転‼️
新入学生や新卒社会人の皆さんが、眩しい季節となりましたね。😊
新たなる希望たる、社会経済の戦力が、世の中を底上げして、
世界中をグレードアップすることを、切に願います。


春にグレードアップするのは、何も人事だけでなく、
私たちの生活の基盤とも言える、ライフラインも至る所でアップアップの波が
続いています。







まず気になるところは「電気代」です。
電気ガス水道とどれが止まっても困りますが、
差し当たり、水とガスはスーパーやコンビニで仕入れる方法をとれば
なんとかなりそうですが、電気ばかりは供給を止められると、
手の施しようがありません。

そんな電気業界！
荒れに荒れている！！

そんな気配が伺えます。

まずは、「熊本電力」の破綻。
電気を止める手続きはするけど、新たなことは自分でやってね！
の状態とのこと！？

地元の熊電一筋の方など、他社に切り替えなど予想もしなかったと思います。
その分、手続きなんて、慣れていない分、大変ですね。

次は、福岡の「ホープエナジー」の破綻。
こちらは、公民館などの公共施設にも、給電を行なっていた様子です。
公の場が、混乱しないことを願いますね。

そして、最後に「北陸電力」の事例。
燃料の高騰、ウクライナ情勢も手伝ってか、急激な申し込みが殺到し、
受付を停止するという異常事態が発生しています。

お隣の中国では🇨🇳、
２億台もの老朽家電が、廃棄へと見込まれる予測。

電気にまつわる、様々な要素が、
世界各国で微妙に絡み合い、持つれあっているのが
感じ取れます。

ここ３０年、日本人の給料はほぼ横ばい。
収入は増えずとも、支出ばかりが増える一方。

ここは、携帯電話やインターネット産業と同じく、
熾烈な価格競争を始めていただきたいところです。

それでは、また！！



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先日、スマホを買い換えました！

購入から３～４年ほど経ち、突然の電源落ちも頻繁に起き、
ハード面に関する重大な故障も起こったままでしたので、
セキュリティ対策と、業務の効率化を考えて、
とりあえず最新のものに、買い換えました。

Googleさんが、GWと母の日ギフトで、キャンペーン値引きをしていたのもあり、
更には、金利手数料なしで月賦払いも可能！ということで、
早速ポチッといかせてもらいました。





届いたスマホの開封の儀！
良いですね★ガジェット好きには、たまらない瞬間です。(*´▽｀*)

今回購入したのは、Google　pixel６pro。
望遠レンズがすごいです。
先日、江田島市へ赴いたのですが、島しょ部の間で、
向こう岸の看板まで、くっきり綺麗に見えます。





この画像の真ん中あたりに、向こう岸の工場が見えます。

これをズームアップしていくと、




よもやよもや！

会社名まで、しっかり確認することが出来ました！！

これから、老眼の良いパートナーとなりそうです。(^_-)-☆


さて、ガジェットでは、
良いパートナー探しにたどり着きましたが、
もうひとつ、パートナー探しに困っていることがあります。


それは、「税理士」さんです。

不動産業に携わっているので、業務上たくさんの税理士さんや会計士さんと、
お付き合いはしているのですが、今後「キケンジの野望」を達成するべく、
新たに私とフィーリングのあう先生を、探し求めています。

仕事上、付き合いのある先生方だと、
私の個人情報や、みすぼらしいお財布事情を、
笑い話として、拡散していくようなリスクがあります。（笑）

そのため、後腐れなく、今後の進化のためにと、
新たな出会いを求めて数か月。なかなか見つかりませんね。


マッチングアプリのようなものも、試したのですが、
普段聞いたことがないような、事務所のかたがた。
事前にどんな方か調べるにも、時間と手間がかかってきています。

難しい・・・。






普段、クライアントへは、
勤め先提携の士業を、先生の癖とスキルを鑑みながら、
マッチングするのですが、いざ自分の事となると以外と・・・。

ここまで悩むなら、いっそ自分で税理士資格を取ってしまおうかと、
考え始めているのですが、とりあえず目の前の申告（あと２週間ほど）を、
クリアすることが先決です。

そしてそんなこと、どう考えても間に合わない。www

結局、いつもの税理士に頼みそうです。
まあ、それもそれでありかなと。

無申告ほど怖いものはありません。
申告さえしてしまえば、どんなに杜撰な書類でも、
申告したことになりますから、チュー◯リアル徳◯さんの様にはなりません。

無申告加算税とは、法で定められた申告期限までに必要な確定申告を行わなかった場合に、納税者に課せられる国税のことを指す。たとえ法定期限内に税の納付があった場合でも、実際に確定申告をしていなければ、無申告加算税を避けることはできない。正当な理由がなく、法定申告期限を過ぎて申告した場合は、通常の税額にさらにその15％が無申告加算税として課されることとなる。多くの場合は税務署の指摘によって行われる。ただし、税務署の調査を受ける前に、自主的に気付き申告をした場合は、無申告加算税は5％に軽減される。
（クラウド会計ソフト「マネーフォワード　クラウド会計」会計用語集より抜粋）

このまま税理士を探すか、はたまた自分で処理するか！？
考える余裕（時間）は、すでにないですが、
この壁を乗り越えたとき、また一段と大きくステップアップできるような気がします。

それでは、また！！





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みなさん、すてきなGWを過ごされましたでしょうか？！
普段できない旅行や家族サービスなど、思い思いに過ごされたかと思います。🌤

私はというと、初日に不穏な足の痛みが・・・。
嫌な予感が的中し、次の日には痛みのピークが早々と・・・。
持病の風が吹くだけで歩けなくなる、例のヤツとの再会でした。💦

まるで、長年付き合ってきたライバルというか、
強力なクレーマーといいますか、大のおとなが痛みで涙を出し、
痛みのあまりに夜も眠れない、そんな素敵なGWを過ごさせていただきました。(;^ω^)


からだのメンテナンス。
早め早めが大切だと、改めて感じます。

メンテナンスといえば、
つい先日、勤め先で建て替えをさせていただきました、
賃貸マンションのオーナーさんからの連絡。

「キケンジさん！壁にヒビが入ってきているんだけど！！
　３階の部屋、２部屋の玄関先が、結構すごいのよ！！見に来てくれる！？

築３年程度の物件なので、ヘアークラックの類ではないかと、
電話先で内容の確認と、状況を説明します。
が、しかし、

「ええ～～！そんな髪の毛ほどじゃないわよ！
　結構すごいんだから！ちょっとみに・・・。」

「はい！見に行きますよ～～！(^_-)-☆」

百聞は一見に如かず。

電話口でいくら話しても埒があきません。
こんなときは、現場が一番です！
「踊る大捜査線」のごとく、会議室に真実は落ちていませんので。

急遽、時間をつくり現地訪問すると、
ちょうどオーナーさんもタイミングよく戻られたので、
一緒に現地を調査いたします。





見えますでしょうか？








うっすらとドア枠から伸びる、細い髪の毛のようなヒビ割れが。

これで一目瞭然、代表的な「開口クラック」が入っていました。
ちょうど３階建ての３階部分。最上階であるため、揺れを一番受け止めてゆえに、
クラックが発生したと思います。

CPM＠のカリキュラムでもありました、
メンテナンスの授業「MNT402」を思い出します。

いま私の手元にあるのは、通常の定規とスケールのみ。
とりあえず、近くのホームセンターでそろえた、
クラックスケールで、状況を調べます。









クラック幅、およそ0.15mm～0.25mmの幅。
ヘアークラックに認識できる幅で、大きな問題はないかと思います。

本来であれば、ここからクラックの深度を測っていきたいところですが、
クラックの深さゲージは、ホームセンターでは、ほとんど取り扱っていないので、
また後日、Ａｍａｚｏｎなどで取り寄せることにします。

今回は築浅なので、そこまでする必要はないと思いますが、
赤外線カメラで温度を計測し、雨漏りなどの水が廻っていないかなどを、
くまなくチェックしていきたいのが、山々です。

しかし、赤外線カメラ、結構いいお値段するんですね。
スマホに差し込んで使えるものなんか、数万円のシロモノですから、
年に１回使うか使わないかで、そこまで自腹を切る根性が、
私には、まだ備わっていないというところです。(;´Д｀)

ですが、早めのインスペクションとメンテナンスは、
建物を長く維持できることと、価値を存続させるには、
非常に大切なところです。

私のように、みみっちいことをいっていたら、
大きな獲物＝建物の価値をみすみす逃がすことになるでしょう。

自身の身体と建物のメンテナンス。
定期的に行っていきたいところです。


それでは、また！！

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