皆さん、見られたでしょうか！？
昨晩の「正直不動産」📺。

「俺、ほとんど嘘ばっかりついてたんだな・・・。」
という、主人公のセリフ。
ぐっと来たのは、私だけではないはずと思います。

千の言葉に３つ程度しか、真実がない不動産業界。
仲介・販売でノルマを課せられているのは、多くの会社であることですが、
私の場合、どちらかというと、公私ともにコンサルティングを主としているため、
分析をかけ費用帯効果を割り出すと、儲かるか儲からないかが、瞬時に出てきます。

その分析数値によって、顧客に判断してもらうため、
数字が全てをものがたり、嘘のつきようがないのです。

儲からないものを買ってくださいと、無理に進めることもできないですし、
後に続くお付き合いを考慮すると、むやみやたらにおススメすることはありません。

そのため、あえてすべてを公けに話し、
業界の裏事情から仕組みを、つつみ隠さずお伝えすることによって、
逆に差別化が出来てきています。

これは、倫理観が強く、金融と不動産を掛け合わせた、ＣＰＭの理論によって、
揺るぎない自信となって、利益相反することなく取引をさせていただいています。

これを取得していなければ、どこぞの悪徳不動産と同様に、
ノルマのために、営業スマイルとだまし討ちとも受け取られかねないスタンスで、
商売をしていたのではないかと思います。

高度な知識とスキルは、誰にも盗まれることのない、
大きな財産となり、自分の中に蓄えられています。

またその財産は、大きな心の余裕となり、
むやみやたらに激高したり、感情的になることが、
めっぽう減ったと感じます。

「実るほど頭が下がる稲穂かな」
徳の高いお坊さんや、見識高い方たちほど、
見た目そうは見えないけど、物腰柔らかい方が多いと感じます。

経験＝学び＝悟り。

そのような境地があるのでしょうか。
４０歳過ぎた程度の若輩者のキケンジ。
道のりは、まだまだこれからですね。

さて、最近受けたご相談が、
マイホームを「売却か賃貸か？」
というご相談を賜りました。

これはまさに、投資分析を主とする、キケンジの独壇場的なお話！？

よし！
ちょうど、先生や先輩方のブログで、同じテーマがあったはず！？
それを参考に、分析を・・・。

と思いきや、みなさんあるのが、
「賃貸か購入か？」の話題。
つまり、マイホームの入り口の話であって、
今回の場合、出口のほうになりますので、
同じサンプルがない・・・💦。

とはいえ、せっかく学んだ知識を使いきれないのも、残念なこと。
とにかく、通常の賃貸・売買と同様の資料を集めます。

・購入費
・購入時の諸経費
・固定資産税納税通知書
・管理費・修繕積立金の額
・借入金・金利・割賦償却期間
など。

まずは、売却額の査定を行います。
査定額が出たら、簿価を算出し、ローンコストなどを差し引き、
売却手取り金を算出します。

次に賃貸。
近隣分析から、おおよその賃料を算出。
マイホームを賃貸に出すという、初めての不動産投資。
赤字になっては意味がありませんので、
ここでキャッシュフローツリーを作成し、お金の流れを説明します。

立地は問題なしのエリア。
築５年程度で、売却事例がまだ２件という、希少価値の高い物件。

新築区分マンションからの流れでしたので、
一抹の不安がありましたが、今後の賃料の下落もほぼ無さそうで安心。
キャッシュフローも正常です。

で、一番やりたかった、IRR（内部収益率）の計算が掴めない…。
先生・先輩方に聞こうか？と思いつつも、
急遽、面談日が翌日朝いちばんとなり、間に合わず…。(;^ω^)

ＩＲＲまでいっとければ、
自他ともに完璧とも思える、提案が出来たと思います。

不動産投資、ど素人のお客様。
冒頭にあげた、正直不動産の話題もまぜながら、
業界の裏事情や売買の流れ。

不動産投資はど素人ですが、
ペーパーアセットは、目いっぱいこなしていらっしゃったので、
マイホーム売却から、ペーパーアセットへの資産組み換えなど、
ありとあらゆる角度での分析を重ねると、あっという間にお時間が💦。

個人的に、最長の３時間お話をしていました。

ど素人とはいえ、投資に下地がある方だと、
なぜここで費用をつぎ込まなくてはいけないか？など、
理解が早く、次のステップへと、どんどん話が進みます。

いや～楽しい！！
キャバ嬢と会話が弾んだような高揚感！（笑）
キャバクラは気持ちよく、おもてなしいただいている設定ですが、
投資の場合、
お互いの知識と見解を共有しつつ、互いの実利に導いていく流れ。
良いですね～。(*'ω'*)

上手くいけば、顧客とのWinWinの関係が作れるうえ、
投資という共通の趣味（話題）？で、話に花を咲かせる時間。

見ず知らずの他人様の資産で、自分の考える投資＝提案が出来るのは、
不動産サラリーマンを辞めれない、一つの理由となっています。

車で例えるなら、運転技術を最高値まで、高めていっている道程。
その道程も、あと一歩のところまで来ています。

F１レーサーであるあなた。
軽自動車に乗るのも良し！
フォーミュラカーに乗るのも良し！！

選ぶのは自分自身です。
岐路に立つときに、出来るだけの情報があると、
迷いにくく選びやすいですね。

私も、そろそろ岐路が訪れます。
その時までに、できるだけ多くの情報を、
取り入れておきたいと願います。

それでは、また！！

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サラリーマン生活である、われわれ不動産業界。
賃貸系であれば、引っ越しシーズン真っただ中の繁忙期！！

「人が足りません！！応援を！！」の一声で、
「あいよ！！」と、志村けん師匠ばりの返事で、
加藤ちゃんばりに、タクシードライバーとなり、
お部屋探しのお供をさせていただきました。

いや～、いつになっても、現場は真実がありますね！
お客さんの生の声と現状が、リアルに響いてきます。

私もささやかながら、不動産投資家として活動していますので、
賃貸の現状を生で感じ取れるのは、とてつもない収穫と感じました。




また、インターネットでの情報拡大から、
１０数年前とは違い、あらゆる情報がお客様へ届いています。
営業マン顔負けに交渉される、転勤のプロフェッショナルたる、主婦のかたがた。

それを迎え撃つわたし！
本日から始まる、ドラマ「正直不動産」に言われる、
１０００に３つしか、本当のことがないと言われるこの業界。

そんな噓八百で決めたとしても、あとから大きなクレームとなってやってきます。
誠心誠意！ケンジだけに、羽◯ケンジばりに、誠意を訴えます！（笑）

本当の事だけを直球で投げつつ、幾度となくクロージングに励みます。😅
このクロージング力は、いつか大家として、内覧時に決めてもらう際に、
きっと役立つことになるでしょう。www

そんなこんなで、和気あいあいとお仕事をさせていただきつつ、
ふんわりとした疑問が湧きました。

俺は、
「投資家になるのか？　大家さんになるのか？」

これって、似ているようで、実際異なります。
お金に働いてもらうか？自分が働くか？

DIYなどで、テナントリテンションをあげるべく、
コストを抑え手間暇かけて、入居とのコミュニケーションをはかるのか。

はたまた純粋に、物件を買って売って、買って売ってを繰り返し、
資産の組み換えを繰り返し、収益率を高めていくのか？

私自身、サラリーマン大家と不動産投資家という言葉が、
ある意味ごっちゃまぜになっており、明確な意思が確立されていなかったと思います。

周りの大家さんに多いのが、
・入居者に手料理をお裾分け
・取れたての野菜を、店子へ無料配布
・入学・就職があればお祝い金
・ひとり身のお年寄りには、毎日声掛け
などなど…。

まるで、漫画「めぞん一刻」の大家さん、
「音無響子」さんを字で行くような方々ばかり…。

私には、とても真似できません。
そして、投資歴の浅い私は、まだまだ様々な形態の物件が欲しいと感じます。

必然と、投資家のほうへと道が生まれます。（笑）

投資家といっても、株や債券、仮想通貨などは、
ネットや書籍で学びますが、いまいちよく分かりません。
そして、稼ぎきれない…。

なので消去法でいくと、
本職である不動産での投資に特化し、バリバリと稼ぐしかないですね。

投資が進み、そのうち賃貸業にも慣れてきたら、
著名大家さん、「ふんどし王子」さんのように、
ファンキーなネーミングで、再度デビューを飾りたいと思います！！


それでは、また！！





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