今日も元気に、張り切っていきたいと思います。🌞

ロシアがウクライナへ侵攻の影響。
私が利用する証券会社では、ロシアルーブル／円の新規取引停止、
および保証金率の引き上げが、行われています。

金融関係は、即座に反応が出ますね。
対して不動産は、遅効性があるため、
景気や金利に何テンポか遅れて、価格等に影響が出てきます。

とはいえ、そもそも戦争という、実力行使はNGです。
我が国、日本でも、自力救済は禁止されています。

他者がいう事を聞かないので、行為に達するというのは、
まるでジャ◯アンか、どこぞのパワハラ上司です。

色々と情報が錯誤しているので、何が真実かはわかりかねますが、
とにかく尊い命が奪われ、なんの罪もない一般市民が巻き込まれるのは、
絶対に反対すべきところと感じます。

さて、このブログを打ちながら、
実は、非常に足の痛みに苦しんでいます。

足首をひねったのか・・・。
右足のアキレス腱が痛み、まともに歩けません。(´;ω;｀)

何もしなくても、痛い。(>_<)

えっ！何もしなくても？？

とある持病を思いだします。

そういえば、かかりつけの先生がご逝去され、
いつもの薬をもらっていないまま、繁忙期に突入していました。

なにがあっても体が一番。
健康第一なのを、不具合がでてから身に染みて感じます。😿

色々と綴りたいのですが、痛みでいっぱいです。
回復を祈り、明日に向けて、整えていきたいと思います。

きょうは、「健康第一」で、締め括ります。

それでは、また！！

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西の大陸では、ロシアがウクライナへ侵攻し、
世界的に影響を及ぼす懸念が出てきていますね。

早速、ＮＹ株も、一時８００ドル安になりつつ、
終値でプラスに落ち着いたようです。

今後の動きに、注目していきたいところです。






さて、昨日は、新規に賃貸管理の受託契約のため、
事務所からちょっと離れた、江田島市へ行ってまいりました。

「江田島」といえば、私ら世代、
「わしが、◯塾塾長！江◯島平◯であ～～～る！！！！」
と、叫びたくなる衝動にかられます。(;^ω^)
（参照　漫画　魁！男塾）

約２か月振りに、市内を走ると、
太陽光システムをちょくちょく見かけました。




島しょ部は、不動産よりは、こちらのほうが、
投資として、効率がよいかと見受けられます。


本日、江田島市では、８０歳を超す、ご婦人とその娘さんとの面談。

築４０年ほどのＲＣ物件。
竣工当初から、旦那様と二人三脚で、管理の運営を行ってきたところ、
昨年５月ごろ、旦那様がお亡くなり、もう疲れたと、
管理委託の話を、頂戴した次第でございます。






現況の管理会社もいるのですが、少々いざこざやすれ違いがあったようで・・・。
男と女のように、大家と不動産会社も、一度すれ違うと、
なかなか元には、戻れないのが多いです。

大家業４０年。
私が今の勤め先で、不動産業に従事して、四捨五入で２０年ほど。
どの倍以上のキャリアを持つご婦人は、私からすると尊敬の念しかありません。

約４０年ほどの大家業を労うとともに、今後の人生、やりたいことを思う存分にと、
遊びやお稽古などに、話を咲かせます。

帰り際には、農家さん特有のお土産までいただく次第。
立派な白菜、チンゲン菜、ブロッコリー、大根、切り干し大根、
沢山の安政柑など、冬の欠乏する栄養素をたっぷりと頂きました。

お礼は、これからの物件管理において、
お返ししたいと思います。(*^-^*)




それでは、また！！

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さて、不動産業界の人に限らず、一般の方々にも愛されつつある、
あの、「正直不動産」がついにドラマ化になったようです！

主人公の永瀬役には、「山下智久」さんと、なんとも豪華なキャスティング。
しかもＮＨＫでの連続ドラマ化ということで、
あの、「千三つ」と言われる、噓八百の不動産業界を、
公共の最たるＮＨＫの電波で、流していいものか？と、
内心ドキドキわくわくです。( ´∀｀ )






正直～不動産といえば、
不動産の透明化指数なるものがございます。

2020年度版　グローバル不動産透明度インデックス



（参照　健美家ＨＰ　出所　JLL、ラサールインベストメントマネージメント）


日本はなんと１６位です。
前回の１４位からのランクダウンです。

「うちは隠し事なんてないですから」という業者ほど怪しいもので、
「明朗会計」と書いている飲み屋ほど、ギャップが激しいのと、
リンクするのでしょう。

世界的にみても、トップ１０圏外が続いています。

原因として、「テナントサービス」、「コーポレートガバナンス」、「物件データの欠如」、
「財務情報開示」、の項目で遅れが目立ったようです。取引価格やポートフォリオ、
共益費などの各種情報・データが開示されていないことが主な課題となっており、
日本の慢性的な欠点と言えますね。

この点については、「NOI（営業純収益）率調査」の協力で、
私も微力ながら、改善につとめさせていただいています。
（IREM JAPAN  HP参照）
（最近、お手伝いがサボりがちですが・・・。(;^ω^)）

透明度改善に必要な３つの視点として、注目されているのが、
「サスティナビリティ」、「不動産テック」、「オルタナティブ不動産センター」。

世界の二酸化炭素の排出４０％を占める不動産は、
これからの環境対策においても、重要な役割を果たすと感じます。

不動産テックにおいては、
日本は世界３５位に、とどまっている状況。
おとなり韓国３位、香港１２位、中国１９位と比べると、
大きく水をあけられているのがわかります。

例えば、アメリカでは、「ジャストインタイムで空室の状況がわかる」など、
不動産テックへの対応は、かなりのスピードで進んでいるのがわかります。

また、取引価格の欠如が評価の足を引っ張るようです。
大手が、情報操作して、囲い込みを率先する我が国。

上場不動産投信信託（Ｊリート）のように、取引価格や賃料水準など、
一般の実物不動産取引ではわかりません。
ランニングコストにも不明瞭さがあるため、その物件の将来性を
シミュレーションして投資判断するのが、非常に難しいのです
財務情報開示と不動産テックが鍵を握っているといえます。






（参照　健美家ＨＰ　出所　JLL、ラサールインベストメントマネージメント）


世界で最も透明な都市　上位２０位としての、ランキングです。

日本のランキングは、東京５６位、大阪６3位、福岡６４位、名古屋６６位です。
まだまだこれから、というところであります。

正直不動産が４月からのスタート。
来年度は、業界自体の正直さが上昇し、
世界からも、一目置かれる日本になっていきたいものですね！

それでは、また！！

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さて、固定費の削減＝節約という名の、
家計の切り詰めについて、考えたいと思います。

最近、通信費の削減を考えています。
とはいえ、このようなブログ作成からの、SNSの閲覧・投稿など、
または、趣味のスマホゲームや動画閲覧など、結構電波状況に関しては、
シビアになっています。

私の場合、速度よりはどちらかというと、使用容量重視です。
車の運転中、YouTubeで勉強やニュース、クライアントのセミナー動画などを、
耳でききながらの耳学というていで、聞き流しています。

耳で聞くのが主で、低画質で回しているため、
そこまで高速通信は必要ないですが、容量は欲しいところです。

現在は、格安ＳＩＭのＯＣＭモバイルoneを使いながら、
一番安いプランから、制限速度の200kbbsと、超低速モードで使いまわしています。

超低速なので、ZOOMがちょっと追いつきません。
画像が「いっこく堂」さんの持ちネタのごとく、
ワンテンポもツーテンポも、画像が遅れて動きます。

通信頻度が高い、お昼や夜などが、とてつもなく遅く、
Eメールの閲覧にも一苦労の状況。

このイラつきは、スマホをフリスビーにしてしまいたくなり、
真っ二つに折り曲げたくなる衝動です。

そこで、最近目を付けたのが、
「楽天モバイル」と「mineo」の併用プランです。

シムカードが二つ入る、デュアルＳＩＭである必要がありますが、
この二つを組み合わせると、通話し放題！＆中速通信し放題！！の、
最強の組み合わせが仕上がるとの事です。

楽天モバイルは、１G未満であれば、基本料無料の０円！
mineoは、基本の通信量を越して制限がかかっても、
「パケット放題plus」という、月額385円のオプションを加えると、
1.5Mbbsの中速速度で、つなぎ放題！テザリングもし放題の、夢のプランです！






この1.5Mbbsがチャームポイントです。
楽天モバイルも制限がかかると、1Mbpsの速度制限がかかりますが、
1Mbpsでも十分使える速度です。

そこへさらに、mineoさんは、1.5Mbpsとあげてきたのですね～。
痒い所に手が届くが、さらに心地よくなった感じです。

楽天モバイルに変えるのなら、
ついでに自宅に引いている、「光」契約も変更しようと考えます。

楽天経済圏で過ごしている私にとって、
ポイントバックや、楽天ひかりの１年基本料無料（およそ６万円）は、
非常に魅力的に感じます。

そこで、色々と試算してみました。

私の場合、楽天モバイルのシムに、非対応のスマホだったので、
新しくスマホを購入しなくては、なりませんでした。
お気に入りのメーカーのスマホを購入し、お値段￥66,000ほどかかります。

そして、プランの比較。

現状、ＯＣＮ光でおよそ6,400円／月の費用。
これを、楽天ひかりへ事業者変更をします。

事業者変更と１年無料の恩恵にあやかるべく、
ＯＣＮとセットで契約している、ＯＣＮモバイルｏｎｅから、
楽天モバイルへセットで移行を目指します。

そして、１年無料が終わり次第に、さらにスマート光へ乗り換える算段を計画します。
楽天ひかり、２年目からの基本料が￥5,280／月（戸建て）と比較的安いですが、
更にスマート光では、業界最安値にちかい、￥4,780／月のため、
個人的には、こちらが最終着地地点へと、考えています。

違約金がかかりますが、それらを考慮しても十分に元がとれ、
差額が積みあがっていく仕組みを考えます。

これらを数字に当てはめシミュレーションしていきます。

その①　（５年でシミュレーション）

初期投資　　　　   ￥（66,000）　※スマホ購入代
差益（ひかり）　　￥　126,930　※現状と変更後の差額５年分
差益（スマホ）　　￥　14,100　※現状と変更後の差額５年分
差益（スマホ）　　￥　20,000　※MNPによるポイント（キャッシュ）バック

合計　　　　　　　　￥95,030　


PV（現在価値）　▲66,000
FV（将来価値）　　95,030
と捉えると、このプラン変更の利回りは、7.31％（IRR）と考えられます。


その②　（１０年でシミュレーション）

初期投資　￥（66,000）　※スマホ購入代
差益（ひかり）　　￥　227,130　※現状と変更後の差額１０年分
差益（スマホ）　　￥　28,200　※現状と変更後の差額１０年分
差益（スマホ）　　￥　20,000　※MNPによるポイント（キャッシュ）バック

合計　　　　　　　　￥209,330　


PV（現在価値）　▲￥66,000
FV（将来価値）　　￥209,330
と捉えると、このプラン変更の利回りは、11.60％（IRR）と考えられます。

たまたま、好みのスマホの購入しましたが、
単に、楽天シムとデュアルシム対応で２～３万円のスマホで済ませれば、

５年シミュレーション
・6.6万円スマホ　7.31%（IRR）
・3.0万円スマホ　23.28％
・2.0万円スマホ　31.58％

１０年シミュレーション
・6.6万円スマホ　11.60%（IRR）
・3.0万円スマホ　19.59％
・2.0万円スマホ　23.71％


なんとIRR 20～30％をたたき出しました！(;´Д｀)

１０年シミュレーションで出た、約２０万円の差益。
２０万円を約４％の利回りで,１０年投資すれば、

　￥209,330　⇒　￥309,860　

約１０万円ほど差額が出ますね。💰

吉野家の牛丼が、並盛　388円（税込み426円）なので、
およそ100,000／426＝234.74　≒　235杯も牛丼が食べれます！！
平日にほぼ毎日食べれそうです。(*^-^*)

焼き肉１回が5,000円とすると、およそ20回も焼き肉が食べれます！(ﾟдﾟ)！

肉ばかりの例えですいません…。(;^ω^)

少しの情報収集と、少しの労力で、
美味しいお肉が食べれそうです！

今のとこシミュレーションなので、
頑張ってキャリア変更してみたいと思います！

それでは、また！！






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本日は、２０２２年２月２２日。
「２」が揃う、１００年に一度の日。
次に「２」がゾロ目で揃うのは、なんと２００年後！！

「２」＝にゃん＝猫の日として、各種イベントが盛り上がっています。🐱
今日は、我が家の保護猫さんも、崇め奉りたいと思います。





さて、賃貸仲介の現場は、繁忙期真っ只中であります。
この時期は、猫の手も借りたい時期。
お客さんを内覧にご案内すべく、至る所から人が集められます。

この時ばかりは、勤め先のお偉いさんである、
「何も専務。（何もせんㇺ）」や「ああ言えば常務（ああいえば上祐）」も、
しっかりと車内清掃をして、送迎から内覧に携わっています。

インターネットの普及からか、お部屋探しのお客さんのレベルが、
年々高まっていっているのが、感じ取れます。

設備面では、「賃貸人気設備ランキング」の部類は、
すでにチェック済みで、「このエアコン、新しくなりませんか？」や
「温水便座取り付けてもらうよう、大家さんに交渉してもらえませんか？」
など、私ども本職顔負けに、指値ならぬ、指指示されるお方も少なくありません。

そして、それを迎え撃つ大家さん達も、
他物件や新しい新築などに、お客さんをもっていかれないように、
なんとかして、自身の物件にとどめようと、共用部から室内まで、
ありとあらゆる所へ気を配り、ステージングを演出されています。

家具やお花、間接照明など、
普段と違う趣での演出や、テーブルや家具などを配置し、
住んでいる様子をイメージしやすくしたりと、様々な用途での演出。

日本では、割と少ないですが、不動産先進国のアメリカなどでは、
売買・賃貸問わずに、ほぼすべてにおいて、ステージングがなされていると聞きます。

そのステージング。
非接触の５６７禍の影響か！？
このところ、デジタル化が進んでいるのだとか！？

現地内覧も通常通りありますが、
オンライン内覧に対応もできる、この「デジタルステージング」。

実際に家具などを配置しなくとも、
デジタル加工で、お部屋をオシャレに演出できるようです。🌻

室内の状況はもちろんのこと、建物の外観から夕暮れ風景など、
デジタルなので、やりたい放題！

様々な演出が可能です。とても便利ですね！

でも、画像加工って、いまや様々な分野で、使われています。
インスタグラムやTIK TOKなどで、素人でも簡単に出来る現代。

そうなると懸念はひとつ！
ちょっと盛りすぎやろ～～！っていうぐらいの画像加工！

体型や顔写真をめちゃめちゃいじって、
いざ本物とご対面すると、まったく違う人というのは、よく聞く話です。(;´Д｀)






物件も、デジタルステージングであまり加工しすぎると、
「騙された～！」「詐欺やん！！」なんて言葉が、そのうち横行する気配が…。（笑）

かくいう私も、若かりし頃のキャバクラで、
お店のパネルから、キャストを指名したところ、
迎えにきた本人に気づかなかったということも、
ざらではありません。( ´∀｀ )






そんな明るく、ノリのいいツッコミどころがある、
デジタルステージングに期待したいところです。

さあ、明日の祝日も、結構なお客さんの波が待っています！
お客さんとの新たな出会いを楽しみに、頑張りたいと思います！

それでは、また！！



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