キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2021年10月

締め出しを食う



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


更新ペースを抑えると、その分
勉強へ費やす時間が取れて、非常に役立ちました。✨

ずっと走りっぱなしの高速道路で、パーキングエリアに立ち寄ったような。
そんな、つかの間のホッとした時間でした。

走りっぱなしもよくありませんね。(;^_^A


さて、日常業務はといいますと、
最近めぼしいのは、オートロックの締め出しです。

建物の修繕というのは、何も管理会社ばかりがするわけでなく、
オーナーさんご自身の手配によっても、されるケースも多々あります。

コストを極限まで突き詰めていきたいのであれば、
とことん相見積もりを作成し、吟味しセレクトしていく作業は、
管理会社以上にオーナーさんのお仕事と思います。

そんななか、鍵が古くなった物件で、オーナーさん手配による
鍵交換をされた物件がありました。

案の定、連絡がつかない部屋がいくつかあり、
そのため、最終交換予定のオートロック操作盤の、
逆マスターシリンダー錠が交換できずにいらっしゃいました。

オーナーさん手配により、一斉交換のあと、連絡がつかない部屋を
イライラと待っていたようで。

10月から、勤め先での管理がスタートしたタイミングで、
なぜか、当社に連絡もないまま、オーナーさん手配により、
逆マスター錠を交換されていました。



job_kagi_syokunin_door




状況も把握できないまま、反応が一斉にあるのは、
鍵交換していないお部屋の入居者たち。

オーナーさんから連絡をいただかないまま、
入居者から連絡があり、驚くのは私ら管理会社です。💦

オーナーさんに問い合わすと、
「さっき交換したのよ~。
 予備のカギを注文したけど、できるのが2~3週間先って言われたから。
 適当に対応しておいてちょうだい。」

的な内容で…。

幸い新しい型式の、別のカギがあったので、
なんとか対応はできたものの、オーナーさん思いのままにやれられると、
なにかと不便が起こりますね。

まるで火や煙にあぶりだされる虫のごとく、
鍵交換未実施の入居者が、「ちょっと!部屋に入れないんですけど!!(# ゚Д゚)」
と、一度に連絡をいただくのは、ある意味滑稽な光景に思えます。

本来私達、管理会社の場合、
全戸交換完了後に、逆マスターキーを交換するのが、一般的に習わしです。

今の世の中、皆さん昼夜問わずに働いていますから、
連絡がつきにくいのが当たり前。

くたびれて帰ってきた際、
家に入れないなんて、せつなくご立腹のほか、あり得ないことでしょう。

私も前職で、レオ◯レスの宿を、全国津々浦々で使っていましたが、
出張初日の現場乗り込み当日は、時間が遅くなることもしばしば。

レオ◯レスセンターへ、鍵を取りに行くと、
店がしまっており、鍵がもらえない!!
電話も留守番電話…。
もしや野宿!!??

と焦りつつ、なんとかたらいまわしで連絡がつき、
無事鍵をゲットできたのもつかの間。

アパートにいくと、無断駐車で車がとめれない・・・。
なんて、踏んだり蹴ったりがちょくちょくありました。

他にも、家具家電付きで入居した初日、
夜勤明けのクタクタで、コンビニで買ったばかりの
カップラーメンを希望に部屋を開けると、
スラ~~~と何もない…。

布団もないので、寝れない…。

入居者としての立ち位置も、十二分に体験してきていますから、
今回締め出しを食らった、ご入居者さんたちの気持ちは、
痛いほどにわかります。((+_+))

確かに賃貸物件は、オーナーさんの所有物ですが、
賃収をいただいている店子さんのCS度をあげない限りは、
おのずと退去に繋がり、オーナーさんご自身のお財布へ、ダイレクトへ影響します。

事前連絡があれば、良かったのですが…💦
まだまだこれから、色々なことがある物件と思われます。(;^ω^)

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管理組合という集合体



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


昨日から、ブログ更新を抑えようと思っていましたが、
朝のルーティン化していたので、ついつい出勤前に頑張っています。🖊

文字や文章を書くこと。
想いを吐き出す事は、何にせよ体にいいようです。

世にいう、3行日記、5行日記など、
良いと思うものありますが、ついつい三日坊主で終わってしまうこと多々…。

せめて、一つくらいはと、何気ない日常を綴る、
ブログ更新ぐらいは、続けていきたいと思います。(*'ω'*)


さて、忘れたころにやってくるのが、
今回もやってきました。

区分マンション、管理組合の総会。

私自身、いつもぶっちぎっての欠席を続けていますので、
今回もこうなったよ的な、事後報告書類が届いてきます。


IMG_20211015_221302


今回は、管理会社も変更になったためか、色々と議題があがっています。

・給水装置を直圧方式にしたため、タンク跡地の活用法
・休眠状態の口座の解約
・電子ブレーカーの導入

など、大手管理会社のメスが入ったのでしょうか。
いつもより、紙が分厚くなり、書棚を圧迫しています。
保管するのも大変だから、これらも電子化が進むのを願います。


IMG_20211028_071250


私自身、賃貸・売買の仲介・管理系の会社に勤めているため、
区分マンションの管理については、物凄く詳しい訳ではありません。

分譲マンション一室管理で、多少は関わることあるため、
そのあたりまでは、わかるのですが、経理や組合内部、そしてクレーム対応の実情など、
非常に気になる次第であります。

机上の論で不思議に思うのは、
所有者全員が、無条件に管理組合の組織人になることです。

やりたい人もいれば、やりたくない人もいるはず。
それを強制的にやらせるというのは、村八分的な意識の集合体だからでしょうか。

海外の区分マンションがどうなっているかは、わかりませんが、
日本人の祖先が、大陸から追いやられ、現在の日本に定着し、
なんとか生き延びていくには、集団で助け合っていかなくては、
生きていきなかったと聞きます。

そんななかで、異質のものがいれば排除する、村八分のような。
良し悪しあるので、一概にこれということは難しいですが、
現代の世の中にも、延々と受け継がれているように感じます。


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色々難しいですね。
会社組織も同様に感じます。

それでは、また!!


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民法でぶった切る



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨

ここ数日間、急激に寒くなり、せき込むかたも増えたためでしょうか。
通勤中、徒歩の間、息苦しいためマスクをずらしながら歩いていると、
まじまじと見つめられることが、再発してきました。

通勤路は、ランニングコースにもなっているため、
マスクを着用せずに、走っているかたもいるなか、
なぜか、半ずらしの私へ鋭い眼光。

まだまだ同調圧力が続きますね。
早くコロナ禍落ち着かないかと思います。┐(´д`)┌ヤレヤレ

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さて、実務はと言いますと、
試験勉強をしているせいか、テキスト内の事を、
現実社会での照らし合わせで、頭の体操を図っています。


① 時効取得

  10年や20年で、他人の土地を何気にゲットできる制度ですね。
  条文では、「占有の意思をもって、平穏かつ公然と占有の開始し~~」
  とありますが、人の土地だろうが「私知らなかった」で、他人の土地を
  ゲットできる制度。
  
  自分の土地だけど知らずに、他人が占有していたら、その人のものになった。
  10年で気づかなかった方が、20年あっても気づくわけがないと、
  業界歴約20年経とうとしている、私自身が感じます。

  逆に悪意であっても、20年占有していたら、自分のものということは、
  悪意者のほうも応援しているような・・・。
  法はどっちの味方なんや??と疑ってかかりたくなります。

② 売買時の瑕疵。現在の契約不適合責任。

  平成24年の事例。
  地中にある埋設物を、特約によって売主の瑕疵を免除しようとしたが、
  民法原則の適用によってアウト!となった事例。
  
  本来ならば、ど素人である買主を保護するのが、
  売り側や宅建業者の責務ともいえるはずが、
  どうにかして、その責務を免れて、売り逃げしようとしたケース。

  これっていまだに、こんな風に売りつける業者が、山のようにいるという、あるある。
  売買という、他人の土地で儲ける、いわゆる「他人のふんどしで~~」であることから、
  そもそも、そういった輩が多いのでしょうか。

  不動産業界がグレーに、業者が低俗に見られる由縁と感じます。
  法縛りをきつくしていかないと、いつまでたってもヤクザな商売と
  言われるんでしょうね。


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宅建、賃管士、マン管、管業と、不動産系の資格には、すべて民法が絡んでいるのに、
程度の低い取引が減らないことは、民度が下がったのですかね。
あまり軽々しく「民度」と使いたくはないですが、
売り上げノルマに追われ、コンプライアンスは何処吹く風。

ということは、逆に売り上げノルマが厳しい大手ほど、
コンプラや法スレスレは、日常茶飯事といえることになります。

「筋が通らないことは、大っ嫌い!」という、
日本男児、大和撫子はどこへやら…。なんちゃって・・・(;^_^A


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さて、先日は、昔ながらの旧友の方からのご連絡をいただきました。

外資系保険会社でFPとして活躍されるお方。
学生時代からの顔馴染みの方であるため、何から何までお見通しの方です。
1年に1度くらいのペースで、たまにお話するのですが、
色々と的確にアドバイスをいただくので、非常に助かっている次第です。

このブログに関しても、良し悪しもズバッと言っていただき、非常に感謝しています。
キケンジのブログを続けてほしい人がいる反面、
快く思わない人たちがいるのも反面、としてあること。

取捨選択、
どちらを選択すべきか・・・悩みます。

というわけで、毎日更新を続けていましたが、
私のサラリーマン生活に影響を及ぼし、家族にまで迷惑や負担をかけるのは、
当初、日記として始めた経緯から、本来の目的を逸脱するため、
これからは、ペースを落として更新を図ることにします。

このブログ、訪問者のアクセスルートが、
フェイスブックから4割、
ブログランキングや直アクセスが3割、
Twitterが3割となっています。

フェイスブックによるブログ更新通知は、今後減ると思いますので、
出来ればブックマークやブログ更新通知、
またはTwitter通知をご利用いただけますと幸いです。

「サラリーマンは因果な商売」
植木等のスーダラ節が、頭をめぐります。( ´∀` )

それでは、また!!


tameiki_businessman



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市場分析



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


朝晩と寒暖の差が激しいです。
私もくしゃみをしながらの、ブログ更新。
少し気を緩めると、風邪をひいてしまいそうな勢いです。

季節の変わり目は、特に体調を崩しがちです。
ウィルスに負けないよう、基礎体温を保つように、心がけています。

さて、昨日も、賃貸物件のオーナーさん廻りです。
異動の挨拶であったり、その他諸々と処理にまわっていました。


20211025_151011(0)


定期的に訪問する、Yオーナーさん。
某有名大学院の教授とあって、問題提起や分析大好きでらっしゃるので、
毎度辛辣な問いかけをいただき、私も頭の体操を十分にさせていただきています。

分野は違えど、賢い方は目の付け所が適格なため、
管理受託当初は、勤め先の担当者が、ことごとく苦汁を舐めさせられた経緯があります。
そこから、約5~6年。
ようやく、キケンジファンとなりつつある感じがします。( ̄ー ̄)ニヤリ

そして、今日もなかなかの話題を振られます。

「キケンジさん、この私らの住む◯◯市、年間200人ずつ人口が減っているみたいよ。
 日本人外国人合わせての数字だけど、こんなに毎年毎年人口が減っていったら、
 我々の賃貸経営なんて、景気が悪くなってやめたほうがいいんじゃないかと思うんだけど、
 一体全体どうなの?どうしたらいいの??」


(…まさかの先制パンチ!)
 Y先生、私の情報によりますと、◯◯市に新たにアメリカの某大手企業が、
 8,000億円を投じて、新工場を建設予定です。
 工場新設による雇用創出効果は、2,000~3,000人と見込まれる予定であるため、
 おおかた1世帯当たり◯名となり、割りますと◯◯世帯の賃貸需要が見込まれます。
 この◯◯市の空室戸数は、およそ◯◯戸ですから、差し引き◯◯戸の需要が予測されます。
 
 3年後の工場稼働までに、現在の物件稼働率を保てば、先行きは明るく思えます。
 また、タイミングがよければ、工場建設による賃貸需要にも、あやかれるのではないかと…。」

「えっ!!そうなの!?
 知らなかったよ! それならそれでいいよね。
 経営が苦しくなって、手放す心配も少なくなるというもの。
 ああ~そうなの~。」


「そうなんです!
 ほんの5日前のニュースです。
 情報は新鮮です!」


いやいや、CCIMのカリキュラムを受講中のため、
ちょうど市場分析を学んでいたところです。
CPMでも学んだ市場分析、なかなか実務で使う機会がなかったのですが、
Yオーナーさんとのやりとりを予測し、事前に情報収集していて良かったです。(;'∀')

この返事にとまどったら、また何と言われることやら…。💦

その後、約2億5千万円の、ローン借り換え提案や、
現ローン固定金利解除後の、物件のキャッシュフローと物件価値を打合せました。

金融機関の渉外担当なら、喜ばれる内容なのでしょうが、
今日の私の収穫は、お土産にいただいた、美味しい柿です。


20211025_151128


この年で、種無し柿があるのを初めて知りました。
まだまだ世の中知らないことだらけです。

人生日々精進ですね。


それでは、また!!

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判子文化



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


毎朝、突発の仕事が舞い込みます。
予定を組んでも、そこに積み重なるため、予定は未定。

中小から地場大手になりつつある、
勤め先の業務量は、一人当たり結構な量になっています。

休み明けの出勤は、机上積まれる社内依頼が、結構な圧力となって、
朝の心地よさをもぎ取られていきます。(;^_^A

本日も、気軽におかれた書類。


20211024_092318


区分マンションの第三者使用届けですね。

慣れたものですが、会社PCを開き入居日を調べると、明後日…。
明日中には、提出しなくては、引っ越しまで間に合いません。
となると、所有者さんに記名捺印をいただくには、本日中…。

所有者さんの自宅は、会社からおよそ90キロメートル。
片道2時間余り。往復で4時間。

ふふっ。一日終わるじゃないか…。(´;ω;`)
でもいかなきゃ…。

この不動産業界にありがちな、ハンコひとつのために、はるばる日本全国津々浦々!
電子化が叫ばれるいま、保険業界もすべて電子署名化しているにもかかわらず、
いまだ記名捺印をもらいに行かなくてはならない、この刹那さ…。

はやく変わってほしいものです。

この度は、所有者さんが、会社近くの娘さん宅にいらしていたので、
運よく手間をかけずにご来店いただき、無事署名捺印をいただきました。

現在別件で、相続手続きにも携わっているのですが、
毎度のことながら、相続人全員の実印や印鑑証明書。
また亡くなられた方の戸籍謄本取得など、ほんとにここまでやる意味あるんかいの!?
と思うほど、なんだか手間を感じます。

司法書士さんなどが使われる電子署名。
一般的にも、もっと普及してもいいのではないでしょうか。

様々な手続きが簡略化され、楽に手続きができる時代には、
私はもう引退後という、ありがちなケースを感じます。

宅建士・管理業務主任者の常駐義務も、
実務では、当然のごとく常駐していないケースも、多々あるような。

あまり意味のない法縛り。
どんどん改正していって貰いたいものです。(^_-)-☆

それでは、また!!

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