キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2021年04月

新築区分マンションは儲からない



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


ここ連日、区分マンションの入退去業務で右往左往しています。
とは言え私はフロントマンではなく、賃貸管理の方ですが。

やはり、賃貸仲介のスタッフというのは、
業界人なら誰しも知っている、杜撰な対応や所詮他人事感覚。

届出の書類が間に合うことは稀であり、
一括して対応している私が怒られることはしばしば・・・。

昨日は、契約開始日に契約金の入金がない!!??
というクレームとともに、事実を確認していくと、
なんと契約が流れていたという始末(゚д゚)!

とてつもない大クレームになった事は、言うまでもない状況です。(´;ω;`)


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さて、こうして素人さんが新築・築浅物件で
区分マンションで不動産投資を始めると、
キャッシュアウトやデッドクロスは、いつ起こるかという、
諸刃の剣での賃貸経営となってしまいます。

新築区分マンションが、まったくもって儲からない事実は、
ちょっとネットを叩けば解りえることなのですが、
いつまで経っても、投資目的で買われる方が少なくありません。

なんとなく買われて、なんとなくネットを叩いたら、
検索上位にくる勤め先へ、客付け依頼とともに、賃貸管理を任せられる
案件がどんどん続いていきます。

⑴「税理士さんが、節税対策で不動産買いなというから買った。」
⑵「買ったけど転勤で否応なしに賃貸へ。」
⑶「不動産投資をするのに、手間が少なさそうだと思ったから。」
⑷「広島で高層マンションなんて珍しいものできたから買った。」

⑵は仕様がないと思いつつも、
一気に価格(家賃)が下落する新築区分マンション。
そんなものを勧める⑴はちょっとどうかと・・・。
⑶⑷の方は、手間が無い分リターンも少ないという事実を、
全く持って気づいておらず、ひとつひとつ丁寧に教えていく作業が増えてきます。

そのうち、買っちまったよ!!という気づきとともに、怒りや懸念の感情は、
なぜか私に向くこともしばしば・・・。

丁寧に丁寧に対応させていただいたのが、
なぜか仇となって帰ってくることが、最近しばしば。
繁忙期の最中、良かれと思い、ない時間を割いて対応してきたことが、
私自身が悪者になりフィナーレを迎えることがあります。


20210415_150055



まさに、所有者さんも私も、正直者が馬鹿を見るという流れ。
そんなツライ気持ちとともに、区分マンション所有者さんとのやり取りが続きます。

買わせた売買業者は、のほほんと過ごしている事でしょうが、世の中は因果応報。
めぐり巡って自身に返ってくると思います。

まだまだ、新たな区分マンション所有者さんとの出会いが始まります。
新築・築浅区分マンションを、なるべく損切りという形にしないためにも、
ささやかな投資分析の手法を織り交ぜていこうと思います。


それでは、また!!


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区分マンションあるある



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こんにちは!キケンジです。(*´ω`)✨


ヒノキ花粉と賃貸管理の繁忙期に苛まれて、更新が滞っていました。
この二つが終わるのは、例年であればGW明けごろでしょうか。

くしゃみと鼻詰まりを、さっさと終わらして、
無駄な残業をなくし、様々に専念したいと思います。


賃貸系の会社に勤めているメリットは、
やはり様々な物件と案件を見れることと感じています。

今の担当エリアで、区分マンションの対応を一手に引き受けているので、
賃貸に限らず、様々な制約やお部屋を拝見することが出来ます。

そこは、賃貸では、あまり見かけなかったり、
思いもよならない光景が!!


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「きゃあ~~!(;´Д`)お風呂が丸見え!!」

と、ひとり照れ突っ込みをしつつ、次なる物件へ向かえば、

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「きゃあ~~きゃあ~~!!お風呂がそとから丸見え~~~(;´∀`)」

はい!お仕事真っ最中のオフィスビルから、かなりオープンで丸見えです。

このシチュエーション、まるでホテルのようで、
好きな方には好まれるのでしょうが、
育ちに育ったわがままボディの私には、ちょっと自信がありません。(^-^;

この丸見え具合、高い位置は、外部から見えないだろうとする、
タワーマンションあるあるですね。


また、ちょっと築古の区分マンションでは、
よく見かける床下収納の扉が。


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そこへは、下に続く階段が・・・。


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結構深いです!!
ルネス工法の倍以上はあると見えます。


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降りてみると、大人が立って行き来できる、
ちょっとした貯蔵スペースが。


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このコンクリート打ち放し感。
また、ふたを閉めれば、外部とは一切遮断されてしまう具合。
なんだか、海外の監禁事件などを連想し、ちょっと怖くなります。

この物件、立地が斜面のため、
部屋によっては1階の下の部分に、
かなり広大なスペースが生まれてくる始末のため、
こういったスペースが出来たと思います。

しかし、ちょっとしたレトロ感と、遮断具合を体感すると、
ワインセラーなどといった、高尚な感じではなく、
ある意味ホラーといった感覚を感じてしまいます。
最近、テレビで「バイオハザード」を見たばかりかもしれません。💦

区分マンションあるある、
「ナニコレ珍百景」的に、まだまだ探していきたいと思います。( ^^) _U~~



それでは、また!!


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分譲マンションの登記情報



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


本日で春休み最後ということですね。
今年もはや三か月が過ぎ、残すところはあと9か月。
時の流れは速いものですね。⏰


いま、区分マンションの分譲賃貸を
5~6件ほど解約精算を抱えているのですが、
正直、件数が重なると、管理会社がどこだったのか?
担当は誰だったかなど、結構ごちゃごちゃになります。

1棟1棟、管理規約も提出書類のひな形も、全く異なるため、
また理事会の審査基準も別物ですから、毎度毎度違うケースに
ぶち当たるのであります。


そして、勤め先のパソコンサーバーや、契約書作成のため、
謄本を始め、土砂災害警戒情報や津波災害警戒区域などのハザードマップ。
様々な資料をかき集めます。

昨日も、夜な夜なインターネットで謄本を取得していると、ある問題が・・・。
建物の謄本が取れない・・・。

通常、区域マンションであれば、
地番からの部屋番を入力すれば、ヒットしてくるのですが、
今回チェックしてみると、1から順に出てくるだけで、
個数も部屋数分ない・・?!。


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なんだこれ!?
と思いつつも、調べてみると、
古い建物の場合、号室ではなく、作った順などで割り振られていることが多いとか。

確かに土地の謄本を調べてもみても、
市や県の住宅供給公社から、持分だけ移転してからの履歴が蓄積されているため、
莫大な量の情報が並んでいました。

その数、99ページ。
まさか20時以降から、約100枚の資料をチェックしないとなんて・・・。

昼は運転、そして事務作業。パソコンやスマホで目を酷使したあげく、
老眼が始まったいまは、とても苦痛に感じます。

結局、法務局へ赴いて調べるか、
固定資産税納税通知書から、地番を探るかの2通りの手順。
前者は手間がかかるけど、行けばすぐに。
後者は手間はかからないけど、所有者と日程調整して
取りに伺わなくてはなりません。

時間が限られるいま、選択に迷います。(;^ω^)

まとめると、どうやら今まで、新しいものばかり当たっていたため、
古い区分マンションに当たったことがなかった私。
昔ながらの知識がなかったようです。

売買系の方には当たり前の事でしょうが、なかなかいい勉強になりました。

新卒社員のこの時期、
40すぎた私も、新人のように、知る喜びを楽しんでいます。www


それでは、また!!





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10年経っても一年生



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


一年で一番多い3月解約の処理から、
一年で一番入居の多い4月入居の処理からと、
まだまだ慌ただしい日々を過ごしています。💦

同じ日々を過ごしながらも、
なにか新たな事にチャレンジする姿勢と、
そうでない姿勢とでは、10年後に大きな差が生まれます。

某有名社長のひと言ですが、
「一年生を10年やっても、一年生。」
最近、忘れかけていましたが、
あらためて聞くと、ほんと納得です。

また別の方のひと言も、
「不動産業界は、魔力がある。長年経験していると、やった気になってします。
 自分が仕事が出来ると勘違いしてしまう。」

という傾向があると。
怖いですね。自分もいつそのように、飲み込まれてしまうのかと。

また、同じ学びを経験した方達が、
活躍されている姿をみると、非常に刺激になります。

私も水面下で、色々な事にチャレンジを続けたいと思います。

今日は、時間がないので、手短な日記で。

それでは、また!!





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車内オフィス



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


昨日は休日。
約半年ぶりに家族での、ちょっと遠出しました。
春休みで、遊びの鬱憤が溜まっている子供たちと一緒に、
県北部の三次市へプライベートでの遠征です。


まあ~しかし、帰らないです・・。
というのも、広大な敷地に、子供であれば
夢の王国ともいえるその敷地は、時の流れを感じさせません。


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いつまでも帰らないのは、予測出来ていたため、
ノートパソコンと書類を持ちこんで、
ひとり車の中で、黙々と溜まったお仕事を処理していきます。

このコロナ禍のなか、在宅オフィスといいつつも、
自宅で居場所がなかったり、集中できる場所を探しもとめ、
意外と車中のお父さんたちが増えたというのも、なんだか納得できます。

私の今のマイカーは、日産リーフですから、
車自体が大きな大容量バッテリーです。

エンジンの騒音もなく、快適に電気を使い放題です。
目的地への経由の際、途中充電の手間はありますが、
無音でエアコンや電気が使える点は、非常に便利と感じます。

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しかし、車内オフィスは、直射日光が結構ツライです。🌞
22℃以上は、やばいですね。

一通り事務処理を終えたら、癒しを求めて
販売品売り場の店舗内へ。

疲れを癒すのに、ちょっと酸っぱい物が欲しくなります。
山奥へ来たのに、遠く海の産地のものに、
ついつい手が出そうになります。💦


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そして、ほっと一息も束の間。
休日でもお構いなしの、入居者や家主さん連絡を処理しつつ、
帰路に着きます。

今日も、予定がぎゅうぎゅうです。

キケンジ、朝から仕事を始めると、
終わる時まで猪突猛進型なので、ブレイクするのを忘れがちです。

若い時は良かったのですが、年齢を重ねると、後からツケが廻りがちです。
童顔ですが、実は意外といいお年なので、体が悲鳴を上げています。

倒れないように、小刻みな休息をとっていきたいと思います。(;´∀`)

それでは、また!!





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