キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2021年01月

難航不落のオーナーさん



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨

またまた久しぶりの更新となってしまいました💦

繁忙期のピークは目前!
空室を決めるのはいま!!

オーナーさんとの兼ね合いは、毎日毎日続きます!
そうできるのも、いましかないので、帰宅も深夜になっています。

いま勤め先ではPM部署を設け、オーナー担当制を敷いているのですが、
スキルの若いスタッフには、比較的交渉しやすいオーナーさんを。
熟練スタッフには、交渉しにくい難航するオーナーが割り振られています。

キケンジは、社歴でいえば古株にあたる窓際族。
役職や肩書はない一般職員でありながらも、
後者にあたるオーナーさんを担当させて頂いています。

難航するオーナーさんは、不動産業者のいうことなど、お構いなし!
持論が強く、この繁忙期に決めるべく交渉事にも、まったく応じる気配を見せません。
それが今までの入居率に反映され、「あの家主のところは・・・。」と
賃貸仲介営業マンからも、敬遠される物件となってしまい、
悪循環のスパイラルに陥っています。

その中には、何十年と弊社と長いお付き合いのオーナーさんもいらっしゃり、
役員クラスでのフォローアップを続けた方もいましたが、
その役員クラスでも手を離す方々が、めぐり巡ってキケンジの担当となってきます。(^-^;

代替わりにより、攻撃的な2代目にバトンタッチというのも、少なからずあり
「先代はおたくらに騙されていたけど、私はそうはいかんよ!(# ゚Д゚)」
と挨拶もそこそこに、先制パンチをいただきます。

こういったオーナーさんとのやり取りは、時間と手間が非常にかかります。
こじれにこじれて裁判になった夫婦喧嘩とでも言うべきでしょうか。

私も売り上げノルマを持つ、サラリーマンの身です。
今までの不満と罵声を浴びながら、数時間を過ごすのは、なんとも苦痛が続きます。


house_ooya_trouble



悪循環スパイラル物件の改善から、PM向上を行ったところで、
入居率の向上≒管理料アップ≒物件価値の向上、それが信頼になり、会社的にはグッドですが、
個人的・部署的には、売り上げノルマに注力できず、バッドになります。

難しいですね~。
とりあえず、世のため人のため会社のためと、自分を殺して、
荒波のようなオーナーさんとのやり取りに、日々注力しています。

数字が上がらず、管理業務ばかり増える、私自身も負のスパイラル。
繁忙期が終わるごろには、「キケンジさんの言う通りにして、良かったよ(*´ω`)」
と言葉を貰えることを願い、ここが踏ん張りどころと気張っていきたいと思います。


余談ですが、上記のような方は、身なりで判断される方が多く感じます。
スーツで訪問した際は、物腰も柔らかに「あれもこれも困っているんだよ・・・。」
といいつつも、

管理部のユニフォームである、作業着姿で訪れると、突然に上から目線と言いますか、
マウントをとった言葉遣い、高圧的&威圧的に接されることが多いです。

もう~はなから、目が物語っています。
人って怖いですね。

厳しい状況が多いですが、
禅の心、与える気持ちで、臨んでいきたいと思います。


それでは、また!!


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インサイダー情報



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


確定申告の時期ですね。
レシートの取り忘れに注意していますが、
あとの処理ができておらず、たまるばかり…。
思い立ったが吉日。こういうものは、すぐにやらないといけませんね~。(^-^;

勤め先は、賃貸メインの会社ですが、
賃貸オーナーさんからの売却依頼もあるため、
売買のチームも部署としてあります。

勤め先も会社ですから、やはり一番は売上重視です。
本来のPMとしてのオーナーファーストという姿勢で起る利益相反よりは、
両手取引プラス取引後の賃貸管理受託で、一粒で2度3度美味しくなる取引を
目指している状況です。

そのため、野球でいうところの隠し玉的な、
世に出ていない売却物件も、いくらか持ち合わせています。

誰が見ても儲かりそうな物件は、すぐに売れてしまうのですが、
なかには物件のチカラに気づかれずに、売れ残ったものもあります。

そんなインサイダーな物件で、分析するとネット利回りでも十分に周り、
かつレバレッジも十分に効く物件が、残っているではありませんか!?
区分マンションの一室ものですが、
「通常であれば、分譲賃貸なんて儲からないよ!」と、業者からは見放されるものですが、
DCF法で分析を掛けると、十分に廻る資質がそなわっています。


money_insider_torihiki


住宅地の郊外の物件なので、みなさんのふるいから落とされていたようですが、
分かる人にはわかる物件でした。

買いたい!!
と思いつつも、自己資金が足りない・・・。
足りないなら、自己資金比率を下げればいいのですが、
そうすると、LTV(ローンバランス)があがり、CF(キャッシュフロー)の
低下とともに、レバレッジ効果も下がります。

10年保有で、儲けるだけ儲けて出口をはかるには、
私の手出し資金が足りない・・・。

「チキショ~~~~~!!」
小梅太夫なみに、心の中で叫びます。(´;ω;`)

あっ!
一発屋で最近見かけないね~と思われている小梅太夫さんも、
実は不動産投資家のようです。

芸人として、仕事が無い時期も、家賃収入という不労(権利)収入によって、
安定した暮らしを送れていたようです。

トレードのように、大きなキャピタルは得れないですが、
地道なインカムゲインは、不動産投資の大きな魅力ですね。

上記の物件のキャッシュが溜まるまで、物件が売れ残るのを願いつつ、
地場大手だからこそある、勤め先のインサイダー情報を、密かな楽しみとして
コロナ禍による巣籠を楽しみたいと思います。

それでは、また!!


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ごみ処理手数料



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


昨年、13大都市圏を筆頭に、ごみ処理の手数料が値上がりしました。
当初は事業系のごみ処分と聞いていましたが、
ごみに個人も法人もなく、全体的にごみ処分の値段が上がった経緯があります。

もちろん、我々不動産業界も密接に関係しているため、
賃貸管理物件に収集を依頼している業者さんから、強制的に値上げを慣行する
通知がきました。

そのまま、賃貸オーナーさんへ値上げをお願いしているのですが、
これまた、「ええ~~!値上げ!!めっちゃ高いじゃろ!?」
と、大げさなリアクションとともに、なぜか矛先が我々へ向けられます。

「ごみなんて、ただじゃろ!?なんでワシが金ださんといけんのんじゃ!」
⇒10年以上前から、大型ごみなど有料化しています。
 知っているにも関わらず、強引に押してくるツワモノも多数・・・(^-^;。

「どうせ〇〇社さんが、儲けとんじゃろ!?おたくら儲けすぎじゃけ!(# ゚Д゚)」
⇒ええ、まったくもって、儲かっていません。あっても微々たるもの。
 というか、あなたとこういった会話で時間を割いているので、
 私の人件費や電話代が大赤字です・・・(^-^;。

正直不動産の見すぎからか、心の中で本音が出てしまいます。
 
健全に対応しているにも関わらず、
「不動産業者は悪!」
「ぼったくり!!」
「おたくら基本噓つきだから、信用ならない!!!」

と、まだまだダークなイメージが払しょくできていない、
そんな日々を、業界スタッフは皆さん感じていることでしょう。

そこで、まだ理解の乏しい方々への、私の対策としては、

賃貸経営 ⇒ 不動産投資 を脳へ刷り込む事です。


賃貸物件の運営は、不動産投資のひとつです。
不動産投資は、投資の様々ある投資の中のひとつ。

投資といえば、いわば事業です。
賃貸経営も、経営と名が付きますから、
会社を経営するも同然。

つまりは、ひとつの物件を運営するのは、
ひとつの会社を経営するのと一緒となります。


ただ、ごみひとつ処分するのに、お金がかかるという事実。

物件≒会社を運営する運営費の一つである、ごみ処分(収集費)。

どちらに目線を置くかです。

会社≒物件の価値を上げるには、
GPI(潜在総収入)を上げるほかありません。
GPIを上げるには何をすべきか?

ゴミ置き場にいつも汚いゴミが残っていたり、散乱していれば、
客づけ案内時に、入居希望を申し込む方は、稀でしょう。
そうなると、おのずと入居率も下がり、賃集も下がる。
イコール物件価値も下がる。

たかがごみ。されどごみ。


gomi_bunbetsu



毎月仮に2万円、ごみ処分に費用がかかっているなら、
それを10万にも20万にも収入を得るためのレバレッジ効果を掛ければいいだけです。

コスト削減で、自身で毎日ごみ掃除をするのもいいですが、
プロに任せて空いた時間に、物件価値を上げる事に、時間を費やすことの方が、
時間的価値も、物件の価値も上がるのではないでしょうか。

あなたはどちらに目線を置きますか?
という投げかけで、大体のオーナーさんは、ご納得されていただきます。

まだまだ、所有物件の運営が、掴み切れていない方も多数いらっしゃいます。
不動産投資の知識を広め、老後の所得が少ない日本の高齢者に、
不動産投資による、アメリカの高齢者並みの副収入を得て頂きたいですね。

それが、社会や公共の福祉につながり、
3方よしから5方よしへと、進化していければ、最高です!

それでは、また!!


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話は続くよ、どこまでも。



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おはようございます!キケンジです。(*´ω`)✨


賃貸繁忙期、真っ只中にあります!
というのも、原因は、やはりコロナ禍です。

全体的には、数割減少していますが、
月単位で前年度対比しますと、130~150%増となっています。

緊急事態宣言により、例年であれば3~4月の異動の多い法人客も、
県跨ぎの移動が、大きく規制される前に、移動しておこうと、
この1~2月に人事異動の転勤を前倒しにしている感じです。

合わせて個人客も、前倒しの様子で、勤め先賃貸スタッフは、
突然の繁忙期に、目まぐるしく対応に追われています。

逆にいえば、いま決めずしていつ決める!?
賃貸物件オーナーさんも、商戦真っ只中といるのではないでしょうか。

ただでさえ、こうして忙しいにもかかわらず、
寒波であり、相続であり、建築企画であり、新期管理でありと、
賃貸管理所属でありながら、売り時相談、投資分析など、
イレギュラー対応が重なり、帰宅は遅くなるわ、休みも電話やメールが鳴り続けるわで、
ついついイライラしてしまいがちです。

そのイライラからか、家族と大喧嘩をしてしまい、
この一週間、ひとり孤立しております・・・(´;ω;`)。
3LDKの自宅が、使用用途として1Kになっている、
心の重い独身生活です。

昨日伺ったオーナーさん、
相続に伴う賃貸管理契約のまき直しだったのですが、
果たして不動産が投資として成り立つのか?
といった疑問にお答えすべく、久しぶりの分析ソフト「リーファ」による、
投資分析を行いました。

不動産投資素人同然の方に、ひとつひとつ投資分析用語を伝えていきます。
こういうアウトプットが、私自身の知識を知恵に変えていきます。

話は波及し、キケンジFPでもありますので、
FP(ファイナンシャルプランニング)的には、
今後の投資対象は何は良いか!?

あれこれ話していると、税理士の私の相続財産に査定評価が納得いかない!
「ちょっと見てよ!」
と、何やかんやで、3時間経過。
11時に伺ったので、お昼も跨いでいるにも拘わらず、
オーナーさん、どんどん白熱していきます。

終わりを見せかけたところで、
「じゃあ、旦那の退職金〇〇千万円あるとしたら、何に投資したらいい??」
・・・、こうして、長い話が続きます。

教えて!教えて!!と、
リクエストにこたえて、話すのはいいですが、
予定がどんどん、ずれていきます・・・💦。

オーナーファースト、オーナーフォローアップとして、
的確に資産設計を示唆するのは良い事なのですが、処理ばかりが溜まっていくような・・(^-^;。
また大きな土地活用や売買案件は、すぐに売り上げに直結することが少ないため、
賃貸系の目先の売り上げを追いかける動きと、真逆の動きになってしまいます。

オーナーさんからは、感謝されつつも、
果たして今回の私の異動が、本当に良かったものかと悩みます。

事務所に帰ってからも、次から次へと新規案件が重なり、山積み状態。
午前様にならないように、最終バスの時間までには、帰れるようにしたいものですね。
この季節、野宿は寒いですから・・・www🥶。


それでは、また!!


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減免申請



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こんばんは!キケンジです。(ノД`)・゜・。✨


寒波はおさまり、だいぶ暖かくなりましたが、
まだまだ人目につかなかった給水管の破裂連絡が入ってきます💦

「人が住んでいない隣から、水の音がするんだけど・・・。」
「人が住んでいない上階から、天井へ水漏れしています!至急見に来て!!」

などなど、
普段から寒波や寒さに慣れていない、温暖な中国地方の管理会社さんは、
皆さん、てんてこ舞いの状態です。(+o+)

そこで、普段の漏水事故と同様に、水道局へ減免申請を行おうと思った矢先、
新たな事実を発見しました。

減免申請は、地方自治体によって制度が違うということです!!

私の住む広島市では、設備屋さんなどに証明書を出してもらい、
申請するだけで、トイレのロータンクの故障から、給水管の異常による、
水道料金の上昇を、だいぶ減免してくださいます。

今日は、遠隔地の違う市役所へ問い合わせたところ、
・減免対象は給水管のみ。給湯配管が✕。
・埋設管のみ。目に見えるロータンクなどは論外。
・申請に費用が発生。費用は設備業者によって変動。市からはいくらと言えない。
 また当該市指定の水道業者でないと、申請不可。

なんじゃこりゃ!?
ほとんどダメではないですか!?

今回の寒波による破裂関係も、もちろん論外の事。
私が普段接している広島市が、だいぶフレキシブルに減免申請に対応して
いただいたのを改めて感じ、感謝の念が湧いてきます。💖

ところ変われば、なんとやら。
地域密着型のお仕事である不動産会社。
普段の常識が、実は地元だけであることに、
意外とビックリすることが多いのではないでしょうか。


suidou_mizumore_kitchen



それでは、また!!


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