キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2020年08月

投資の共通言語



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おはようございます!キケンジです。(*‘∀‘)✨


毎日毎日、暑い日が続きますね🌞。
駐車場隣の公園で、用を足すと、
私のボスもちょうど、日陰を利用しにいらした様子です🐈。
「おっ!お前もか。暑いから倒れんようにやんなよ!」
と虎柄(正確には縞模様)だけに、フーテンの寅さん風に、
労いの表情を頂きます。

20200817_170209 (1)


私の場合、社用車で移動させて頂きている分、ありがたいことです。
昨日打合せした、大手ハウスメーカーのSさんは、徒歩と公共機関での移動の様子。
大阪の本部から中四国~九州~関西方面を、一緒くたに管轄することになったため、
移動距離が多く公共機関での移動が多いようです。

そのため、駅から10数分でも歩こうものなら、私に負けないくらいの
大量の汗をかく事になります💦。
外回りの営業マンが大変なのは、どこの企業や職種でも変わりないのを感じます。
はやく涼しくならないかな~(;´Д`)。

そのSさんとは、主に仕入れ用地で情報交換を行っています。
近辺での大型案件の話は、さすが大手さんだけに、あそこはああでした、こうでしたと、
大体手をつけておられています。
情報の仕入れと対応の早さに、羨ましさを感じるばかりです。


IMG_20200825_173612


しかし大手さんでも、コロナ禍の影響は少なからずあるようで、
仕入れ用地の高騰、出物がほぼ枯渇した状況のため、
主とした建築の分野から、アービトラージ的な買取再販へも舵をきっていく様子でした。

そのため、土地だけでなく、収益物件も多角的に検討されるとのことで、
大手さんが喜びそうな案件を準備するため、
ロット大きめでの案件をご提示させて頂きました。

大阪~博多~京都。
私の場合、出張や旅行でいった程度の土地勘ですが、
Sさんの土地勘と市場分析、私のPMの知識を重ね合わせながら、
企画を検討していきます。

そこで、Sさんから当前のようにでた言葉が、
NOIです。

NOIがこれくらいなら、いくら資本を投入して改善する。
なのでNOI率でいったら、当社はこれぐらい欲しいと、
明確な数値を求めてきます。

いや~、CPMを取得してからというもの、
なかなか投資の共通言語を聞くことが久しかったですが、
直接「NOI」で商談するのは、初めての経験ですね✨。

先輩方の話で、管理物件のオーナーさんから、
「お前、NOIって知ってるか?」
「いえ、存じません・・・。」

とのやり取りの次の日には、管理解約といった事例を聞いたことがあります。

オーナーからしてみれば、自身の大切な資産をあずけているにも関わらず、
資産を運営する知識が無い方に、物件の未来を託すというのは、
強烈なリスクになりえます。

確かに、管理を切られて、当然といったら当然の出来事に思えますが、
勉強不足の担当者や経営者が、一律に宜しくないというよりは、
業界自体の標準が、明らかに達していないのが、
本当のリスクや闇ではないのかと、個人的には思います。

まあ、そこで差別化を図れることは、事実ではありますが、
市場全体がレベルアップしないことには、
まず業界全体での活性化につながらないと思います。

我々のレベルが低い分、オーナーさんは、
税理士さんなどの士業やレンダーさんへ傾注していくのですが、
そこで、不動産の本質を知ることは、なかなか難しいことです。
無知な分、オーナーさんの期待を、自然と裏切ってしまっています。

異業種から、高額な不動産取引を求めて、どんどん垣根を超えて参入されています。
うちは大手だから・・・、うちは古参で・・・、うちは顧客沢山だから大丈夫!
といってるうちに、足元をすくわれるようなるんでしょうね。

自分たちの土俵でありながらグリップできず、
儲けきれないという事態にならないように、
私たちとしても他分野の勉強を、率先していくべきでしょうね。

そう考えると、勉強することとや、やる事が多すぎて
せめてもう10年、早く気づきたかったというのが、本音です😅。。


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マイナンバーカード更新



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今朝もうだるような暑さが続きます🌞。
本日も、やばいくらいに暑くなるとの予報⛈
まめに水分をとっていきたいと思います。


先日は、マイナンバーカードの更新にいってまいりました。
作成後に1年を経過したため、早くも更新との事です。

今月あたりから、マイナポイントの制度が始まると、
いつもの行きつけである、スーパーの店内放送に触発されてか、
急いで更新にいった次第であります。


IMG_20200821_141551 (1)


しかし、実のところ
あまりマイナポイントについて、よく知りません・・・(;^ω^)。

お得お得とよく聞くため、現在未申請だった子供たち分も含めて、急遽申請中!
先々、保険証や運転免許証と合体するとのうわさだったので、
様子をうかがっていましたが、1人あたり5,000ポイント(5,000円相当?)が、
ふるまわれるとのことです。

またもや、市民にたいしてのジャブジャブマネーか??
これは急がないと💦とマイナンバーカードについては、
迅速に対応しています。

区役所での更新手続きは、およそ1時間程度。
今回は、写真の変更もなく、パスワード変更などもとくになく、
次回は一気に5年後の更新となるそうです。

流石に5年後は、外観が変わっているでしょうから、
その時は、写真を撮り直すそうです。

私もそのころはアラフィフ👴。
順調に人生計画が進んでいることを、切に願うばかりです。
今の自分に立ち位置を再認識するには、
よいきっかけの更新手続きでした。


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自然の猛威



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夏の猛威と言えば、
暑さもありますが、植物のチカラ!
雑草パワーに驚かされます💦


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アスファルト舗装を突き破って出てくる力は、
とてつもなくすごいと思います!
アスファルトの下から、自分の力でぶち破るなど、
人間であれば、マンガのヒーローぐらいなものでしょうか(;^ω^)。

物件に行った際に、ちょっとだからと考えて抜こうものなら・・・。
厳しい自然の摂理を味わう羽目になります。

しかも、この猛暑のなかでの除草作業は、想像を絶っします。
私自身も何度、熱中症になったことやら・・・。

年齢を積み重ねると、体力も衰えてきますので、
日よけの防具と、休憩を小刻みに取り入れていかなければ、
この自然の猛威には、かないそうにありません。

水分だけでなく、塩分やカルシウムも必要ですね!
まだまだ続く暑さ。
皆様もお気を付けください。

それでは、また明日!!

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K%上昇



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昨晩、久しぶりのアルコールは、なかなかの破壊力でした!
いつもまにやら床の上で寝落ちし、そのまま夜中3時過ぎまで。
寝違えたせいか、体が痛いですね。

アルコール&寝落ちで時間は失ってしまいましたが、
結構頭の中がすっきりとした感覚。
たまの適量アルコールであれば、これはこれでいいのかと思います。

hirune_soto_businessman
カラダも引き締まってきており、
まだまだやる事がありますので、
今日からは、またノンアルコールへ節制したいと思います。


今月は融資の関係で、某金融機関Sさんとやり取りをしていました。
この方、ちょっとマイペースといいますか、のんびりといいますか・・・。
資格と役職は高いものをお持ちなのですが、独自のペースを持たれています。


融資の打ち合わせ開始から約1か月、携帯電話の着信があったので
審査が無事通ったかな?と思い、コールバックを掛けると、

「青木さん、先日はありがとうございました!いまから審査の手続きを上げますので!!」

「・・・・ズコッ!!(遅いやろ・・・。)」


そこから約2週間後、またもや着信。
これがなぜか、私の休日へピンポイントへかかってきますw。
ようやくおりたか~と思い、掛け直してみると、

「ちょっと欲しい資料がありまして・・・。
 私は明日から盆休みなので、盆明けにでもいただけますでしょうか。」

「・・・。(おい!!(# ゚Д゚))」


また間が空いてしまいます。
しかも、盆明けに資料をって、私自身も取り寄せるのに1日の猶予しか残っていません。

進捗のお電話を頂くことはありがたいのですが、
その内容が、いつも怒りをこみ上げさせる内容が多いのです(;^ω^)。
かといって、融資内容に影響してはと思い、キケンジという名ながらも
非常に丁寧に対応させて頂いております。

そして、出てきた結果が、

金利 1.0%(5年固定)
期間 25年


建物がSRC構造の築14年。
単身1LDKの比較的人気エリアの区分マンション。

SRCの建物耐用年数が47年ですから、
単純にいっても残存期間47-14=33年あるかと思います。

そのため、Sさんから多分これくらいですね~と、
打ち合わせ時に言われていたのが、
33年の1.5%。

金利は下がったけど、年数がけっこう縮まっています💦。
まさかの25年・・・。
ここは、本人さんの年齢や資産背景からの査定でしょうから、
仕方がないところと思われます。

通常の売買仲介スタッフであれば、
「年数はちょっと縮みましたが、金利下がりましたよ!」
と喜び半分に、「YOU!買っちゃいなよ!!」的に畳みかけると思います。

本人も業者も儲かるか儲からないかも分からないものを売りつけて
無責任に有難うと言えたら非常に楽ですが、
私自身としては、自分で買いたいと思うものでなければ、
基本的にご紹介しないスタンスです。

そこで、あらためて今回の投資分析を行うと、


20200823_090732


当初の初期分析の結果、
K% 3.87%
FCR 3.84%
CCR 3.94%


3%代で、投資としては魅力にかける数値ですが、
ギリギリにレバレッジ効果が働いている状況です。


そして、今回の審査結果をみると、


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K% 4.52%
FCR 3.87%
CCR 2.08%


すでにキャッシュフローでも、税引き後で赤字の状態。
レバレッジ効果も働かず、
DCR1.17と、返済に余力がありません。

K%が一気に跳ね上がりました。
投資としては、非常に残念な結果です。

このK%(ケーパーセント)。
ローンコンスタントの意味で、コンスタントの「K」を取っていると思われます。
金融機関の方でも、なかなかご存知の方が少なく、
私の勤め先でも、元金融機関あがりが5~6名いますが、
分かるのは、支店長まで経験されたかた1名のみです。

K%の意味を知っても、その使い方を知るとなると、
DCF法などの知識が必要となりますので、
トータルで考慮すると、使いこなすのは稀ということになります。

さて、Sさんへこのシートを見せて、
「Sさん、K%下げたいんだけど。」と一言で済めば楽なのですが、
おそらく一からの説明となりますので、これまた骨が折れるのが予測されます。

大変時間がかかり、出鼻をくじかれたようで、
なかなかテンションが上がらない案件となりつつあります。

金融機関さんも、このコロナ渦で、
生命にかかわる以外の案件は、後回しにされていると聞きます。
そのため、こういった投資案件は、これからも時間がかかりそうですね。

市場でも、投資物件が出たらすぐに買われるので、
なかなか出物が少ない状況。

ローン審査などしていたら、自己資金の方に一気に購入されている
状況が多いと感じます。

だからといって、儲かるか儲からないかも分からないものに
手を出すよりは、じっくりと自己資金を蓄えていくのも、
ひとつの手段と言えるでしょう。

植物も地上と地下の2つの世界があるように、
表面上なにもなくとも、しっかりと養分を吸って、
いざと云うときに、迅速に動ける力を備えることが大切ですね。

私も節制に力を注ぎ、
人生のレバレッジ効果をかけていきたいと思います。


それでは、また明日!!

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続・騒音問題



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こんばんは!キケンジです。(*‘∀‘)✨

今週は無事に人間ドックも済み、明日はお休みとあって、
一週間ぶりのアルコールを戴いています。(^^♪


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「おつかれちゃ~~ん!!」
と、私が好きな不動産コンサルタントさんをトレースし、
今日はトリスハイボールで乾杯です!

ああ~~~!うまい!!(*´Д`)

健康診断は、特に問題もなく無事に済みました。
大きな変化は視力の低下。

例年では、2.0~1.5あったのが、
片目が0.8までに下がりました。

スマホの見すぎでしょうか?
老眼も手伝い、そろそろ私もメガネキャラへの
ステップアップの時期と感じています。

更にメガネと言えば、個人的にメガネをかけた女性が好きです💕。
強いて言えば、ストレートヘアでメガネキャラ。
なぜなら、嫁がそうだから!
こういう時にこそ、ゴマをすっておきます!(^-^;
(お小遣いが上がりますように!)

仕事の方はといいますと、久しぶりの賃貸クレーム対応に追われています。
しかも、解決の糸口が掴みにくい騒音問題です。

以前も取り上げた、近所の他社管理物件に対しての問題でしたが、
更に同じオーナーさんの物件に居住する、80歳過ぎたおばあちゃんへ矛先が変化したあげく、
弊社の仲介・管理部門のミスが連発!!
最悪の状態となっているため、
結局のところ私自身での対応となっています。

ここ数年、売買や建築系での答えが明確なものに慣れていたせいか、
賃貸系の答えが無い対応というのに、少々不慣れになってきた感が弱冠していました。
ちょっと腕が鈍ってきたかな~と思っていた矢先に、
オーナーさんからの電話がなります。

「仲介の〇〇さんや管理の〇〇さんに、何度連絡しても出ないのよ!(# ゚Д゚)」

怒りが倍増されています・・・(;´Д`)。

オーナさんが楽しみにしているラジオが、
クレーム元である入居者がかえってくると、ザ~ザ~言って受信できなくなる。
念のため、ラジオ局に電波障害を問い合わすが、
地域でそんな障害は出ていないと・・・。

他の入居者も、あの人がかえってくると同時に、
ラジオがザ~ザ~と聞こえなくなると・・・。

「あの人、盗聴器しかけてるよ!ホンマ気持ち悪い!!どうしたらええん???」

どんどん、未知の世界へと誘われていく、オーナーさん。
解体しようとしていた物件を、入居希望者がたまたま来たための今回の案件。

少しずつ情報を掴んでいくと、どうやら県外でも、
ひと悶着あったお客さんのようです。
しかし経験浅い賃貸仲介スタッフは、何事も見通せずに管理物件へと・・・。

管理スタッフ(マネージャークラス)で対応するが、
スタッフとオーナーの言い分がまったくかみ合っていない・・・。

連続する負のスパイラルのフィナーレで、キケンジ登場です。°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

そうですねぇ。

こういった、店子さんのお家賃が積み重なって積み重なって、収益となるんですね。
日頃のサービスリクエスト(クレーム対応)が積み重なっての賃収物件。
表面利回りや融資のうんぬんだけで、物件を語っているのが
あらためて稚拙だと感じます。

まだまだ言えぬことが沢山ありますが、
無事に解決できることを願います。


それでは、また明日!!

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