キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2020年03月

学びがとまらない



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おはようございます!キケンジです。

昨日は、CPM同期でもあるNさんと、久しぶりのランチ。
同じマインドを持ち、高い目線でのお話は、非常に勉強になりました。
身近に、こういった話しが出来る事に感謝ですね。
これからも、ちょくちょくと尋ねていきたいと思います。

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Nさんの近況を聞くと、同期数名と合わせて新たな資格にチャレンジするのだとか!?
みなさんCCIMにすすんだり、MBAにすすんだりと、
非常に勉強熱心な方ばかりで、学びがとまりません!

花粉症と、この時期特有の自律神経失調症で、少々ダウン気味だった私へ
雷を落とされたような刺激でした。
見習っていきたいと思います!

様々な刺激を貰い帰社し、不動産ポータルサイトをチェックしていると、
なぜかCPM/CCIMホルダーである、神奈川県の不動産会社さんが、
広島の物件を販売しているじゃありませんか!?
なぜ!?と疑問とともに、どれだけの収益率か分析せずにはおれません!

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当分、つかっていない分析ソフトで、あれやこれやと。
つかっていなかったということは、
アウトプットの研磨が出来ていなかったのかと。
ブラッシュアップを心掛けますと肝に銘じますm(__)m

Nさんからも、資格をとって終わりじゃないんだよ!と改めて教わった日でした。
ともに地獄のような、MPSA試験を乗り越えた同士は、いまなお大切な方々です。

私も皆さんの勢いにあやかって、
「学び」を止めずに進めていきたいと思います!(*‘∀‘)


それでは、また明日!!!

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ビビるあおき



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おはようございます!キケンジです。

以前とコロナウィルス対策が警鐘されていますが、
私にとっては、恐怖の第二弾「ヒノキ花粉」が到来です!!
スギ花粉だけでも辛いのに、ヒノキと合わせてダブルパンチ👊⚡
そして、黄砂の合わせ技!
たまりませんね!(ToT)/~~~

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一刻も早くマスクの販売が落ち着くことを、
心待ちに願います。((+_+))


昨日は、新築物件のオーナーさんへ、管理メニューのご提案で引き継ぎ訪問。
先週はじめてお会いしたばかりのオーナーさんなのですが、
ペットでワンちゃんを飼っておられます。

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商談中べろべろと舐めまわされます💦
私はどちらかといえば犬か猫といえば、猫派なのですが、
そのためか、お伺いした先でワンちゃんがいると、一瞬びくっとしてしまいます。😅

人間様は誰一人として、気づいてないのですが、
おそらく犬はその一瞬を見逃さないのでしょう。
終始、私をあそび道具として襲い掛かってきます・・・。(;´Д`)

前回の新築オーナーさんも、ペットショップ経営でワンちゃんが・・・。
オーナーでもあり勤め先の設計士さんの事務所も、大きなワンちゃんが・・・。
かわいいので嫌いではないのですが、
どうしても一瞬ビクッとしてしまう、ビビりです。

そう、犬に対しては、「ビビるあおき」の芸名で挑みたいと思います・( ´∀` )

最近、お昼ごはんを食べ過ぎてしまうので、
帰り路を散歩程度に、1時間程度歩いてからバスに乗っています。
さくらが蕾から咲き始めたようで、夜桜が綺麗でした🌸

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やはり、さくらは日本人の心ともいうべきもの。素敵ですね!
花粉症がなければ、花見を楽しみたいと思います。


それでは、また明日!!!

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給水装置



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おはようございます!キケンジです。

出発時の社用車トリップメーターは
「77・7km」!
ラッキーセブン°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°
小さな幸せ大きな幸せです(*´ω`)

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さて昨日は、建替え調査へ赴きました。
年季の入ったRC物件。築年数は、約42年。

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私とさほどかわらない年代の建物。
なんだか愛着が沸いてきます。
建物を見回すと、クラシカルな受水槽。
丸みを帯びたタンク。
あまり見かけることも少なくなったので、
なんだか建築萌えを感じます。(⋈◍>◡<◍)。✧♡

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水タンクというよりは、ガスタンクや化学受容器に見えますね。
丸みは、ケンメリやGTRなどのヘッドライトのように、昭和を思い起させ、
ノスタルジックな雰囲気を醸し出します。
たまりませんね~。(^_^;)

建物周りを見回すと、やはり諸問題が色々と出てきます。
こういった古い物件でありがちな、隣地との境界も毎度のことながら見かけます。

そして建物前を走る道路付け。

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1.7~1.8mほどの幅。
明らかに車が通れる幅ではありませんが、
当該物件を踏みながら、皆さん通っている様子。
二項道路と思いきや、上下水が走っているので、市道と思われます。
その間を縫って不思議なものが。

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なぜ一般的な量水器が・・・(゚д゚)!


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なかはカラであったので、取り急ぎの問題はなさそうですが、
確実に当該物件に関わりそうです。

給水装置は、管路などの図面が役所に届け出がありますが、
最近は、資料と違うものが出てきたりと、結構イレギュラー対応が続いています。

現実は小説より奇なりですね~。
入念な調査を重ねていかないと、リスク回避にはつながらないということですね。
勉強になります。


それでは、また明日!!!

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昔ながらの物



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おはようございます!キケンジです。

昨日は、神様のお導きか?!
狭い住宅街の1本道、離合できない車幅で、前面から車が沢山やってきて、
お互い道を譲りつつ運転していましたら、神社の中へ車をかわすことに。

それならばと、いつものお礼に拝んでいきました。
拝んだ瞬間、連絡待ちだった方から電話がなったりと、
まだまだ人智を越えたなにかがあるのかと感じます。

それと、よく拝みに参る神社が、非常におみくじのレパートリーが多いのです。

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沢山あるので、まるで駄菓子屋さんで、お菓子を選ぶ
幼少期を思い出し、楽しくなります°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°
そのなかでも、お気に入りがこちらで、とんぼ玉がおまけについています。

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昔ながらの和のものが非常に好きです💕
とんぼ玉を眺めると、心穏やかになります。(*´ω`)


さて、先日の郵便局問題。
口座を整理し、やっと再発行の通帳とカードが届きました。
3つの口座を整理したのですが、一番古い、小学生時代のものを継続させました。
お金を学んだ初めの口座。
なんだか思い入れがあり、残してしまったのですが、
暗証番号がわからない・・・・・。


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口座も送金機能がついていないため、ネット決済アプリがダウンロードできません。
一難去ってまた一難。
まあ、ひとつひとつが勉強になります。

通常、店舗がある銀行などと、一線を画すといわれるのが、ゆうちょとネット銀行。
あまり、そういった類のモノはこれまであえて踏み込みませんでしたが、
勉強がてらに色々と試しています。

普段の業務だと、融資付けばかりが話題になりますが、
何処と何処が相性がよく、送金の際の手数料がかからないなどや、
法人口座開設を作りやすいだとか、細かいことを学んでいます。

意外とそういった生活の知恵的な事を、
オーナーさんや入居者さんに伝えると喜ばれることが多いです。
おばあちゃんの知恵袋的に、自分の知識で喜ばれると嬉しいですね(^^)/

ランチも最近味が濃いものばかりでしたので、
昔ながらのジャパニーズファーストフードたる「うどん」です。

EFFECTS (2)

うどんよりも、サービスで置いてある「ショウガ」を山盛りです。
個人的に生姜が大好きなので💕
うどんよりも、生姜を食べにきているような感覚です。
お好み焼きでいえば、お好み焼きよりもマヨネーズを食べに行くのような感じですね。

何事も、偏りと食べ過ぎはよくないので、セーブを心掛けてゆきたいと思います。

それでは、また明日!!!

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危ぶむなかれ 行けばわかるさ!


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おはようございます!キケンジです。


「この道を行けばどうなるものか 危ぶむなかれ 危ぶめば道はなし 
踏み出せばその一足が道となり その一足が道となる 迷わず行けよ 行けばわかるさ」
 

(『猪木寛至自伝』より抜粋)


行くぞ~~~~~~!!!!!

イチッ!ニッ!!サンッ!!!

・・・・・・・。


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・・・・・。

行きたくない・・・・・。((+_+))

営業マンのつらいところです・・・。

ちょうど犬に咬まれたというニュースを見たばかり。
43歳のおっさんでも、と・・とさいぬは・・・。

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なんとか玄関までたどり着き、お話を伺うと、
不審者が侵入したようで、夜は放し飼いにしているようです。
ケンジと闘犬(とうけん)、けん同士仲良くして戴きたいです・・・。(;´Д`)

約1年ぶりに訪問する、賃貸物件のオーナーさん。
ハウスメーカーのサブリース形式を利用しており、
ほぼお付き合いのない地主さん。
話すのは、もっぱら土地活用のお話です。

本日のサブリースについて。
やはりサブリースは、オーナーからすると、定期的収入が固定されているため
いまだ人気の様子です。

今回は、新築内容よりも、サブリースをするかどうかが要点でした。
我々、業者としては、一括借り上げはリスクの高い投資です。
新築からならまだしも、既存物件で借り上げをという話がたまに出ますが、
市場はそれほど甘くはありません。


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記憶に新しい首都圏のシェアハウス問題~サブリース問題。
決まりやすい物件作りには、リノベーション工事など様々なコストが掛かる時代。
マスターリース側、サブリース側ともに、厳しい情勢であるのは違いありません。



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また、安易に薦められるままに、収益物件を購入してしまうケースも、いまだ聞きます。
ハウスメーカーや金融機関の不正。また地面師の事件などで、
よほど属性の良い方でないと、融資が付きにくいと言われる情勢。
融資をどう引っ張るかに着目しがちですが、まずは物件を知る事が大切です。

よくある初心者的なサラリーマン大家さんほど、融資付けに注力するあまり、
不動産(物件)の知識を全くしらず、俗にいうク〇物件を掴んでいます。

車を買うのに、車を調べずローンのことばかり調べることのようです。
欲しい物を買うのに、欲しいものを調べないとは、不思議ですよね。
まずは、不動産を知る事から始めましょう。

私も、大家業うん十年の方からすると、ひよっこですが
その分、確かな投資分析をかけて、数字に判断を委ねます。

例えば、こちらの物件。

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区分所有の1K。
月額10万円で賃貸中。しかも事務所仕様。
1Kで、年間120万円手元に入るならいいじゃないかと思えますが、
チェックすべきところは、様々あります。

・築年数が45年経過しているので、耐用年数を考慮すると、
 47年ー45年なので、残り2年ということに。
 金融機関さんも、耐用年数を念頭に審査しますから、
 借入期間は、およそ5年か良くて10年と思われます。
 期間が短いということは、それだけ自己資金の投入が必要となります。

・毎月の修繕積立金と管理費。
 これが結構塵積って、結構なお値段になります。

・需要が減った際、区分所有の建物なので、民泊などはNGと思われます。
 賃貸需要が減った際に、転換が効きません。


単純に、表面利回りでいくと、8.47%。

初期分析をおよそ入居率95%、運営費20%で想定します。

ローンは、1,417万円に諸経費10%を上乗せし、およそ1,558.7万円。
エクイティは2割、借入額を8割に設定。
期間は頑張って10年ついたとして、金利を2%で計算します。

すると、

・K% 11.04%

・FCR 5.77%

・CCR -16.83%


レバレッジ効果が効いていない、「逆レバレッジ」になります。
赤字垂れ流し状態ですね・・・(;´Д`)

投資分析では、基本的な初期分析ですが、
表面利回りやネット利回りだけでは見えないものが、見えてきます。
またIRRやNPVでは、長期的な保有から売却への計画を想定することが可能です。

一瞬これいいな!と思っても、やはり不動産は高いお買い物
良いものは早く買われると、急ぐ気持ちもわかならなくないですが、
自身のお財布が、先々黒字になるか赤字になるかの、計算は必要かと思います。


それでは、また明日!!!

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