キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2019年10月

V=I/R


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こんにちは!秒速でダイエットリバウンド王のキケンジです!

今日は、投資分析のスキルを頻繁に使っていないためか、
あやうく忘れかけてしまう恐怖に陥るところでした💦

同僚からの何気ない直球「IRRって何?」「式は?」との質問に、あれ?!
不動産査定の際、分析方法のひとつである、DCF法(収益還元法)の内容なのですが、
ファンドやよっぽどの投資家さんでないとそういったお話は出てこないです。
そのため普段では、まず出てくることがないのです。
まずい…。今晩徹夜で復習しよう…。と内心めちゃめちゃ焦りました。

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そしておさらい。

不動産投資の基本は、

V= I ÷ R

という公式が大前提となります。
決してオームの法則ではありませんのであしからず。

Vはバリュー(value)価値
Iはインカム(income)収入
Rはレイト(rate)還元率
の法則になります。

たとえば毎年の営業純利益(収入)が ¥1,200,000 あったとします。
近隣の類似物件の利回りが10%であるとしたら、物件の価値はいくらか?

収入(I) ÷ 率(R) = 価値(V)
つまり
¥1,200,000 ÷ 10% = ¥12,000,000
となり、
この物件の価値は、1,200万円となります。

俗にいう、表面利回りは、
物件の価値 ¥12,000,000に利率10%をかけますと、¥1,200,000。
つまり、年間で最大120万円の収入があるとわかります。
そのため、表面利回りでの計算の場合、利率が高ければ高いほど大きな収入があると言えます。

逆に、収入から割り戻し価値を算出する場合の還元率は、低ければ低いほど価値が上がります。

収入 ¥1,200,000 ÷ 10% = ¥12,000,000(価値)
   ¥1,200,000 ÷   9% = ¥13,333,333(価値)

単純な数式ですが、見方を誤ると大きな誤算につながります。
不動産のような高額なお買い物の場合、数字にシビアになるのは必然となります。
小さな計算間違えが大きな影響を及ぼすことになりますから。

しかしながら、正確な数値を伝えることをしない、またはできない業者も少なからず多いのが現状。
投資分析の話ができる業者も、できない業者も仲介手数料は同じ。
どちらを選ぶかと言われれば、私は前者を選びます。

また続きは次回へ。

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サービスリクエスト


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こんにちは!10月なのに30度越えに少々ダウン気味のキケンジです!

基本、営業職のため何でもいいから数字とってこいや!的な日々をすごしているため
実務的な事からかなり離れています。そんななか昨日今日は久しぶりに賃貸系クレームを頂きました。

まずは、はやりのインターネットから。
一棟アパートにインターネットを導入した物件ですが、オーナー様から宅内配線にモールがない。
せっかく導入したのに、誤って線をひっかけたりして断線したら、入居者も困るじゃないか!

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通信会社としては、エアコンドレーンから入線してから床まではモールをするので、
あとはオーナー様管轄です。と譲らないとのご相談。
せめて電源があるところまで、きっちり通してくれるのが筋ではないか!とのオーナー様要望。
確かにどちらの言い分も正しいと思える事案。

どうにか上手くならないものか…と近くの神社で神頼み!

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はい、あっさりと解決☆
通信会社から、こちらの部屋だけ、お客さん(入居者)の要望でモールを敢えて外していたとのこと。
原状回復中に直しますとの結論でした。(^-^;

第二弾が、ベランダでタバコの煙害系。
こちらは敷地内にあるオーナー様自宅へのご意見書的なものが投函されていた様子。

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ベランダでタバコを吸うなとも強制的に言えないため、
なかなか解決が難しいソフト面のクレームです。

クレームといえば、最近では「サービスリクエスト」と呼ばれていることが多いようです。
通例では略して「エスアール」と呼ばれています。
しかし、私の勤め先では独自の解釈および社内展開的に自分が爆弾を発生させたと
あまり認めたくないのか?、簡潔に「リクエスト」と社内メールが飛びかうケースがあります。
思わず「涙の~?」と突っ込みたい衝動にかられますが、クレームというお客様の怒りの感情が、
リクエストという単なる要望に置き換わり、そもそもこの事案のお客様の意図はどこに?!
という言葉の恐ろしさを感じる場合があります。
やはりクレームはクレームとして、真摯に受け止めるのが良いのかなと思います。


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犬も食わないもの


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こんにちは!白飯大好きキケンジです!

タイトルから読みとれると思いますが、先日おいたをしまして、
晩御飯にありつく事が出来きませんでした。その為かいつも以上にお昼ごはんを沢山食べております。

よし!商談に備えていっぱい食べるぞ❗️とばかりにボリュームで有名な定食屋さんへ

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人気店とあっていつも行列。ご夫婦で切り盛りしているので、ものすごい忙しさです💦
お腹がなるのを我慢しつつ、辿り着いた日替わり定食はボリューム満点💯
今日は牛焼き肉ですからごはんが進みます!

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お昼はいくらご飯を食べても同料金なので、大盛りを頼みますがキケンジの見た目がスマートなせいか、大盛りを注文しても必ず普通盛りがやってきます😅
案ずることなかれ、おかわりしよう!と思ったのもつかの間。
席待ち約10人、また目の前では、マスター夫婦の犬も食わないものが勃発!
おかわりタイミングは、残念ですが逃す羽目に…。
食べ過ぎるなよ!犬を食わないものはするなよ!と神様からの教えのような出来事です😊

ランチの後は、近くのダイソーへ。
長時間スマホやアイパッドを使うと、若干痺れた感があるのと、昨日の怪我のためタッチペンを探しに来ました。
使ってみると、百均とは思えない使いごごち!コスパを感じつつ、レバレッジ効果を効かせたような高い満足度‼️これはおススメです✨

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誰や!おまえ!?


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こんにちは!消費税10%にともない、ランチの値上がりが気になるキケンジです!

勤め先の不動産会社は、主に賃貸仲介と管理を主力としています。
なので、オーナー様フォローが大切な業務のひとつとなっています。
私もオーナー様に挨拶周りをするのですが、他業務とあわせながらの為
たくさんの数は回り切れません。その為、10年ぶりに会うお方もざらにいます。
久しぶりの訪問で、まず頂けるお言葉が「誰や!おまえ?!」

そうです。外見が10kg以上アップグレードしているので、ほぼわかりません。
キケンジです!と言っても、よくしてくださったオーナー様は、
「いや!あなたはキケンジさんじゃない!!」と全力の否定を頂きます。
嬉しいような、悲しいような…。
最近、読書の秋でも、「デブは甘え」、「デブは不健康」などといった
有難いお言葉を頂きます。((+_+))

ついでと言ってはなんですが、指を怪我しました。
割れた詰めがカバンにひっかかり爪がベロっと!血だらけに…。
生活がしにくいです。改めて健康第一ですね。
皆様も小さな怪我にお気をつけください。

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ご縁が続きます!


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こんにちは!インバウンド観光にわく広島から、今日もキケンジがお送りします!

勤め先近辺では、主にアジア圏の方が多いのですが、市内中心部にでますと、
欧米の観光客の方々がわんさかといらっしゃいます。
子供のころから遊んでいたその辺に、遠い異国からわざわざいらっしゃってると思うと、
なにか感慨深いものがあります。

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そして先日も、イベントが盛りだくさんありました。
一発目は「秋の住まいフェスタ」
メーカーや工務店系の企業が所せましと出展されています。
震度7の体験コーナーなどの体験型の機械から、
食事やスナックコーナーなどなどのサービスが充実しています。
お陰様で、個人でのランチとこちらでのごちそうランチで、本日は2度のお昼を頂きました💦
相変わらず、デブまっしぐらといったところです。

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続いては、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が主催する、住環境に関するセミナーです。
賃貸不動産業界のトレンドを知ろうと、多くの地主・大家様がいらっしゃいます。


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そんな中、最後の質疑応答コーナーで、レジュメのミスプリントをワイルドに指摘するお客様が…。よく見てみると…、これまた私がお世話になっておりますクライアントではないですか~!!
とても勉強熱心のお方で、不動産、FP、保険と様々な資格をお持ちで、
最近では、不動産投資家育成協会の資格を取得されたと聞きます。

https://www.reservestock.jp/page/association_members/21501

そして様々な情報や勉強の為、日本全国を飛び回り勉強されるクライアントでいらっしゃいます。

対する私も、この度
CPM®(Certified Property Manager®サーティファイド プロパティー マネージャー)
という不動産の国際ライセンスを取得し、様々な手法を取り入れることができました。

https://irem-japan.org/0201.html


お互い申し分ない刀を持っての、真剣勝負といったところでしょうか。
商談の際は、いつもハイレベルなお話になるため、
私としても万全の体制と情報を備えての、ご提案をさせていただいております。
勤務先には、こちらのライセンスホルダーは私しかいないため、どれだけ大変な攻防かというのが、
誰にも分らない状況であり、ひとしきりの苦労も自分だけの胸のなかといった感じです。

正直、一度の商談で、結構な体力を消耗するので、インターバルをとっていたのですが、
こういった場所でお会いするとは、やはり縁なのかと思います!
そして普段使うことのない、不動産投資の共通言語でお話できるのは、嬉しい限りです。(*^▽^*)




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