キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

2019年10月

クールビズ終了


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こんにちは! キケンジです!
今週からクールビズが終了し、久しぶりのネクタイ着用しています。
久しぶりのネクタイは、ちょっと息苦しくお守りというか、動物の首輪に感じます。
痩せないと…(^-^;

先日の新聞で、回線コストの記事が。私も格安スマホ・SIMユーザーです。
使い始めておよそ10年ほどになりますが、ほんとコスパ優れていると感じます°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

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シムフリーに移行前は、家族で月間通信費が約3万円ほどかかっていたのが、
移行後は、自宅の光インターネットを含めても1万円以内にコストダウン!!
差額は2万円 ✖ 12ヶ月 = 24万円。
24万円 ✖ 約10年 = 240万円!!
いまどき収入を月2万円アップさせるなんて夢の出来事です。
年間24万円のキャッシュフローが生み出せれるものは、株や金などの投資でも
なかなかありえません。しかもコンスタントに。

喜びを感じるとともに、通信会社がどれほど儲かっているかと驚きます…💦


この度頂いた、オーナー様の資産管理といった名目で
所有されている賃貸物件の管理のお話です。

駐車場が数か所、建物が1か所、そして瀬戸内海の無人島まで所有されています。
建物は地図上1つですが、建築後に隣の建物(ほぼ密着状態)を買い増ししているため
登記上は二つにわかれています。
そこへ、テナントとして医療機関が入り、壁を抜き広く使っているため、消防法の指摘が入ったり、
契約書がなかったりと、なかなか難儀しそうな雰囲気です。
そんな話をしているさなか、警察から無人島で火事!しかも放火の連絡が…。
車でちょっといける距離ならいいですが、1~2時間の距離があり、しかも船をチャーターしないと
たどりつけません。

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さらには、地図上(公図)で地番や謄本とにらめっこしながら、該当物件を模索しますが、
なかなか辿り着けず、まるでパズルのような作業が続きます。
大変ではありますが、クライアントのためと思うと苦にはなりません。
また恥ずかしながら、幼少期に科学者を目指していたので、ひとつのことに集中して研究するような
作業も粘り強く対応します。

これからは、ひとつに纏められていた物件の分離作業。
契約書を交わしていない顧客の契約書もしくは覚書の作成作業。
東京におられる親族との連絡作業。いろいろ懸念されますが、
一番骨が折れるのが、実は社内での伝達作業。
勤め先では、業務ごとに課や部署が細分化されているため、あれはここ、これはあそこと
あちこちにたらい回しにされます。
そして、少しでも資料が足りないと冷たくあしらわれるのですが、営業として外回りする
自分たちに、資料作成の時間はほぼ作れないのが現状です。
まあ、どこの会社でも同じようなものと、クライアントのため辛抱強くこなします。

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賃貸で苦労していると、別件の売買成立のご連絡とともに、雨上がりの虹が🌈!
神様はどこかで見ておられると、心が癒されます✨
案件が、逆境であればあるほど、燃えるタイプです🔥
色々な苦労が想定されますが、倫理と知識をもって頑張ります!(*^▽^*)


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はやく自由になりたい!


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こんにちは! 季節の変わり目のせいか、はたまた加齢のせいか?!
なかなか疲れが抜けないキケンジです!

この度のお客様は、商店街の通りに古い戸建てを所有していたのですが、
老朽化と賃料下落に伴い、土地活用を模索しておりました。
上物と底地で所有者が違い、借地の形でしたが、これまた、親族間での借地契約のため、
通常とは違った想いもエッセンスされ、出だしは約1年のペンディング。


そして、ご相談を始めてからおよそ2~3年。ようやく事が進みます。
本来ならば少しでも早く利益を得るため、次の事業を始めるのが通例ですが、
こちらの地主様、お金にまったく困っておらず、逆に面倒だとの理由でペンディング。
いや~これだけの経済的自由があると、改めて驚きを隠せないです。羨ましい限りです!
妖怪人〇ベムのよう、私も心の中でつぶやきます。
「はやく、自由になりた~い!」と…(;^ω^)

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目線を高く


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こんにちは! キケンジです!
体調がすぐれず久しぶりの投稿になります。

近頃は、嬉しいことに私の得意分野である、賃貸経営・賃貸管理についての
お問い合わせをたくさん頂きます。
業界内では、民放改正を切り口に管理業者による賃貸管理を提案していますが、
まだまだ地主様・家主様には、馴染みが少ないのが現状です。

しかし、餅は餅屋と言われるように、賃貸経営のなかでも得手不得手があります。
そして、オーナー個人での管理体制では様々な限界と戦うことになり、大きな手間が発生します。
そんなことに時間を費やすよりは、そこそこの管理業者に委託し、もっと有意義なことや
資産の向上に努めることに、時間を費やすほうがよっぽどいいと個人的には思います。

さて、今日はディープな繁華街に事務所を構えるお客様からのお問い合わせ。

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無事に帰れることを願いつつ、ドキドキして訪問したところ、
至って普通の地主様という、よくある話。
まあ何事もなくよかったです(;^ω^)

少し遠くの駐車場に停めたため、少し歩きながら思うこと。
入居の審査で敬遠される夜の職業。
しかしながら、繁華街の大きさとともに、そこで働く方も沢山いらっしゃるという現実。
なかには、シングルマザーやシングルファザー、高齢者など社会的弱者の方も少なからず。

せっかく頑張って働いているなか、部屋が借りれない。
行政の支援が得られないというのは、なかなか寂しいものです。
「オールウェイズ ALWAYS 三丁目の夕日」さながらの日本のように、
ご近所助け合いの精神で、なにかうまくできないものかと街並みを眺めながら模索します。

日々の売り上げばかりを気にするのではなく、社会全体の向上のため
もっと業界や行政が前向きに、目線を高く構えないといけませんね。
私個人の小さな日々の努力が、いつか社会全体の向上にお手伝い出来るように、
たゆまぬ努力を積み重ねていきたいと感じます。



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雨漏り対策


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こんにちは! キケンジです!

皆様のお住まいの地域の台風の影響は大丈夫でしょうか。
まずは何はなくとも、安全第一を心がけお過ごし下さい。

台風というと、まずは雨漏りが気になりますね。
私も賃貸管理部在籍時には、嫌というほど味わいました。
勤め先は、管理戸数が現在23,000戸以上あるので、とにかく案件が多いのです。
雨漏りの難しいところは、まず原因不明であることがほぼほぼです。
その為、まずは調査から始まるのですが、早期発見はごく稀です。

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大抵は派生して、このまま外壁塗装や屋上防水の工事に繋がるのですが、
派生せず、そのまま原因箇所のみの対応となると、大変骨が折れます。
何せ、おそらくここだろう。こうしたら雨漏りが止まるだろう。
のアバウトな対応ですから、施工したところで、止水できる可能性は、
あると言う方が難しいのです。

飛び込み営業でくる塗装屋さんは、悪いとはいいませんが、
おおかたは、施工してバイバイです。保証もそれほどではないのが普通です。
また施工方法によって、金額は大きく変動します。
安いから良いと言う訳ではなく、内訳書を吟味しましょう。
ペンキも一度塗りの場合と、三度塗りでは仕上がりも金額も全く異なります。

信頼できる業者探しは、通常では大変難しいです。
まずは、知人の紹介ずてから探していくのも、ひとつのてかも知れません。

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キャッシュフローツリー


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こんにちは! まだ風邪気味にキケンジです!
年齢を重ねると、なかなか体が思うようについてきてくれません。
朝晩は冷え込みますのでお気をつけくださいませ。

賃貸経営や投資家であると、物件や金融商品などの対象商品ばかりだけではなく、
身の回りのすべての出来事が、投資となってくるようです。
そのため、投資分析やレバレッジ効果の追及は、日常生活でもしかり!の様子です。

主に、賃貸物件を初期分析するてはじめに、キャッシュフローの分析があります。

  総潜在収入(GPI)
ー リース損 
ー 空室と未回収損            
= 純賃貸料収入
+ 雑収入
+ 経費払い戻し             
= 実効総収入(EGI)
ー 運営費                
= 営業純利益(NOI)
ー 年間負債支払い額(ADS)
ー カスタマイズ項目           
= 税引き前のキャッシュフロー(BTCF)


上記のキャッシュフローツリーといった見積財務諸表を使います。

・GPIは、満室時の賃料(総収入)です。表面利回りはここをつかいます。一番いい数字です。
・リース損は、契約賃料が設定されたよりも安く決まった場合の損失です。
 大家さん、もうちょっと家賃負けてくれませんか?!などの下落も入ります。
・空室と未回収損は、空室時の損失や家賃未回収(滞納)などの要因です。
・雑収入は、駐車料金や太陽光発電による利益などが上げられます。
・経費払い戻しは、税金や保険金などの戻りですね。
・運営費、管理会社の管理費や、光熱費、給料支払い、固定資産税、保険、などが挙げられます。
・年間負債支払い額は、ローンの支払いなど。

収入の類(GPI)から、運営費の支出を差し引いたものが、NOI(営業純利益)となります。
NOIからローンを差し引くと、税引き前キャッシュフロー(BTCF)となります。

私自身も、この投資分析を学んでからというもの、
日常生活がすべてこのキャシュフローツリー(上記の表)で、物事を考えるようになりました。
物件にしても、生活にしても、支出を防ぎ総収入を増やします。
そのため、小さなことからコツコツと。
いまの時代、給料を爆発的に上げることは、勤め人である限り夢の出来事です。
ランチ代や交通費を切り詰めたり、唯一の楽しみである晩酌も控えてきたりと。
微々たる運営費を抑えることによって、私もGPIの向上に努めています。(;^ω^)

物件に例えると、管理会社の管理料や修繕費コストが高いので、
管理会社を変えるといったことも運営費削減につながります。
昨今、どこの管理会社でも、あれしましょう!これしましょう!と提案というよりは、
営業的な側面が少なからずありますので、何が本当に必要なのかを見極める必要があります。
そう考えると、信頼できるパートナー探しが重要となりますね。

不動産売買の際、通例では表面利回りでの取引をメインとしていますが、ネット利回りと呼ばれるのが、上記のNOIになります。
実際、いくらでまわるのかが明確になります。

余談ですが、先日みどりの窓口を訪ねると、外国人観光客にあふれていました。
駅やホームも外国人だらけ。数ある日本の観光地のなかでも、広島を選んでいただき有難いです。
英語が達者でないので、心の中で「have a nice trip! !」とつぶやきます

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