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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


朝晩、めっきりと冷えてきましたね!
自転車通勤のキケンジは、あさイチの冷え切った風を、
顔面で目いっぱい受けながら、目を覚ましています。(;^_^A

今年もあとひと月。
楽しいお正月を迎えるために、張り切っていきたいと思います。!(^^)!

さて、新たなチャレンジのひとつ、
公私の「公」の部分のひとつである、サラリーマン業務。
キケンジ、社外事業承継(M&A)に、本格的に携わるようになりました。

事業承継といえば、企業買収。
買収と言えばファンド。
買いたたくファンドといえば、バルチャーファンド。

つまり「ハゲタカ」ってやつですね!( ´∀` )

いち不動産会社の従業員であるキケンジは、
ハゲタカには、遠く及ばない規模感ですが、
新しい仕事は楽しいものです。

全てが手探りであり、不動産売買と違い、
様々な物差しで企業価値を測り、売主と買主にベターな値付けをしていく。
買い側は、必ずしも1社ではないため、
我々がゲットできる最大の試算をしていく。

膨大な資料と分析が必要になります。
大変ですが、それはそれで楽しいです。

私も素人なりに勉強を始めたばかりで、
まだまだ語れる身ではないのですが、分かる範囲で共有していきたいと思います。

「M&Aの売買価格は、適正な企業価値評価で決まる」!!

これは、どうやら誤解のようです。

よくあるのが、
▹マーケットアプローチ(Ex.マルチプル法)
▹インカムアプローチ(Ex.DCF法)
▹コストアプローチ(Ex.修正簿価純資産法)

会社の「価値」を科学的に評価する方法としては正しいです。
しかし、これらを使って「売却価格を無料見積りサービス」なんてもの多いですが、
実際のM&Aは、こんなもので価格が決まる訳ではありません。

M&A価格が決まる仕組みは、「当事者間の合意」以外にありません。
そこに、理論上適正かどうかは、まったく関係ありません。

例えば、売り手さんが、「10億以上なら売ってもいいよ」。
買い手さんが、「12億以下なら買ってもいいよ」。

となれば、M&A価格は10~12億円になります。
ここに理論上の適正さは、一切関係ありません。

また、入札の場合、どの買い手が一番強気な価格を提示できるかという、
意志の強さの勝負といえるでしょう。

A社 : 「10億までなら回収できる!」

B社 : 「11億でも回収できるはず!」

C社 : 「12億でも回収してやる!」

という風に、
将来の経営に対して、一番強い意志を示した方が、
入札上有利になります。


そのため、買い手は、
・入札に負けないこと
・投資回収できること
の2つを考えて入札を行います。

「他社よりも高い入札で、何とか手に入れたい!」
⇒「適正価値」や「相場」を上回る入札が必要になります。

「いくらまでなら買収後の利益を回収できるか?」
⇒買収後のシナジーを考慮して、将来の利益を見込み組み立てを行います。

そして、よくある3つの値決め法が、

① 年買法(年倍法) 時価純資産+見込営業利益の◯◯年分

② EV/EBITDA法  見込みEBITDAの◯◯倍を事業価値と見做す

③ 実査査定法    現場見学から価値を想定する


こうみると、どこかで学んだ手法と重なります。
そう!今年受講を終えたばかりの「CCIM」です。
知れば知るほど、CCIMが企業値決めのような、細かな分析で、
不動産を分析していることが分かります。

日本の不動産の鑑定法は、
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つになります。
これらを鑑み、値決めしていきますが、M&Aでの基本ともいえる、
その物件(会社)の現在価値と将来価値の値決めは、
すっぽ抜けております。

当たり前にある「表面利回り」とは、会社でいえば、
「うちの会社、うまくやればこれくらい儲かると思うんですよね!?」
割ることの売却価格となります。

では、実際いくら儲かってるの?
と細かく調べるところですが、日本の不動産売買(賃貸)には、
その分析手法がない訳です。

上記の表面利回りの講釈で、高い買い物をする日本の「不動産」。
CPMとCCIMで投資分析を学んだものからすると、
怖くてとても買うとは言えません。

M&Aをする方達からすれば、
「よく分からないまま、その程度の物差しで、高い買い物できますね!?」
といったところでしょうか❓

私達の不動産業界で当たり前でやっていることが、
他分野からすると、異質の目で見られるのが、
他分野を学ぶことによって、分かりえます。

世の中、まだまだ知らないことが沢山ありますね~。
ほんと、知らない事ばかりです。🍢✨
(アニメ:おでん君より)

M&A(事業承継)については、まだまだ私は序の口。
これから覚えていくとともに、皆さんに共有していきたいと思います。

それでは、また!!


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