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こんにちはーーー!!キケンジです。σ(´∀`) 


今日も朝から、突発の仕事がやってきます!🌞🌞
「キケンジさん!例の分、今からいける!?」

ええ、自分なりに自分を、流行りに合わせて解釈しますと、
「ギバー」「テイカー」「マッチャー」のうち、
おそらく「ギバー」です。

「NO!」なんて言葉はなく、惜しみなく私のスキルを、
同僚たちの成功へ手伝わせていただいています。(° ꈊ °)✧キラーン

さて、今回は、
収益物件の売買です。

融資の審査も通り、さあ今からの矢先、
なんと季節外れの解約がでてしまった今回の案件。

総戸数が5戸中、2戸目が空いてしまい、
もう一部屋空けば、半分以上の空室と、
なんとも渋い状況になってしまいました。💦

担当者も、ようやくこぎつけた、今回の案件。
2つ目の空きが出てしまうと、ローン支払いと運営費の合算のほうが
大きくなってしまい、手残りが赤字でのスタートとなってしまう、
つらい状況となりました。

つらいですね・・・。

売って終わりの、売買仲介業者であれば、
後のことなど知りません的な、たとえ赤字スタートでも、
「始めはマイナスですが、ローンが終わるにつれて、財産になりますから!」
などと、訳の分からない口説き文句で、無理やり買わせる話も、
いまだかつて、多々聞きます。

ですが、不動産投資の世界や、売った後も管理をするなど、
お付き合いが続くケースだと、そうは言っていられません。

上記のケースでいうと、
「損益分岐点」というものが、関わってきます。

読んで字の如し。
儲かるか儲からないかの境目です。

投資用語でいうと、BER(ブレイクイーブンポイント)と呼ばれます。

計算式は、BER=(運営費+年間負債支出)÷ 総潜在収入×100
となります。

※ ①運営費=物件の運営費。
     電気水道代、固定資産税、管理会社への管理料など。

※ ②年間負債支出=毎年のローンの支払い額。

※ ③総潜在収入=近隣と鑑み、物件がマックスで取れる賃貸収入(家賃)。

つまり、(①+②)経費が、家賃収入マックスのどれくらいの割合を占めるのか?!
(①+②)が③の70%を占めていたら、残り30%は余裕がありますよ。
入居率や稼働率が、70%までは、おおよそ大丈夫ですよ~という指標です。


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冒頭にあげた、赤字スタートとなると、
このBREが、上記の70%を下回ってしまい、
儲けが無い状況を指します。

儲かるんじゃなくて、逆に払う(出費)なんて、
なんのための投資(賃貸経営)か分からなくなりますよね。

損益分岐点、
これは、不動産投資に限らず、
会社経営でも当てはまります。

不動産投資の初期分析である、キャッシュフローツリーは、
会社でいう所の、損益計算書に当たるものといえば、
分かり易いのではないかと思います。

赤字経営の会社なんて、誰も買わないし、
入社しようなんて、誰も思わないですよね?

不動産も一緒です。
手残りが赤字の物を、口八丁手八丁で、
なんとか買ってもらおうとする業者さんは、
当然気を付けて対応しましょう。

というより、付き合わないほうが、身のためです。
私も同じ業界に身を置きながらも、
まだまだこういった業者さんの話が、絶えません。

業者さんの名前と「評判」などで、
インターネット検索を掛ければ、ある程度は、
その業者の評判も分かりますので、不動産という大きな買い物の際は、
事前に十分にチェックと投資効率の、分析を掛けることをおススメします。

それでは、また!!(*^-^*)


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