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おはようございます!キケンジです。(*'ω'*) 


皆さん、見られたでしょうか!?
昨晩の「正直不動産」📺。

「俺、ほとんど嘘ばっかりついてたんだな・・・。」
という、主人公のセリフ。
ぐっと来たのは、私だけではないはずと思います。

千の言葉に3つ程度しか、真実がない不動産業界。
仲介・販売でノルマを課せられているのは、多くの会社であることですが、
私の場合、どちらかというと、公私ともにコンサルティングを主としているため、
分析をかけ費用帯効果を割り出すと、儲かるか儲からないかが、瞬時に出てきます。

その分析数値によって、顧客に判断してもらうため、
数字が全てをものがたり、嘘のつきようがないのです。

儲からないものを買ってくださいと、無理に進めることもできないですし、
後に続くお付き合いを考慮すると、むやみやたらにおススメすることはありません。

そのため、あえてすべてを公けに話し、
業界の裏事情から仕組みを、つつみ隠さずお伝えすることによって、
逆に差別化が出来てきています。

これは、倫理観が強く、金融と不動産を掛け合わせた、CPMの理論によって、
揺るぎない自信となって、利益相反することなく取引をさせていただいています。

これを取得していなければ、どこぞの悪徳不動産と同様に、
ノルマのために、営業スマイルとだまし討ちとも受け取られかねないスタンスで、
商売をしていたのではないかと思います。

高度な知識とスキルは、誰にも盗まれることのない、
大きな財産となり、自分の中に蓄えられています。

またその財産は、大きな心の余裕となり、
むやみやたらに激高したり、感情的になることが、
めっぽう減ったと感じます。

「実るほど頭が下がる稲穂かな」
徳の高いお坊さんや、見識高い方たちほど、
見た目そうは見えないけど、物腰柔らかい方が多いと感じます。

経験=学び=悟り。

そのような境地があるのでしょうか。
40歳過ぎた程度の若輩者のキケンジ。
道のりは、まだまだこれからですね。

さて、最近受けたご相談が、
マイホームを「売却か賃貸か?」
というご相談を賜りました。

これはまさに、投資分析を主とする、キケンジの独壇場的なお話!?

よし!
ちょうど、先生や先輩方のブログで、同じテーマがあったはず!?
それを参考に、分析を・・・。

と思いきや、みなさんあるのが、
「賃貸か購入か?」の話題。
つまり、マイホームの入り口の話であって、
今回の場合、出口のほうになりますので、
同じサンプルがない・・・💦。

とはいえ、せっかく学んだ知識を使いきれないのも、残念なこと。
とにかく、通常の賃貸・売買と同様の資料を集めます。

・購入費
・購入時の諸経費
・固定資産税納税通知書
・管理費・修繕積立金の額
・借入金・金利・割賦償却期間
など。

まずは、売却額の査定を行います。
査定額が出たら、簿価を算出し、ローンコストなどを差し引き、
売却手取り金を算出します。

次に賃貸。
近隣分析から、おおよその賃料を算出。
マイホームを賃貸に出すという、初めての不動産投資。
赤字になっては意味がありませんので、
ここでキャッシュフローツリーを作成し、お金の流れを説明します。

立地は問題なしのエリア。
築5年程度で、売却事例がまだ2件という、希少価値の高い物件。

新築区分マンションからの流れでしたので、
一抹の不安がありましたが、今後の賃料の下落もほぼ無さそうで安心。
キャッシュフローも正常です。

で、一番やりたかった、IRR(内部収益率)の計算が掴めない…。
先生・先輩方に聞こうか?と思いつつも、
急遽、面談日が翌日朝いちばんとなり、間に合わず…。(;^ω^)

IRRまでいっとければ、
自他ともに完璧とも思える、提案が出来たと思います。

不動産投資、ど素人のお客様。
冒頭にあげた、正直不動産の話題もまぜながら、
業界の裏事情や売買の流れ。

不動産投資はど素人ですが、
ペーパーアセットは、目いっぱいこなしていらっしゃったので、
マイホーム売却から、ペーパーアセットへの資産組み換えなど、
ありとあらゆる角度での分析を重ねると、あっという間にお時間が💦。

個人的に、最長の3時間お話をしていました。

ど素人とはいえ、投資に下地がある方だと、
なぜここで費用をつぎ込まなくてはいけないか?など、
理解が早く、次のステップへと、どんどん話が進みます。

いや~楽しい!!
キャバ嬢と会話が弾んだような高揚感!(笑)
キャバクラは気持ちよく、おもてなしいただいている設定ですが、
投資の場合、
お互いの知識と見解を共有しつつ、互いの実利に導いていく流れ。
良いですね~。(*'ω'*)

上手くいけば、顧客とのWinWinの関係が作れるうえ、
投資という共通の趣味(話題)?で、話に花を咲かせる時間。

見ず知らずの他人様の資産で、自分の考える投資=提案が出来るのは、
不動産サラリーマンを辞めれない、一つの理由となっています。

車で例えるなら、運転技術を最高値まで、高めていっている道程。
その道程も、あと一歩のところまで来ています。

F1レーサーであるあなた。
軽自動車に乗るのも良し!
フォーミュラカーに乗るのも良し!!

選ぶのは自分自身です。
岐路に立つときに、出来るだけの情報があると、
迷いにくく選びやすいですね。

私も、そろそろ岐路が訪れます。
その時までに、できるだけ多くの情報を、
取り入れておきたいと願います。

それでは、また!!

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