キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

レジ袋有料化



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こんにちは!キケンジです。




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7月より、『レジ袋有料化』が始まりましたね。
私も買い物袋を準備して、出歩くようになりました。
コンビニやスーパーなどで、ちょっとお弁当でも買う際に、
備え付けられているロール式のビニール袋などでは、
ちょっとはみで出してしまいます。

そんな中活躍してくれているのが、こちらのエコバッグです。


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賃貸不動産経営管理士』と言う資格を保有しているのですが、
それを運営する協会から定期的に広報などがおくられてきます。
その中に、こちらナイロン製の手提げバッグが漏れなく付いてくる次第です。

横幅はA4サイズがすっぽりと入ります。
広げると意外と大きくなり、普段は書類を入れて持ち運んでいたのですが、
このレジ袋有料化に伴い、お買い物袋に早替わりという訳です🌟
非常に役立ちます!😊

さて、有料化に伴い不要なビニール袋の削減が期待されますが、
購入後のゴミ問題が懸念されます。
今までは、ビニール袋がゴミ袋代わりにそのままポイッと捨てられていましたが、
皆が皆、いきなり分別して処分するとは、
なかなか思えないです。

先日も賃貸物件のオーナーさんとの話で、
ゴミ問題が取り上げられました。
コロナの影響かと思いつつ伺ってみると、そうではなく
単純に分別が出来ない入居者さんが増えて来ている様子です。

オーナーさん、わざわざ区役所へ分別表を貰いに行き、
理解の乏しい入居者さん宛に、自筆の手紙を添えて説明するが、
改善は難しい様子です。

そして回収されないごみの上にゴミを重ね、
せっかく設置しているダストピットも蓋が閉まらず、
カラスたちの格好の餌食になってしまっています。

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ファミリー物件でありながら、分別が出来ていない。
ひと昔前でしたら、奉公にでて(古いか…。)世間を学び、
一人前になって所帯を持つといた流れでした。

最近では、一人暮らしもした事ないような方たちも
少なからずいらっしゃいますので、ゴミの分別も知らずに過ごしてきたというのは、
よく聞く話です。

ごちゃ混ぜのゴミでも収集する、
行政ではなく業者によるゴミ収集をすれば、
管理上はスムーズにいく話ですが、
ごみを分別して正しく処分するという、
簡単な事でもお金やその他で解決してしまうというのは、
人としてなんだか間違っているのではないかと。
オーナーさんが言われるのも、なんだかわかる気がします。
確かに、便利すぎるのも、逆に人を堕としてしまう事になりますね。

日本の不動産文化とも言える、江戸の長屋文化。
今でも「大家と店子」という言葉が使われるよう、
近代日本の直近であった江戸時代はどうだったか?
と、ちょっと考えてみます。


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江戸時代は、リサイクル社会だっと聞きます。
江戸の町は、江戸中から紙クズや金物クズ、生ゴミから落ち葉まで
あらゆるクズが拾い集められ、クズ寄せ場(今で言うゴミステーション?)では、
種類別に分類され、それぞれ専門業者がお金を払って引き取り、
再生紙や新しい金物、そして堆肥に変わって行ったようです。

集められた紙クズで作った再生紙は、
「浅草紙」と言って江戸の名産ともなったようです。

歴史にヒントありですね。
時代が進むからといって進歩ばかりではないですから、
古き良きものから学ぶ事も重要ですね。

私も、『八百八町夢日記』さながらに、
お江戸の素晴らしいシステムを参考にしていきたいと思います😊。


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それでは、また明日!!
 

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河川付近のリスクヘッジ



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こんにちは!キケンジです。

全国的に大雨の影響が甚大になっています。
私も顧客回りの際、車で伺うのが困難な場所の際、
偶然にも土砂崩れの現場に遭遇しました。

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普段、圧密された地盤が
この大雨により諸共くずれてしまったかと思われます。

現在と以前とでは、建築基準法の兼ね合いもあり、
斜度計算など今では建てれないけど、
昔は建てれたという土地が山ほどあります。

つまり、いまでは建築申請が通らない建物も、
ひとむかし前では普通に通っていたという事実ですね。

毎年のようにくる自然災害にあうたびに、
人智がひと段階ずつ成長しているのかと感じます。

そこで、気になった記事がひとつ。
バックウォーター現象」というものです。

このコロナの影響で、実需の不動産売買が増加していると聞きます。
エンドユーザーの間で、市場から物件が枯渇するという不安から
買い急ぎの雰囲気が漂い、出れば買うといった現象が起きているようです。

ですが、このバッグウォーター現象のように、
この河川付近は、氾濫の危険性はないと見越し購入したマイホームが、
その河川が接続する大きな川が溢れ、大量の水が戻ってきてしまい、
当初の河川がオーバーフローしてしまうという現象があります。

安全と思い購入した物件が、実は危険水域になってしまうという危険性。
購入の際は、物件の所在する地域だけではなく、
その付近の川が接続するところまでみて、
リスクヘッジするということも必要と思われる現象ですね。

ついつい物件周囲しか調査していまいがちですが、
それだけでは、想定外の事に見合ってしまうという
非常に勉強になる現象のひとつでした。

それでは、また明日!!

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What do you think



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こんにちは!キケンジです。


だいぶ更新に間が空きましたが、
決してサボっていた訳ではございません!!
とにかく、なんだか忙しいのです!(^^;;



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日中は、賃貸系不動産会社で勤しむセールスマンであるほか、
その他は、CPM@保有する不動産コンサルタントとして、
目まぐるしく状況が変わってきています。
それは、不動産に限らずあらゆる方面に通じます。
そのため、やることが多くて多くて…。
一日が24時間であるのが、とてもキツいです💦


そのため、最近ではランチの時間も削り、
日中の時間を目一杯活用していこうと、
無料インターネットや充電設備の整った
メガチェーン店である、マクドナルドにお世話になっています。


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いや〜マクドナルド!ホント便利ですね!
最近では、モバイルオーダー方式と言って、レジに並ばず
テーブルから注文〜受け取りが出来るようで、
時代の進化に戸惑っています。
私もこれからアプリを導入してみようと思います。


さて、お仕事の方はと言いますと、
「あんたはどう思う?」と言われる事が多くなりました。

数億円ほどの収益物件を購入された、又はされようとしている方や、
管理物件などの賃貸物件のオーナーさんなどは、
「あんたんとこの誰々さんは、ああは言ってるけれども、実際のところ、あんたはどう思う?」
と最終的判断をキケンジの見解に委ねるといった事が多くなりました。

信頼を寄せられると言う事は、非常に有難いですね😊✨

しかしそれぞれ担当者がいます。
担当者と言っても、他社職場問わず高役職の方や、
自身のスキルに非常に自信を持った方々など様々にいますから、
飛び越すような真似は決して致しません。

そういったお方は、非常にプライドが高いかたが多いので、
普段から私を卑下している方たちが、自分よりキケンジに連絡があったと言うと、
もう〜訳の解らない怒りをぶつけられると言う、
非常に時間の無駄を食ってしまいます。

なんとかそれは回避したいので、顧客たちと口裏合わながら、
プライドを傷つけないように口添えするという、
サラリーマンがゆえのサラリーマンたる工作に注力しています。

まあ皆さん、自分より知識のない人から買い物をする事はしませんから、
自分にとって利益のある、自分より知識のある人間に連絡をする事は、
世の中の当前のことでもあると思います。

サラリーマンのキケンジとしてではなく、
個人としての意見が欲しいとご意見。
セールスマンでは無くコンサルタントとしての自分が
着実に固まってきていると感じ、非常に嬉しく思います。

皆さんに頂いている期待を返す意味でも、
ブログ更新を頑張って務めていきます‼️


それでは、また明日!!

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NOI率調査



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こんにちは!キケンジです。

明日からまた全国的に雨が降るようですが、
そんな感じを微塵も見せない熱視線です🌞
汗も滴るイイオトコを演じていきたいと思います💦

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先日、昨年にご協力させていただいた
NOI率の調査の結果である、
「全国賃貸住宅実態調査 報告書」を送付戴きました。


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本来であれば、CPMが管理する質の高い物件の現状から、
数値を読み解き、市場のキャップレート等を参考にするインデックスです。
私の場合、CPMが管理する物件ではないのですが、
情報が乏しい中国地方の参考になればと、30件ほどデータをお手伝いさせて戴きました。


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見れば見るほど、数字が市場を分析してくれます!
読めば読むほど市場がわかる。
まるで「酢昆布」のような味わい深さ!!
紙がヨレヨレになるまで、使い込んでしまいそうです。


さて、キケンジが提供した広島地方を読んでみます。

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こちらは一部の情報ですが、
東京都以外の都道府県市区別・ファミリー向け物件の
NOIなどを記しています。

平均値として、
広島市のNOIは、
¥58,225(2019年)
¥60,589(2018年)
満室賃料は、
¥77,998(2019年)
¥77,773(2018年)
空室損は、
¥1,985(2019年)
¥2,021(2018年)
運営費は、
¥18,356(2019年)⬆️
¥15,796(2018年)
その他の収入は、
¥1,292(2019年)⬇️
¥1,582(2018年)

運営費の上昇、その他収入の下落が見られますが、
これが市場が上下したのではなく、
広島県で60件中のデータに、私のデータが30件ほど今回増えたので、
純粋にCPMが管理する物件の方が、運営費の圧縮や付加価値をつけての
増収入に成功しているものと思われます。

まだまだ広島県内では、CPMが管理するクオリティの高い物件にするには
開拓する市場がまだまだあるのかと思われます。

また全ての数値で、全国的にほぼ中間ぐらいの位置にあるかと感じます。
これから調査数が伸びて、広島の市場が開示していければ、
投資家さんたちの判断基準につながり、国際平和都市ヒロシマに、
投資しやすくなっていくのではないかと思います。

ここで一つ気になったのが、
広島県のNOIが近い都市があるんです。

なんとそれは、大都会「OSAKA」!大阪府です!!

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大阪府 ¥57,589
広島県 ¥58,225

ʕʘ‿ʘʔ‼️

若干の差はありますが、ほぼ同じです。
もちろん空室損や運営費などは、その土地ごとの特性や特色などで差が出ますが、
いつも梅田駅からそびえ立つタワーマンションを眺める、あの大阪と近い数値が出るのは
なんともやり甲斐が出てきます!

最近、投資家さんたちから、
「どうせ広島で利回り低い物件買うよりは、どうせなら東京・大阪がいいかね?」
との質問は多数寄せられます。
私自身も、地元愛を持ちながら頑張ってはおりますが、
数字は嘘をつきませんから、厳しい悩みを抱えておりました。

そんな中、このNOIの数値は、原爆が落ちなければ、日本の首都にもなっていた
可能性のある街として、まだまだ可能性を感じずにはいられませんでした。

目先の行動だけでは、進化はありません。
敵に塩を送る形にしてなったとしても、
まず市場を(広島の)活性化しなければ。
新しい息吹を吹き込まないければ、成長は留まるのかと思います。

今回のNOI率の調査。
わずか30件ほどの協力でしたが、
少しは市場の活性化にお手伝い出来たと思えば、
時間を惜しんで調査した甲斐があったと思います。


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ネット環境、大事ですね。



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おはようございます!キケンジです。


コロナウィルスの段階的解除で、県跨ぎの移動も解除になりました。
私自身は出張に縁がないのですが、皆さんやり手の方ばかりなので、
県を跨いで会いにきてくれます。

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先日も、大阪からわざわざ「あめちゃん」を届けに
やってきて頂いたツワモノNさん!
いつもありがとうございます。
あめちゃんというところが、大阪らしくて素敵です💕。


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もとは「サクマドロップ」だと思いますが、
映画「火垂るの墓」でいつも号泣する私にとって、
宝物のように感じます✨。


まあ、見てお分かりの通り、インターネットの供給会社の方なのですが、
コロナ渦の影響で、無料インターネット導入は賃貸物件でも明暗を
分けたように思えます。


ビフォーコロナで導入して頂いたオーナーさんと話していた際、
大学生や社会人ともに混在するアパートで、
入居者の方々から大変感謝されたのを聞きました。

学校や会社問わずに、在宅やリモートワークが進むなか、
個人や会社支給のスマホ等では、通信料ばかりがあがり莫大な金額になります。
それが、無料でお住まいの住居にネット環境があれば、
わざわざカフェなどの無料Wi-Fiスポットまで足を運ばなくて良いですから。

というよりコロナ自粛で、無料Wi-Fiスポット自体が閉鎖されていることが多かったですから、
起きてすぐに行動に移せる、無料インターネット環境の賃貸物件は、
非常に重宝された様子です。

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時期はずれの5月解約で心配していたオーナーさんも、
シーズンまで数か月の空室を思っていたのが、原状回復中のわずか1か月で客付けが出き、
びっくりしておられました。

私が主に話をするオーナーさんは、他社の仲介会社も入る自主管理の
オーナーさんが多いのですが、一般的な仲介業者のネット導入プレゼンは、
「これで決まりますよ~」とか「家賃の下落止めれますよ~」とか
単純なお勧めなので、なかなか導入までたどり着けてないことが多いのが実情です。

しかし、キケンジ的には、CPM理論で「物件の価値を最大限に」をもとに、
なぜ?どうして導入するのか?導入したらこうなって、あ~なって、こ~なるんです。
だからこうするんです。
と明確にお話していくと、だいたいが導入の方向で検討いただけます。

おかげで、他社仲介会社さんも決めやすくなっているはずですから、
皆にとってWinWinな事ができたかな~と、心のなかでひっそりと満足します。(*´ω`)

無料インターネットの提供会社のクオリティやサービスも、
だいぶ詳しくなってきたので、次は私自身のネット環境も
月々~年間のコストの見直しをしていきたいと思います。

光と格安シムカードの合わせ技で、だいぶ安くは運営できているのですが、
なにせ戸建て1件への導入なので、どうしても集合住宅よりは割高になってしまいます。
皆さんからも、これいいよ!という情報を収集し、
より良いものを探していきたいと思います。


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梅雨ですね。



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おはようございます!キケンジです。

いや~ほんとに梅雨かと思うくらいに暑く蒸しますね~。(;^ω^)
汗っかきの私は、タオルハンカチがあっという間に、濡れ雑巾になってしまいます。💦
この時期は、あっという間に、涼しくなる車内空間が、唯一の癒しスポットです。🚙🌬


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「今から行ってもいいですか?」と
慣れたクライアントへ訪問アポを切る際も、
「わかった!ほいじゃ~クーラーつけて待っとくわ。」
と、私の汗っかきは皆様に有名です。(笑)
毎度ながら、エアコンや扇風機、そしてキンキンに冷えたお茶やコーヒーまで頂き、
仕事というよりは、田舎のおじいちゃんおばあちゃんの家に帰ってきた感覚です。
皆さん、有難うございます!(*´ω`)


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コロナ渦の自粛も終わり、周りはほぼビフォーコロナと変わらない様子になっております。
しかし、働き方や業務への影響は、計り知れないものがあり、
最近では、大手不動産会社・大手デベロッパーさんの担当者さんからも、
色々とご相談を賜ります。

とある大手D社さんは、コロナ影響で売買の動きが停滞したためか、
事業用地の仕入れが思うように進まず、いままで行ってきた多角的な事業が進まないとのこと。
そのため、本筋ではない賃貸系への進出を考えており、収益不動産の転売やアービトラージ的な
ものへも転換を図っていくのだとか。

J-REITを行うデベロッパーMさんも、海外や都市部で攻勢だったのが、
コロナの影響で移動ができないこともあるのか、いままではそこまで力を注がなかった
地元での活動に力を注ぐ様子です。

両社とも、勤め先での売買担当者を、窓口につけているのですが、
こうして最終的にキケンジにご相談して頂くことは、
私自身のスキルと情報が大きく成長したのだと感じます。
非常にありがたいことです。

コロナの影響で、2転3転する不動産投資よりは、
もっとリスクが低くリターンが安定しているものに投資したいと、
求められるオーナーさんも、少なからず増えてきている感じです。

不動産で安定を求めるならサブリースとなるところですが、
近年の不正の多さや、会社の方針かわれば保証金額も変わりますから、
本質的には、安定というのは、なかなか難しいところです。

売買系のお仕事ばかりかといえばそうではなく、
昨晩は賃貸クレームの対応で、オーナーさんと長話し。

先日から続く騒音問題ですが、客付けした担当者は、
「管理物件なので、管理部で面倒見てくださいよ!」と言い分。
反対に、夜中の緊急対応も行ってきた管理部はというと、
「そもそも誰が客付けしたのか?ここまでクレームの元を作ったのは誰か?」
組織が大きくなると、責任の所在を探る状態に陥ることが多いです。
そうなると、だいたいが停滞や放置状態になり、結局オーナーさんからは、
私のところへ連絡が入ってくる次第です。
しかし、入居者と家主も完全に信頼関係が崩れた状態ですから、
解決はなんとも厳しい状況です。

築古で壊そうとしていた戸建てに、入居申し込みが入ったため、
100万円以上のリフォーム工事してのご入居。
そこからわずか数か月で、警察沙汰のトラブルが何度も何度も。




オーナーさんとしては、即座に出て行って欲しいところですが、
金銭的な事を考えると、すぐに行動は移せない事由があります。

客付けからリフォームそして管理と、すべてご依頼頂いたにも関わらず、
客付けした一発目で、まさかこのような展開になるとは・・・。
なんとか打開策を模索していきたいと思います。


それでは、また明日!!

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マッチング



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こんばんは!キケンジです。

おひとりでも、このブログを読んでいただける方がいる限り
なかなか止めることができないキケンジです。
頑張って継続していきたいと思います。


今日は、マッチングについて話したいと思います。

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世の中には、様々なマッチングがあります。
それが、男女の仲、商売の縁などいろいろなものがありますが、
互いに合致しないと末永く続かせるというのは、難しいものがあります。

それは、不動産業界も然り!

形態は様々な様態を示し、

不動産にもクラス別があるように、不動産管理会社にもクラスが分かれます。

たとえば、不動産でABCで例えるなら、

Aクラスを、ショッピングモールなどのリート物件やタワーマンションを指すとします。
Bクラスを、オフィスビルや分譲マンションを指すとします。
Cクラスを、そのほかの、賃貸マンションなどを指すとします。

すると、それを管理する管理会社も
Aクラス、Bクラス、Cクラスと分かれるんですね。

Aクラスを管理できる管理会社は、A~Cクラスすべて管理する能力があります。
Bクラスを管理できる管理会社は、Aクラスを管理する能力はありませんが、
                B~Cクラスの物件は管理できます。
Cクラスの管理会社といいますと、Cクラス以外を管理する能力はありません。

だんだんと私の言いたいことが、わかってきたかと思います。

そうです!
然るべきチョイスをしないと、然るべき結果(マッチング)が出ないんですね!

私自身、日々マッチングに苦しんでいます。

CPMホルダーはアセットクラス、つまり上記のA~Cクラス全てを管理する能力があります。

単純に例えるならば、AクラスをF1カーとするとします。
Cクラスを軽自動車とするならば、F1レーサーが軽自動車で満足するのか?

Aクラス、つまりF1カーを欲しがっている投資家さんに対して、
Cクラス、軽自動車の運転技術で満足できるのか?

Cクラスの投資家さんに対して、Aクラスの技術を説いても
想像すらできません。

投資家さんにしても、スキル提供する自身にしても、
どれを選ぶかは自分自身!?

そして、結果も自分次第!?

昔流行ったマッチング番組での、
「ちょっと、待った~~~!!!」の名セリフ!
確かな時に、確かな判断が出来るかどうかは、
日々の鍛錬と知識の量ですね。

世の中の素敵なマッチングに享受できるように、
精進を積み重ねたいと思います。


それでは、また明日!!

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