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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

夏場に続き、寒さ吹き荒れる冬場！⛄⛄⛄
エアコンも給湯器もフル活動ですね！？

フル活動すれば、機械もくたびれ故障します。
故障すれば、修理か交換かの対応に追われます。

とはいえ、設備メーカーは、
まだまだ半導体不足により、在庫や製造など、
生産が追い付いていなく、もし故障してしまったら、
すぐに物が入らない状況との事です。

一軒家は厳しいですが、集合住宅であれば、
空き部屋の部品や物を使いまわし、なんとか急を要する処置で、
乗り切っていただくケースが、あるようです。

そんななか、ひとつの朗報が！？

空調機器で著名な「ダイキン」さん。
なんとか自前で調達で、生産を追いつかせようと、
涙ぐましい努力を行っているようです💦

　ダイキン、中国部品無しでもエアコン生産　有事に備え

すいません！
一時前の記事ですが、私の心の中では、最新ニュースです。

このように、エアコンに限らず、
給湯器やモニターホン、その他、供給が追い付いていない設備品が、
ダイキンさんに続き、自国で事足りるような姿勢に、取り組んでいただけたらと考えます。

古いニュースも大事ですが、新しいニュースも大切です❤
昨日は、ＣＰＭの受講でご一緒させていただきました、
滋賀県のとある社長さんが、不特法（不動産特定共同事業法）の
事業免許を取得され、ファンドの公募を始められたようです。

一口１０万円以上からの出資が可能で、予定年配配率が７％です。
よくあるFIREするために、１億円を年利４％で回せば食べていけると
言われていますが、７％で配当がいただれば、
もうちょっと裕福にくらせるかも知れませんね。

CPM取得後には、海外出店されたり、教育や介護にも手を伸ばしたり、
アジアの経営者５０人にも選ばれたりと、とても行動力があり素敵な方です。

男前で女性からモテるのも考慮して、私からすれば、非常に羨ましいかぎりです。
私も少しでも近づけるようにするには、死ぬまで努力を怠らないといけませんね。(;^ω^)

ファンドが気になる方は、キケンジがこっそりお教えします！
個別にメールでも送ってくださいね！（ググればすぐに出てますが…。(;^_^A）

私も、一昨日はＭ＆Ａ案件が２件。
昨日は、建築企画案件が１件と、立て続けに有難いお話ネタをいただきました。

Ｍ＆Ａと、建築企画。
ＣＣＩＭの現会長と、先代会長が得意とする分野です。
しっかりと復習しながら、クライアントに最高の資料を提示し、
自分自身には、最高の暇つぶしが、提供出来ればと考えています。

毎日イレギュラー続きで、楽しいです。(;´Д｀)

それでは、また！！






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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

昨日は、疲れがたまっていたせいか、
帰宅後、夕食食べて、そのままバタンキューで
朝になってしまいました🌞🌞🌞。

冬場は、夜の時間が長い分、
動物は、活動時間が少ないのは、
自然の、また生き物摂理なんでしょう。

無理して働くと、ダメージが積み重なっていくのでしょうね。
春が来るのを、じっと辛抱強く待ち、鮮やかに開花するため、
今は少ない活動時間を、上手に使い、楽しんでいきたいと思います。



さて、ここ数年のキケンジは、
「電気自動車」、「電動アシスト付き自転車」、
キャンプもしくは車中泊ように、大型の「モバイルバッテリー」と、
とにかく「電気！」「電気！！」「電気！！！」の連発です。⚡⚡⚡

そのうち、黄色い電気ねずみに変化しそうな勢いです！( ´∀｀ )

そんな生活のなか、なぜ紐づかなかったのか、
サラリーマン業務中、同僚さんの勧めもあり、
「太陽光発電」に進出しようかと考えています。

一時期、気にはなっていたのですが、
私自身の本業である、不動産コンサルタントが、
自身で投資用不動産を、保有していないのも、
おかしな話なため、まずは不動産投資を先決し、
太陽光発電を後回しにしていた次第です。

不動産と比べ、太陽光発電は、
キャッシュフローが明快です。

さらには、
・空室の心配がない
・入退去時の仲介業者へのフィーやAD不要
・原状回復工事費用無用
・入居者ニーズにあわせ、設備投資が不要
などが挙げられます。

金融商品と近く、
一旦始めて運営をスタートしてしまえば、
あとは、株の配当金のごとく、売電収入のCFを積み上げていく、
至極単純な仕組みです。

売電のＦＩＴ期間で、おおよその算定をおこなっていくため、
ＦＩＴ期間の残存期間など、ほかはパネルの規模などで、
売価が決まっていく寸法になっています。

ほぼ手放しで収入があがるのは、
我々のような勤め人からすると、非常にありがたい副収入となりえます。

素敵ですね～～⚡
電気の魅力に取りつかれそうです。

地球温暖化対策のＣＯ②削減にも一役買う、
自然エネルギーの活用たる、太陽光発電システム。

すでに三つ巴で買いの意向が入っているようで、
今回は私にチャンスはめぐってきそうにありませんが、
不動産と違う太陽光発電の融資が、どのような評価で、
どこまで融資を出してくれるのかなど、色々と探っていきたいと思います。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


引っ越しシーズン真っただ中！
日本中の大家さんたちは、空室を決めるのは、
今しかない！！と、如何にわが物件に客付けしてもらうかに、
気が気でない毎日を、過ごしているのではないでしょうか！？

そんな客付けの基本たる、「広告戦略」について、
今日は触れたいと思います。

大家から仲介会社、
その反対で、仲介会社から大家へ、
どちらも「広告」について、
非常にシビアに要求があがっていると思います。

まず、大家側から仲介会社への広告について。

「ちょっと！！うちの物件空いているのに、
　インターネットに載っていないんだけど！
　検索しても、ぜんぜん！出てこないわよ！！(# ﾟДﾟ）」

非常に多いこのオーダー。💻
こういう大家さんに限って、広告掲載するのを、
「タダ」＝「無料」と思っているかた、非常に多いです。(;'∀')

仲介業者も、ポータルサイトつまり、
よく聞くスーモとかホームズ、はたまた別のサイトなど、
テレビなどでよく聞く、大手ポータルサイトは、
物件を掲載するのに、仲介会社が毎月掲載料を支払っています。

毎月のランニングコスト。
物件の量で加算される料金など、ポータルサイトの数、
また掲載量によって、増やせば増やすほど、結構な金額になります。

おそらくこのランニングコストを、大家さんご自身にて払ってといっても、
とても負担しきれる金額ではありません。

それを、まるで業者が載せて当たり前のように、
オーダーがくると、業者としても「なんだこの大家？？」と、
勘違いも甚だしいと距離を置かれ、その大家さんの物件には、
二度とお客さんを内見に案内してくれないことでしょう。

これ、管理も委託していない、一般的な自主管理の大家さんに多いです。
私もこれには幾度となくやられました…。(;^_^A






今度は、仲介会社から大家に対しての「広告」です。
広告といっても、この場合インセンティブの話で、
他の物件より自分の物件を案内してほしかったら、
もっとフィーをよこしな！的な、ギャランティの要求です。

一般的な「広告料」っちゅーやつですね。
この広告料という表現、業法に抵触するとかしないとかで、
会社によって、呼び名が様々に変化しています。

そのため昨今、業界では「ＡＤ」（エーディー）と呼ばれ、
仲介手数料とは別に、あといくら（何か月分）よこすのか！？
という具合に、大家に対してフィーを求められています。

※ＡＤ＝advertisement（アドヴァタイズメント）の略

私が不動産業界に入った２０年前には、
広告料なんて仕組みはなく、ほとんど仲介手数料のみで、
取引が成立され、それだけでは足らず、火災保険、室内殺菌、
ＮＨＫ，引っ越し紹介などのオプションで、
付帯売り上げを発生させるのが、出てき始めた頃合いです。

それが、空室の増加とともに、
大家の貸し手市場から、貸主の借り手市場へと、時代は変化し、
仲介業者も物件を紹介させてもらっているから、
物件を紹介してやっていると、立場はすべて真反対に流れていきました。






その余波は、新築にまでおよび、
新築だから、何もせんでも決まるでしょう！
という大家の甘～～い考えは、すでに過去の遺物。

新築でも、ＡＤをつけなければ、
他の物件と競合し、入居者の争奪戦に敗れてしまい、
次のシーズンまで、空気を住まわせ、
賃料発生ゼロという、厳しい結果が待ち受けています。

という具合に、
大家からも、仲介業者からも、
どちらも「広告」の押し付けあいの世界となったのは、
言うまでもない現状となりました。

とはいえ、逆にそれらを利用することによって、
他社との差別化で、客付け力をアップさせることも可能です！

結局は、お金をばら蒔いたもん勝ち！？
お金に、お金を稼ぐために、お金に働いてもらう。

ここも、「金持ち父さん貧乏父さん」的な、マネーゲームといえますね。

繁忙期も、あと２か月を切りました。
無くも笑うも、あと二か月！

全国の大家さん、頑張っていきましょう！！

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

先日、マイカーの点検月であったため、
賃貸物件のオーナーさんでもある、マイカー担当のディーラーさんへ、
行ってきました。





不景気な中でも、車の購入商談を隣で見ていると、
若者の車離れもなんのその！？
ある程度需要はあるのかな～と感じます。

毎日お仕事で、月ぎめ駐車場の、膨大な空車庫をみているので、
マイカー保有率との、現実とのギャップに一人悶えます。

そんな光景を見ながら、
この引っ越しシーズンの賃貸繁忙期、
こちらも需要と供給はどうなのか？！
と、ふと物思いにふけります。

物思いにふけりながら、スマホをいじると、
こんなニュースが飛び込んできます。

　広島県、転出超過数2年連続ワースト1　人口規模近い府県と比べて突出
　　（Yahoo！Japanニュースより）


なんと、我らが広島県がワースト１位！？
しかも２年連続とは…。
賃貸市場に大打撃は、勿論予想されます。

ということで、ほんとはどうなのか？！
真偽を調べてみることに…。



（総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告　参照）

おお～～！
ダントツ広島県、ぶっちぎってますね！！😢

都市衰退のモデルである二極化、
見事に二等辺三角形のごとく、首都圏に転入が集まっています！

では、広島県を個別にみると、


（広島県の人口移動（広島県人口移動統計調査）参照）

見事に減少を辿っていますね。
対前年同月差（過去１年間の人口増減）： １８，０９０人減少

外国人に関しては、
R２年　５４，０４９人　をピークに、
R４年　４８，３９７人　に下落の推移を辿っています。

日本人に関しては、
Ｈ２９年　２，７９７，６６１人　から、
Ｒ４年　　２，７２４，７６２人　へと、じわりじわりと減少。

総数を見ても、
Ｈ２９年　２，８３８，３１７人
Ｒ４年　　２，７７３，０６９人
と下落。

人口増加率を見ても、△マークが並びます。




（（広 島 県 人 口 移 動 統 計 調 査）参照）


ただでさえ、空室と人口減少の最中、
だったら新築なんて、建てることないよね！？

なんてことは、さらさらないのが、現在の市場。



（出典：国土交通省総合政策局情報政策課 住宅着工統計）


貸家の需要は、７，６３６戸
新たに生まれています。


（（出典：国土交通省総合政策局情報政策課 住宅着工統計））


グラフを見ても、賃貸の供給戸数が増えているのが、分かりますね。

では、広島県への転入者が、皆が皆さん賃貸住まいをするかといえば、
そうではありません。


（広島市HPより抜粋：広島市の住宅事情(平成20年住宅・土地統計調査結果の概要)

持ち家比率は、約５０％。
新築賃貸物件が、すべて埋まるとは限りません。

ここ数年の、転出過多から新築供給過多を考えれば、
十分すぎるほど、需要が溢れていると分かります。

この統計を見ると、新築を建てるのは、ちょっと考えれば答えがでそうです。
デベロッパー、不動産業者、建築会社やハウスメーカー。
甘い言葉で誘われるがまま誘われると、あとは自己責任の結果が待ち受けそうです。

とはいえ、そんな新築賃貸物件の、
客付けを引き受ける賃貸仲介業者も、
少ない母数（お引越し客）を、どうやって振り分けるのかも、
悩ましいところになります。

私も、新築物件をお任せいただいたのは、
非常に有難いところですが、広島の市場自体に、
新築がありふれているのが、頭が痛い所です。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


スマホの文字が見えにくくなり、
興味のないニュースやメッセージを、比較的スルーする日々が続いていました。

それがつもりにつもり、情報弱者の傾向に陥ったため、
タブレットやパソコンで対応していましたが、持ち歩きが重い…。

だったらと、スマホの文字を大きくしたところ、
私の見やすい文字の大きさは、「らくらくホン」などと同様な、
高齢者クラスのフォント設定になりました…。

ああ～、若いつもりでも、もうすぐアラフィフ。
半世紀近く生きれば、色々と支障が出てきますね。

樹木希林さんの言葉のように、
出来ない事を楽しめる人生を、歩んでいきたいと思います。


さて、我々不動産業者、
一般的に多い、お昼に営業している業者がいれば、
夜にウェイトを置いている業者さんも、いらっしゃいます。

つまり、夜のオフィスビル（飲食ビル）や、
その業界にお勤めになる借り手さんの対応。

お部屋の斡旋から、メンテの対応など、
日中に主に行動している我々からは、想像もつかないほど、
過酷な現実があると思います。

私も賃貸管理は、１０年以上のキャリアをもちますので、
深夜の雑居ビルでの、断水や停電などのトラブル発生時、
いったいどういった対応をするのか、非常に気になるところです。

そんな業者さんたちとの交流で、
取引業者へ挨拶がてらお伺いすることがあるのですが、
夜専門、もしくはその類の業者さんの事務所は、
おおかた、夜の界隈に事務所を構えています。




特段問題はないと思いますが、そういった界隈には、
やはり反社屋さんの事務所が、近隣にあったりします。
いらぬトラブルに巻き込まれないように、気を付けて通りがかりますが、
近頃、本職と堅気の方が、見分けがつきにくくなっているのが問題です。(;´Д｀)

車なんて、トヨタのプリウスで、ほんとエコロジーであったり、
時には、軽自動車の本職の方も、いらっしゃいます。

色々とシノギ（稼ぎ）が厳しくなったせいか、
従業員（構成員）のかたも、節約をはじめたのかも知れませんね。

景気はすべてに連動するのが、感じ取れます。

そうして、夜の繁華街を通ると、お酒や食料、おしぼりなどの、
配達のために路上駐車している卸業者さんを、だいぶ見かけるようになりました。
コロナ禍が始まった一昨年、昨年と比べると、若干活気づいたと感じますね。

少しづつ夜の業界にも、賑わいが戻っていたのではないかと思います。
この調子で全体的な景気が回復し、人々の暮らしに潤いが戻るといいですね。

それでは、また！！







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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


昨日は、ちょっと風邪気味で、
自宅に帰ってバタンキューになり、更新が間に合いませんでした。
体調崩しやすい時期です。
皆さまもご自愛くださいませ。


前回の続きです。
行ってきました、相続人さん宅へ！！

法定相続人の姉二人のうち、
現在、相続人代表として応対している、
妹さんのところへいってまいりました。

被相続人が生前も、ご逝去前に体調が悪く
話すことが出来ない弟さんに代わって、
私がやりとりしていた方です。

比較的この方は、私も信頼を置いている方です。

訪問して、昨日の出来事を話すとともに、
私の正直に胸の内を開けます。

「昨日、かくかくしかじかと、お電話で義兄さんとお話させていただきましたが、
　ちょっとなんといいますか・・・。あの物言いが・・・。
　あのように上から攻撃的に来られますと、会話もなりたたなくなりまして・・・。」

「そうなんです。ごめんなさいね。
　義兄はいつもあのような調子で、元々人を動かず仕事をしていたから、
　あのように人に対して、きつく言うのが慣れてしまっているようで・・・。」

そこから、妹さんの旦那さんも交え、
相続が争族になって経緯を伺い知ることができました。

お姉様夫婦は、広島から離れた呉市におすまい。
そのため、被相続人の生前から亡くなった後の整理や手続きを
いっさいがっさい、妹様夫婦でされていました。

それが、ひと段落ついて落ち着いたところ、
妹夫婦が信用できないから、今後の相続の手続きを姉夫婦でされるとの事でした。

被相続人は、よく言えば大らかな。言い換えればずぼらな性格。
お住まいは、正直「ごみ屋敷」状態になっていました。

妹さんの旦那さんが、色々と産廃・清掃業者を当たりますが、
なかなかやってくれるところがなく、ご自身でごみを撤去運搬から
清掃をおこなった次第です。

銀行やコインパーキング業者などの手続きや、
私達の管理外である入居者への通知など、
同じ広島市にお住まいのため、汗をかいた次第です。

そこまで骨を折った後で、後から義兄からの横槍が入り、
妹様ご夫婦もご立腹され、そこまでいうなら、もう関わりたくないと、
確定申告が済むタイミングで、お姉様夫婦が相続手伝いを行う方向へと、
流れが変わった次第です。

お姉様、妹様ご夫婦ともに、
おかかえ税理士・司法書士がいますが、
どちらの士業も、意見が異なるという、
最悪のパターンです。

「キケンジさん、申し訳ないですが、
　私が（妹様）がいる前で、もう一度義兄と電話で話していただけますか？」
「う～～ん。お気持ちはわからなくないですが、あの口ぶりだと、　
　まともなお話は出来そうにありませんよ。
　それに、出せれる資料は、もう全て出していますから、
　これ以上なにをという感じです。」
「実は、税理士さんも同じようしていただいたんですよ。
　（税理士さんもコンプライアンス上、見ず知らずの電話に、受け答えは出来なかったようです。）
　私がいるこの場で、義兄の話を聞いて貰えますか！？」

そこまでお願いされると、断ることはできません。
スマホからスピーカーホンで、義兄さんに電話をかけ、
妹さんから相手（法定相続人のお姉様夫婦）であるか、
確認の上、会話を始めます。

「私、◯◯不動産のキケンジと申します。かくかくしかじか・・・。」
昨日のことがあったので、冷静を保つため、ビジネスライクに会話を始めます。

がしかし、今日は違う！！

まともに話を聞いていただけます。
昨日のような、オラオラ系ではありません。

無事会話が終了し、妹様にお話しを伺うと、
遺産分割の中で、分け前を話していたところ、
売却よりは保有の方向で、義兄がいっていること。

だったら、遠く離れた呉市から、
不動産の管理はできないでしょうから、
キケンジの勤め先会社へ、継続して任せてはどうかと、
ご提案いただいたようです。

もし、任せるのであれば、
今から付き合いが始まるので、そんないつものオラオラ系だと、
上手くはなしがいかないよと、今度話す際は、言葉遣いに気を付けてと、
事前にお伝えいただいたようです。

良かった～。(*^-^*)

電話前に、
『こんな調子じゃ、被相続人が浮かばれませんよ！』
と、つい本音を漏らしてしまった私。
『いや、実は私もそう思います。』
と、妹さん。
『もう、かかわるな！ええことにならんから！』
と、旦那さん。

電話を掛ける段になると、
『わしは、向こうの（義兄）声を聞くのも腹が立つから、
　聞こえんように、隣の部屋に行っとるからの！！」

完全に、相続が争族になっています。😿






何とかして良い方向へ持ち込めないかと、
心の片隅で考えていましたが、少し光が見えてきたようです。

映画『この世界の片隅に』に関連する方達でしたので、
私の「心の片隅の出来事」が拾われたのかも知れませんね。
なんちゃって…。（笑）(;^ω^)

今後もいろいろと手続きが増えそうです。
また、呉市へ足を運ぶようになりそうですね。

確定申告後であれば、春の陽気で温かくなり、
呉市名物の「細うどん」や、「冷麺」が美味しくなる季節です。

お腹を空かし、楽しみにしていきたいと思います。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


運動不足を解消すべく、
バス通勤から、自転車通勤に切り替え、
おおよそ１年が経過しようとしています🚵。

電動アシスト付き自転車の購入費用も、
おおかた元を取った形になります。
リフォーム後の家賃のように、いまから稼働が始まります。

お腹周りのお肉をそぎ落としつつ、節約が出来るように
頑張って継続していきたいと思います(*^-^*)。






さて、今日は相続についてです。
先日、とあるオーナー様がご逝去され、相続手続きの対応をしていましたが、
ひと段落ついてたので、あとはご遺族の方の相続が纏まるのを待っていました。

が、ここ数日間、
法定相続人の血縁者からの、猛烈な攻撃（口撃）に、相まみれています。

基本、管理会社の私からすると、
法定相続人とのやり取りをお願いしておりますが、
当人様が、その血縁者からの横槍に、屈したようで、
キケンジの連絡先を売られてしまいました…。(;^_^A

今回はこうです。

独身の男性６０歳代。
親御様から引き継がれた不動産を、ひとり孤軍奮闘で運営していました。

しかし、ご両親や祖父母は逝去済み。
法定相続人は、被相続人のご兄弟である、
お姉さまおふたりになった経緯です。

ご兄弟で末っ子であった被相続人。
お姉さまたちとは、比較的良好な関係であったため、
争族にはならないと思われましたが、
現実はそうはいきませんでした。

各お姉さまたちの旦那様たち、
どうやら地主系であるため、不動産に関しては、
少々かじったくちであるようです。

これが、毎度毎度、大きく口をはさんでくる始末なのです。

普通のしゃべり方ならいいのですが、
比較的オラオラ系で、言葉の暴力的な酷いことを、
直接申し上げてきます。(;'∀')

突然、知らない番号からかかってきたと思うと、
「おまえ、聞いてるか！？わしは◯◯じゃけど」
「契約書はないんじゃ！おまえ持ってるか！？」
「◯◯銀行で融資つけたんは、お前か！？
　誰や！担当は！？教えんかい(# ﾟДﾟ)」

とにかく常に上から目線の言葉使い。
「普通、良識ある不動産屋だったら、やってくれるけどのお～。」
いやいや、私らもコンプライアンスがありますから、
言えることと言えないこと、山ほどあります。

丁重に、相続人代表の方からの連絡をお願いしますが、
そんな書類を纏めたことも知らないようで、
まるでヤクザまがいの言い回しで追い立ててきます。






（…。なんだかな～。）
被相続人のオーナー様が、大事に扱ってきた不動産が、
こんな心無く扱われていると知れば、なんだか浮かばれないなと、
阿藤快さんの名セリフが、心の中をループします。

電話でのやり取りがつづいたので、
明日は、直接訪問にて対決してきたいと思います。

それでは、また！！







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