キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

電動アシスト付き自転車



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どーもー!どーもー!キケンジです。σ(´∀`) 


ダイエットのために、自転車屋さんに、めぼしいものを探しに行ったところ、
店員さんから、「通学にはこちらが人気ですね~!」と、
ハナから私が使う前提を、全否定されるキケンジです!

私のボディでは、自転車を漕ぐのを想像できなかったのでしょうか?
それとも、ダイエットチャリンコ通勤 ⇒ どうせ続かないんだから
「やめとけ!」と、神のお告げでしょうか??

とはいえ、真面目に考えていたら、
どんどん我儘ボディが育ってしまいます!(;´Д`)

とりあえず、流行りの電動アシスト付き自転車から、考えたいと思います。( ̄ー ̄)ニヤリ


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自転車といえば、ママチャリ!
ママチャリといえば、「ママチャリ大家さん」こと、
「小林ヒロシ」さんを連想します。

記事はこちら
⇒ 小林ヒロシ(ママチャリ大家)|楽待不動産投資新聞

小林さんの、モットーの一つに、
自宅から10㎞圏内に物件購入に的を絞っているようです。
10キロなら、自転車があれば、十分に回れる行動範囲ですね。

大家になるなら、事実上すべての責任を負わなくてはなりません。
管理会社に任せるのもありですが、もし管理会社が対応できなかったりすれば、
対応と責任は、大家たるご自身に返ってきます。

夜間の漏水事故、鍵の紛失、緊急を要するその他諸々と、
いざという時に、大家さんが駆け付けなくてはならないケースもあり得ます。

夜中であると、交通機関は終わっており、タクシーもすぐにつかまるものでもなく、
じゃあ車で駆け付けようものならば、いつ起こる突発の事に対して、
いつでも運転できるようにしておかなければなりません。

ということは、晩酌も限られてきますね。
ならば徒歩!?いや遠いし、歩くのしんどいよ。💦
なら自転車は??これらの中間に位置してきそうです。

勿論、自転車であっても、飲酒運転になるので、NGですが、
生命の危機に際する、緊急事態の際は、お酒を飲んでいても、
問答無用に公共機関より、呼びつけられることがあります。

そんな時、車でいかなければならない、遠くの物件よりは、
まだ自転車で駆け付けられる、10キロ圏内の物件というのは、
肉体的にも精神的にも楽で、非常に好感が持てます。

事実私も、自身の物件購入の際は、先々大家業を始める目標に際し、
この、小林さんの「10キロ圏内の物件」というのを、参考にさせていただいています。

私の自宅からサラリーマンの会社まで、距離にすると、僅か8~9キロほど。
10キロ圏内というと、ほぼ通勤ルート圏内でもあります。

生活圏内に所有することになるため、毎日の通勤や買い物など、
なんらかで視界に入ってきます。
当たり前すぎて、所有しているのを、忘れてしまう場合も…。( ´∀` )

でも、それぐらい物件や入居者と、距離が近くなるということですね。
家族と同じ、あって当たり前のような、空気のような存在。

日本には、古くから
「遠くの親戚より、近くの他人」という諺があります。
これをもじれば、
「遠くの管理会社より、近くの大家」といったところでしょうか。

私も、入居者が困ったときには、いつでも駆け付けられる、

そんな大家さんを目指したいと思います。

そのために、素敵な電動アシスト付き自転車を、ゲットしたいと思います。(笑)

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それでは、また!!

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物件価値の最大化



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どーもー!おはようございます!キケンジです。σ(´∀`) 


先日は、寝不足のため、更新が出来ずでした。
が、日記として記録は残しておきたいと思います。

一昨日は、とある不動産の試験のため、
朝10時から12時間勉強し、オンラインでのテストに臨みました。

日中は、子供たちが騒がしいため、寝静まったあとの22時から
夜中の3時まで、5時間のタイムリミットでのテスト。

テストは無事、通過できたので良かったです。
これがもし、通過できずに再試験となると、
追加で3万円の受講料が発生すること・・・。

そして5時間と長い時間の戦いを考慮すると、
何が何でも一発で通過したいのが、山々でした。


20220303_021243-3


久しぶりに、アラームのスムーズ音から逃れる朝でした。(;^ω^)
布団から、なかなか出れませんでした。

日中は、そのまま寝不足の半ばハイテンションで保つものの、
15時ごろに遅めのランチを食べると、もう~~眠くて眠くて・・・。

物件の現地調査に、峠越えでの運転でしたので、
断崖絶壁の山道を見ると、結構震えあがりました。💦

寝不足はいけないと、体調管理の大切さを、あらためて感じます。


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さて、お仕事では、
近頃流行の、「スマートキー」なるものに、取り組んでいます。

あの、スマホやフェリカ対応カードなどをかざしたり、
顔認証で鍵の開け閉めをする機械ですね。

基本、新築時に導入することが多いのですが、
今回、物件の売買後のため、後付けでの作業となっています。
car_smart_key_case



オーナーさんは、建築・不動産のプロである大手企業さま。
・保有期間中のCF最大化
・減価償却による節税の最大化
・売却時の物件価値の最大化
を指示されています。

まさに、CPM的要素満載のオーダー。
大きな企業さんなので、費用は出し惜しみないので、
存分にプランを提案させていただいています。

無用に出費するのではなく、元手があるので、
レバレッジ効果も鑑み、増やしていこうという考えです。


築25~30年ほどの、ファミリー18世帯のRC物件。

・宅配ボックス新設
・集合ポストの交換
・未使用の受水槽撤去~バイク置き場新設
・ダミーカメラ⇒本物を設置
・エレベーター改修(かご交換)
・空室のリフォーム
・既存オートロックと連動して、スマートロックの導入
・ダストボックス交換
・無料インターネット導入
・給湯器交換

とりあえず、これだけの事を予定しています。
羅列すると、やること盛りだくさんです。

ファミリー物件がせめぎ合い、価格が抑え気味になりつつエリアのため、
ちょっとやそっとのテコ入れでは、出口戦略が見えてきません。

抜本的な他とのブランディング。なかなか難しいですね。

今回は、賃貸では珍しい、スマートキーシステムを
目玉にしていく手筈ですが、どこまで伸びるか楽しみです。

既存建物に、後付けでスマートキーシステムを設置するのは、
個人的には初めてなので、サンプルがありません。

ですが、初めてのことを試すのは、半対面、非常に楽しみであります。

ちょうど同時期、しかも100m圏内に、
大手ファンドさんも、同じような別物件購入されています。

どちらの物件が、良い結果(出口)を迎えれるか。
腕の見せ所ですね。

「大手ファンドか!?」それとも「キケンジか!?」
PM力を試す、よい機会と思います。

これで成功すれば、
「キケンジか、キケンジ以外か!?」
と、某ローランド節が、炸裂できるかも。(^_-)-☆(笑)

それでは、また!!


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心のエネルギー摂取



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持病発症6日目の朝、
回復まであともう少しといったところでしょうか。

健康って、ほんと大事と感じます。

さて、昨日は、重たい私やお客さんを沢山乗せても、
いやな顔ひとつせず、いつも元気に走ってくれている
社用車のコロナ対策の除菌をしてきました。

日ごろ、自分の手では残しがちな掃除も、
プロの手でしっかりと綺麗になっていきます。

様々な人が乗り降りしていますので、
数百人分のなんらかの菌が、車内にあると考えることができます。


20220301_103249 (1)


毎日、物凄い勢いで増えつつある、感染者数。
感染拡大の連鎖を断ち切るべく、丹念に除菌をしてもらいました。

いや~、現在の社用車を乗って5年ぐらい。
いままでで、一番きれいになったのではないかと、喜んでいました。

さて、出発!
といったところで、GSの方から、
「これ、エアコン壊れてますよ!?」
「えっ!!・・・Σ( ̄□ ̄|||)」

これから気持ちよくスタートダッシュを決めようとした
矢先での一言・・・。

リース車両でありますので、そのまま提携修理工場へと向かいます。

大家さんでもある指定工場。
「キケンジさん、今日はなんですか?
 もう~この車、やめましょう~よ~!」
「これ(今回)、すぐには直らないよ!!」
と、マツダ車で有る事と、約15万キロ走行していることで、
「次のリース契約は、難しいよね~。」
と、辛辣なセリフばかりをいただきます。

そんな・・・、わかっているけど、
苦楽を共にした愛車を、そんな風に言われると、
悲しくて悲しくて・・・。

輸入車と違い日本車は、メンテをすれば継続でき、
海外でも
20万キロ30万キロと走り続けている事例も知っています。

ですが、ここは日本。
10万キロと10年で、おおかた見切りをつけるのは、
分からないでもありません。

事実、燃費も下がってきますので。

しかし、「愛車は家族、◯◯です」の某CMキャッチフレーズは、
いまも心に突き刺さります。

そんな悲しみを、修理工場近くの、
有名ラーメン屋さんで、心の悲しみを癒してきました。


20220301_115905


食べることで、ちょっと元気が。(*´▽`*)

またもや、心のカロリーを摂取すべく、
体には余分なエネルギーを、摂取してしまいました。(笑)

そろそろ、春間近。
ウォーキングで運動不足の対応したいと思います。 


それでは、また!!

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投資の共通言語



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持病発症5日の朝、
ようやく症状が落ち着きてきた感じです。

回復まであともう少しといったところでしょう。
まともに歩ける素晴らしさを、改めて感じました。(*´▽`*)


さて、もうじき試験が待ち構えている私。
このひと月、忙しさと体調不良から、まったくといって
勉強が捗っていませんでした。

リスケもままならず、とある試験に、
今日を含めリミット4日に追われています。💦

非常に困難な不動産のお勉強ですが、
最近、学んでよかったと思うものが、ひとつあります。


それは、
「簿価」と「償却」です。

簿価(ぼか、book value)とは、資産または負債について適正な会計処理の結果として帳簿に記入されている数値の純額をいう。帳簿価額の略称であり、帳簿残高とも称する。対する言葉として時価がある。

たとえば、固定資産について、当該勘定には取得原価で記入されているが、それに対応する減価償却累計額勘定に償却累計額が記入されている場合には、取得原価からこの累計額を差し引いた額が当該資産の簿価である。

減価償却(げんかしょうきゃく、depreciation)とは、企業会計における購入費用の認識と計算の方法。長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。

英語では、有形固定資産にかかるものを depreciation、無形固定資産にかかるものを amortization という。


(※Wikipediaより参照)


企業や投資家が、収益不動産の購入から売却の出口まで、
一番のキモともいえるのが、この部分。

ただ、買った金額に上乗せして、再販すれば儲かるというのではなくて、
保有期間中の減価償却累計額や、資本改善の費用を計算し、
売却費から手数料を差し引き、簿価を計算していきます。

なので、買った金額より安く売れたから損したと、
単純に仰られる方が大多数ですが、そうではないんですね。

私も、今期部署異動をしてから、
新たにお会いする方々とのなかで、
この「簿価」と「償却」の話ができることが、
ちょくちょくと増えてきました。

ある一定レベルまで学ばなければ、辿り着けない境地といったところでしょうか。
(ああ、この人ここまで理解しているのだな)と、
同じレベル感、もしくは投資の共通言語とでも言いますでしょうか。

賃貸系不動産会社に勤めていると、
なかなかそういった場面に合わないので、
心の底から嬉しくなります。

お互い話の理解が進むにつれて、なんだか親近感も沸き、
いままで以上に、案件を任せていただける状況が、続いています。

いいですね。(^_-)-☆

大手企業もやり手さんも、歓びに唸らせる、
そんな資料が作れるよう、今後も学びに精進していきたいと思います。


それでは、また!!





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健康第一



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今日も元気に、張り切っていきたいと思います。🌞

ロシアがウクライナへ侵攻の影響。
私が利用する証券会社では、ロシアルーブル/円の新規取引停止、
および保証金率の引き上げが、行われています。

金融関係は、即座に反応が出ますね。
対して不動産は、遅効性があるため、
景気や金利に何テンポか遅れて、価格等に影響が出てきます。

とはいえ、そもそも戦争という、実力行使はNGです。
我が国、日本でも、自力救済は禁止されています。

他者がいう事を聞かないので、行為に達するというのは、
まるでジャ◯アンか、どこぞのパワハラ上司です。

色々と情報が錯誤しているので、何が真実かはわかりかねますが、
とにかく尊い命が奪われ、なんの罪もない一般市民が巻き込まれるのは、
絶対に反対すべきところと感じます。

さて、このブログを打ちながら、
実は、非常に足の痛みに苦しんでいます。

足首をひねったのか・・・。
右足のアキレス腱が痛み、まともに歩けません。(´;ω;`)

何もしなくても、痛い。(>_<)

えっ!何もしなくても??

とある持病を思いだします。

そういえば、かかりつけの先生がご逝去され、
いつもの薬をもらっていないまま、繁忙期に突入していました。

なにがあっても体が一番。
健康第一なのを、不具合がでてから身に染みて感じます。😿

色々と綴りたいのですが、痛みでいっぱいです。
回復を祈り、明日に向けて、整えていきたいと思います。

きょうは、「健康第一」で、締め括ります。

それでは、また!!

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大家業40年



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今日も元気に、張り切っていきたいと思います。🌞

西の大陸では、ロシアがウクライナへ侵攻し、
世界的に影響を及ぼす懸念が出てきていますね。

早速、NY株も、一時800ドル安になりつつ、
終値でプラスに落ち着いたようです。

今後の動きに、注目していきたいところです。


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さて、昨日は、新規に賃貸管理の受託契約のため、
事務所からちょっと離れた、江田島市へ行ってまいりました。

「江田島」といえば、私ら世代、
「わしが、◯塾塾長!江◯島平◯であ~~~る!!!!」
と、叫びたくなる衝動にかられます。(;^ω^)
(参照 漫画 魁!男塾)

約2か月振りに、市内を走ると、
太陽光システムをちょくちょく見かけました。

20220224_135445


島しょ部は、不動産よりは、こちらのほうが、
投資として、効率がよいかと見受けられます。


本日、江田島市では、80歳を超す、ご婦人とその娘さんとの面談。

築40年ほどのRC物件。
竣工当初から、旦那様と二人三脚で、管理の運営を行ってきたところ、
昨年5月ごろ、旦那様がお亡くなり、もう疲れたと、
管理委託の話を、頂戴した次第でございます。


20220224_152724



現況の管理会社もいるのですが、少々いざこざやすれ違いがあったようで・・・。
男と女のように、大家と不動産会社も、一度すれ違うと、
なかなか元には、戻れないのが多いです。

大家業40年。
私が今の勤め先で、不動産業に従事して、四捨五入で20年ほど。
どの倍以上のキャリアを持つご婦人は、私からすると尊敬の念しかありません。

約40年ほどの大家業を労うとともに、今後の人生、やりたいことを思う存分にと、
遊びやお稽古などに、話を咲かせます。

帰り際には、農家さん特有のお土産までいただく次第。
立派な白菜、チンゲン菜、ブロッコリー、大根、切り干し大根、
沢山の安政柑など、冬の欠乏する栄養素をたっぷりと頂きました。

お礼は、これからの物件管理において、
お返ししたいと思います。(*^-^*)

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不動産透明度



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今日も元気に、張り切っていきたいと思います。🌞

さて、不動産業界の人に限らず、一般の方々にも愛されつつある、
あの、正直不動産がついにドラマ化になったようです!

主人公の永瀬役には、「山下智久」さんと、なんとも豪華なキャスティング。
しかもNHKでの連続ドラマ化ということで、
あの、「千三つ」と言われる、噓八百の不動産業界を、
公共の最たるNHKの電波で、流していいものか?と、
内心ドキドキわくわくです。( ´∀` )


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正直~不動産といえば、
不動産の透明化指数なるものがございます。

2020年度版 グローバル不動産透明度インデックス


25779-1
(参照 健美家HP 出所 JLL、ラサールインベストメントマネージメント)


日本はなんと16位です。
前回の14位からのランクダウンです。

「うちは隠し事なんてないですから」という業者ほど怪しいもので、
「明朗会計」と書いている飲み屋ほど、ギャップが激しいのと、
リンクするのでしょう。

世界的にみても、トップ10圏外が続いています。

原因として、「テナントサービス」、「コーポレートガバナンス」、「物件データの欠如」、
「財務情報開示」
、の項目で遅れが目立ったようです。取引価格やポートフォリオ、
共益費などの各種情報・データが開示されていないことが主な課題となっており、
日本の慢性的な欠点と言えますね。

この点については、NOI(営業純収益)率調査の協力で、
私も微力ながら、改善につとめさせていただいています。
(IREM JAPAN  HP参照)
(最近、お手伝いがサボりがちですが・・・。(;^ω^))

透明度改善に必要な3つの視点として、注目されているのが、
「サスティナビリティ」、「不動産テック」、「オルタナティブ不動産センター」。

世界の二酸化炭素の排出40%を占める不動産は、
これからの環境対策においても、重要な役割を果たすと感じます。

不動産テックにおいては、
日本は世界35位に、とどまっている状況。
おとなり韓国3位、香港12位、中国19位と比べると、
大きく水をあけられているのがわかります。

例えば、アメリカでは、「ジャストインタイムで空室の状況がわかる」など、
不動産テックへの対応は、かなりのスピードで進んでいるのがわかります。

また、取引価格の欠如が評価の足を引っ張るようです。
大手が、情報操作して、囲い込みを率先する我が国。

上場不動産投信信託(Jリート)のように、取引価格や賃料水準など、
一般の実物不動産取引ではわかりません。
ランニングコストにも不明瞭さがあるため、その物件の将来性を
シミュレーションして投資判断するのが、非常に難しいのです
財務情報開示と不動産テックが鍵を握っているといえます。




25779-2

(参照 健美家HP 出所 JLL、ラサールインベストメントマネージメント)


世界で最も透明な都市 上位20位としての、ランキングです。

日本のランキングは、東京56位、大阪63位、福岡64位、名古屋66位です。
まだまだこれから、というところであります。

正直不動産が4月からのスタート。
来年度は、業界自体の正直さが上昇し、
世界からも、一目置かれる日本になっていきたいものですね!

それでは、また!!

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