キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

ただほど怖いものはない




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


昨日は、バレンタインデーでしたね!🍫
私は学生時代、母親もしくはバイト先のおばちゃん位しか、
貰ったことがありませんでした。

そんな私をよそに、学生生活最速で、
チョコも貰った息子を見ると、嬉しいのやら悲しいのやら…。

ぶっきらぼうに「よかったね」としか言えない自分。
親としても、大人としても、ちっちぇえ…。
そんな自分が哀しい…。

とりあえずDNAと時代は進化するのだと、自分のなかで決着を付けました。😅

valentine_watasu

さて、3月が近づくにつれ、
決算が近い企業さんも、多くあるのではないでしょうか。

キケンジ、社内(サラリーマン)で、社外事業承継を担当しているため、
事業譲渡の案件には、日々アンテナを張っている状況です。

決算を考えるタイミングなのか、
売りニーズの企業さんネタが、沸々とあがってきていると感じます。
今朝のニュースを見ると、大型案件も相ついているのが、感じ取れます。

 独立系M&A仲介、相次ぐ大型案件 DHC3000億円買収も
  (日本経済ニュース M&Aニュースより)

延々と続くコロナ禍市場。
弱体化した企業もあれば、波に乗って大幅事業拡大した企業もあり、
事業承継は活発化してきているのではないかと思います。

事実、そういった情報収集のため、
商工会議所などオフィシャル機関に話を伺うと、
コロナ禍だけではなく、後継者不在や二代目経営者の方針により、
事業承継の選択は、比較的増えているようです。

売り側の想いとしては、
出来るだけ高く、できるだけ良い条件で譲渡したい気持ちでしょう。

買い手側としては、
通常、新規事業を進めるにあたって、ノウハウ集めから人材集め。
そしてマーケティングから実践、そして結果が得られるか?!
といった一通りの時間と経費が、一気に省けなおかつ軌道にのった事業を、
そのまま始めれるといった具合です。

一から始めて、うまくいくかどうかわからないところ、
すでに事業として動いているものを、すぐに手に入るのは、
とてもわかりやすい利益です。

不動産という、単純明快な売買と違い、
どれだけ買い手にとって利益が見込めれるか。
相乗効果はどのように見込めれるか?など、
売り手の負債もひっくるめて、分析していかなくてはならないのは、
本当に大変な作業と改めて身をもって知ります。

企業の算定だけでも大変なのに、自身の社内をまとめるのも一苦労。
M&Aを担当する、世の中の企業経理担当者に、賛辞を送りたいと思います。

不動産にも、色々なパターンがあります。
規模によって、Aクラス、Bクラス、Cクラスの不動産枠。
レジデンスがあれば、オフィスビル、モールなどの商業施設。
駐車場も一般的な青空駐車場、コインパーキング、立体駐車場。
大規模施設も、デパートやモールなどの商業系があれば、工場や倉庫などの工業系なども。

もちろん企業にも、様々なパターンがあります。
そのため、仲介するのも、M&A仲介会社、ファンド(VC含む)、
金融機関、公共機関など、そのバリエーションは多岐にわたります。

その中で、個人的にスポットを当てたいのが、VC「ベンチャーキャピタル」です。


VC(ベンチャーキャピタル)とは
ベンチャーキャピタルとは、将来的に成長が見込めるベンチャー企業や
スタートアップ企業に対して投資を行う組織です。
正式名称を「Venture Capital」といい、これを略した「VC」という呼び名が使われることもあります。

起業したばかりの企業は実績がないため金融機関から借入できない場合が多く、資金調達が難しいものです。そうした企業でも必要な資金を調達できる手段のひとつとして、VCが挙げられます。

一口にVCと言っても様々な種類があり、運営母体や投資対象分野などが異なります。

日本国内における主なVCの種類は、以下の通りです。

・独立系VC:親会社をもたず独自に投資を行うVC
・金融機関系VC:地方銀行やメガバンクなど金融機関を運用母体とするVC
・コーポレートVC(CVC):事業会社を運用母体とするVC
・政府系VC:政府や地方公共団体を運営母体とするVC
・大学VC:大学や研究機関関連の未上場企業に対して投資を行うVC
(株式会社ハイブリッドテクノロジーズ HPより抜粋)

私も、アイレム(IREM)(IREM本部について)や、CCIM(CCIM協会概要
という、高度な不動産知識をもつ団体へ、参加させていただいて覚えました。
不動産のプレーヤーだけの集団ではないため、様々なジャンルの方がいらっしゃるなか、
本物のVCの方がいらっしゃり、直接お話を伺う事ができました。

若い企業(ベンチャー企業)に対して、価値を見出し、
出資してピカピカの企業に磨き上げ(上場させ)、
育ちに育った企業を、そこから譲渡し大きな利益を得る。

これって、不動産にも通じるもがあると感じませんか?

例えがあっているかわかりませんが、
企業を磨き上げる最中の利益をインカムゲイン。
磨きあがった(上場した)企業を譲渡する際の利益を、キャピタルゲイン。
IRRを計算するも、NPVを出して指値をするなど、
細かに調査分析を重ねないと、通常できるものではありませんよね。

それが、日本の不動産業界には、まだまだない。
表面利回りという、稚拙な利回りでの取引が、横行するのが常です。
この悪習慣、改善していきたいですね。

さて、そうこうして、帰宅後にニュースを見ながら、
日記ネタを探していると、例のほぼ三為物件の元所有者さんからの連絡。☎

「駐車場の電気がつかないのよ!
 いま入居者さんから連絡があってね!
 すぐに直してもらいたいのよ!!」

私達の管理もスタートしていないものの、
売買仲介業者や今の所有者が、俊敏に動かないのも理解しているので、
何かあれば、私にホットラインがかかります。

普段、自主管理オーナーで、
ちょっとした共用部の電球切れなども、賃貸仲介した不動産会社へ、
「無料」で対応してもらっていた、ツワモノ(強者)でした。

「営業のみなさん、事務所にずっといるの、しんどいんでしょうね~。
 頼んだらすぐにいってくれるのよ!しかもタダでやってくれるの!!
 キケンジさんも、そんな方かな~って思って電話したのよ🥰。」

「(いえいえ…。いま、21時ですから・・・。(笑))」
勘弁してください…。

一通り事情と現状と対応策をお話しますが、
今までタダで不動産業者を使いまくった武勇伝を、
延々と聞かされ、私もただ働き一派にくだれと、
暗黙のプレッシャーをかけられます。

キ「弊社、家賃にしても修理にしても、専門部署がございまして、
 担当スタッフがしっかりと対応させていただきますので…。」

家主「まあ~、会社が大きくなると大変よね~~!
 ◯◯さん(ただ働き不動産会社)だったら、
 はい!いきますよーー!なんて言ってくれるのに、
 大きい会社だと大変よね~~~!!」

「なぜ、うぬは動かぬか!!??」
そんな裏言葉のような、
まるでラオウのような圧迫感を感じます。

22334



聞き上手の話し下手なキケンジ、
まるで洗脳術のように、危機に陥っていきます。
(嗚呼・・・めんどくさい・・・。)
このやり取りが嫌で、同業者さんたちは、おそらく対応したのでしょう。

ある意味、
「ただほど怖いものはない」ですね。

この進捗は後ほどに。

それでは、また!!


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心を失くして




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


いや~驚くニュースが飛び込んできました!

 「社内風土に根深い問題」SMBC日興証券相場操縦 
     会社に罰金7億円、元執行役員に有罪判決 東京地裁


なんと、罰金7億円、追徴金44億円です!(;´Д`)
市場操作事件の裁判で、東京地裁は、金融商品取引法違反の罪に問われた
会社に対して、上記を言い渡し、元執行役員に対し、執行猶予付きの
有罪判決を言い渡しました。

東京地裁は、会社について、
「幹部による違法行為を容易に許した社内風土にも、
 根深い問題の素地があったとうかがえる」とされましたが、
これって、ほんとどこの会社さんにも、多くありえることと思います。

まして、同族会社であれば、尚更のこと…。

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最近、M&Aに関わることが多いので、
ついついドラマ「ハゲタカ」の第2話、同族会社の欲にまみれたお話、
その代表格イメージでもある、大河内 瑞恵(おおこうち みずえ)役の、
女優:冨士眞奈美さんの辛辣な表現を思い出します。


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会社を興した自分たちが、正義であり取って当然の利益。
そう思っている方達が、今回のような惨事を招きいれるのでしょうか。

ドラマでもあるように、
「会社は誰のものでもない。株主のものだ。」というセリフ。
同族会社の場合、その株さえも自分たちで抑えてしまってるので、
誰も注意する者もおらず、腐った組織が出来上がっていくのでしょう。

おっと💦
ドラマの鷲津さんのように、口が過ぎました。

さて、昨日は、
ほぼ三為物件の管理引継ぎである、
大元の所有者さんと面談し、書類のやり取りや引継ぎをさせていただきました。

話してみると、面倒見の良い自主管理オーナーさんでした。🏠
売買仲介業者に対しても、罵るどころか、
「ほんとは良い人なのよ!大目にみてあげてちょうだい!!」
と、基本店子ファーストでいろいろと教えて戴けました。

素晴らしいですね。
こういった方々が、現世で「徳」を積んでいかれるのでしょう。

多忙になると、字のごとく、
「心を失くして」しまいがちです。

今回の売主さんからは、
非常に大切な事を、思い起こさせていただけたと感じました。

まだまだ修行が足りませんね。

それでは、また!!

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節税対策




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


年度末、何かと物入りの季節となりました。
個人的に、車の点検で修理費がかかったり、
NHKの受信料を年間で支払ったりと、細々した出費がかさみつつあります。

先日の、住宅ローンの金利を、固定⇒変動金利にしたかいもあり、
月々5,000円程やすくなりましたが、今度は1年間無料だった、
楽天ひかりの月額使用料が発生し、plus5,000円の追加。

プラマイゼロとなりました…。

給料は上がらない日本のサラリーマン。
生活費を稼ぐべく、小遣い稼ぎを、ちょっとネット検索してみると、
あるわあるわ、詐欺っぽいのが山ほど出てきます。

純粋なキケンジ、あっという間に騙されそうになりますが、
そこは、魑魅魍魎集まる、不動産業界で養った野生の勘で、
無事ぎりぎりのところで、引き返します。

危なかった~~…。(;'∀')


そんな節約や経費圧縮などの、固定費削減を必死に考えていると、
こんな記事を見かけました。

 「節税保険」行き過ぎに歯止め 金融庁・国税庁がタッグ
  (日本経済新聞記事より抜粋)

保険を売るために、「節税」を前面に打ち出し、
元の趣旨とかけ離れての、保険の営業となってきているようです。

似ていますね。
不動産業界でも、アパート建築させるための、あのセリフに…。
「節税!相続対策になりますよ!!!」な~んて…。

まあ、そこは、あまり行き過ぎると、
おテントウさまが黙っていねえよ!とばかりに、
お上(今回は金融庁と国税庁)が動いた次第ですね。

私自身も、冒頭のように、節約節税のため、
保険の見直しを行おうとしていた矢先ですから、
この記事を見なければ、行っちゃってたかも知れませんね😅。

ほんと、世のなか、詐欺やその類のものがあふれ、
騙されやすい私からすると、怖い怖い世の中であります。

そんな私も。一応は「ファイナンシャルプランナー」。
皆さんを、正常な方向へと導けるように、日々勉強と実験を、
積み重ねていきたいと思います。

それでは、また!!


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賃貸管理受託手法




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

先日、トイレ休憩に立ち寄った際、
小腹が空いたので、ちょうど目の前にあった、
マクドナルドに立ち寄りました。


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まだ、朝ですし、いつものマイモーニングセットでも
頼もうかと思ったのもつかの間…。

カウンターに着いた瞬間、朝メニューの締め切り時間、
10時30分になってしまいました💦
小腹のためなら、別に昼メニューでもいいんですが、
やっぱり朝を感じるために、あのマフィンのザラザラ感を
感じたかったです。(´;ω;`)

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ここは諦めて、お昼に何か美味しいものをと、我慢します。(;^ω^)

さて、私の業務のひとつである、「賃貸管理」の新規受託。
新たに、オーナーさんの資産を預かる際、どなたであっても、
自分よりアホな方に、大切な資産を任せることは、ほぼ無いと思います。

そのため、WinWinの関係性を築くためには、
自身の知識のブラッシュアップを常に試み、
新たな分野にも飛び込む毎日を送っています。

というわけで、初めてのお客さんと面談することが多いのですが、
キケンジ、個人的ではありますが、ほぼ90%以上の確率で、
新規顧客さまから、管理受託をいただいています。

それもこれも、CPMの理論が働いていると感じます。
リンク(CPM概要 IREM JAPAN HPより)

というのも、賃貸仲介・管理会社が、
大家さんとの管理受託の駆け引きで、よくあるケースが、
「今◯◯部屋、空きがあるから、◯◯個決めたら、管理させてやるよ( ̄ー ̄)ニヤリ」
と、大家さんと仲介実績を引き換えに、管理というニンジンをぶら下げられるのが、
ほとんどだと思います。

これを真に受けると、時間がいくらあっても足りません!
実際、空き家問題が深刻な、このご時世。

わざわざ、管理物件を差し置いて、管理フィーをいただいていない物件を、
案内して決めるなんてこと、昨今の賃貸仲介業者には、そんな余裕ございません!

やっとの思いで決めたから、「これで管理を・・・!?」と思ったところで、
大家さんからは、「まだ何部屋残ってるからな~」
「先月までに、解約が何部屋でたから、もうちょっと決めてもらわんと・・・。」
など、おかわりがドンドンくるのです。

いや~あこぎな駆け引きです。

でもこれ、
投資分析の理論がわかれば、
「大家さん、決めるために管理を任せるんですよ!!」
と、理路整然とロジカルに説明がつきます。

① 物件の価値を上げるには、何をしたらいいか!?
② 価値を上げるには、なんの要素が必要か!?
③ その要素を達成するには、何が必要か!?
④ その必要なものを取得するのに、何をするべきか!?

逆算していけば、とても簡単なことです。
物件を長期運営していくのに弾く、DCF法を逆算し、
では、今やらなくてはならない事は何か!?

このプレゼンで、よっぽどの変態さん以外は、管理受託をいただいています。

・決めたら管理させてやるという、ニンジンにぶらさがずに済む
・付き合い関係で、「やらせて!やらせて!!(管理を)」と、
 卑猥な言葉を連発しなくて済む(笑)
・嫌われるかどうかの瀬戸際まで、何度もアクションをかけるという、
 自身も顧客も嫌な想いをしなくて済む

管理を検討しているお客さんや、
不動産投資を始めようとしているお客さんは、
ほぼ皆さん、「モヤっと」を抱えて来られます。

その「モヤっと」をいかに「スッキリ!」(*´▽`*)
させる事かによって、管理の取得率も、ぐっとあがる事でしょう。

賃貸管理は、1件受託することによって、
管理、仲介、売買、保険、大規模修繕、ガス、インターネット、
その他諸々と、あっという間に、不動産業者にとっても、恩恵を受けることができます。

CPMを取得することによって、管理受託が加速すれば、
受講料の70万円程など、あっと言う間に取り返せれますね。

旅費交通費含めて、100万円以上かかりましたが、
管理受託が進めば、その数倍以上はあっという間に利益があがります。
管理を伸ばしたい企業さんにも、CPMはおススメです。
ひとり頭上記の経費が掛かっても、元は十分にとれるでしょう。

ただし、デメリットも少なからずあります。
CPM取得によって、個人のスキルが一気に加速してしまうため、
起業や独立によって、離脱する方々も少なからずあります。

企業からすれば、そこは、諸刃の剣。

出来る限り、経営者ご自身、
もしくは、その右腕レベルさんから、取得をおススメします。
(IREM JAPAN諸先輩方の裏話)

さあ今日は、サラリーマンは休日です。
微々たるお小遣い稼ぎのために、高配当株や積み立てNISAを、
CPMの投資分析理論で、分解していきたいと思います。

不動産だけでなく、幅広く使えるCPM理論。
人生の素晴らしい盾として、活躍中です。
実務だけでなく、自身の資産形成へも、役立てていきたいと思います。

それでは、また!!

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みんなで丸投げ




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

この寒い時期になると、勤め先の福利厚生のひとつで、
フィットネスクラブの無料回数券を、希望者にいただけます。


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メタボ真っ盛りの私も、真っ先に希望を上げ、
抽選から無料券をゲットするのですが、この寒い時期に同じく勃発するのが、
「風が吹くと痛くなる病気」が、併発されます。

この、「風が吹くと痛くなる病気」は、
発症中、運動は厳禁!!アルコールもストレスも厳禁!!
という、非常に厳しい病気のひとつです。💦

ちょっと仕事がひと段落したので、
明日の休みに行ってみようか!?と思った矢先、
だいたい足に妙な違和感が発生し、お目当てのフィットネスクラブが、
先延ばしになってしまっています。😿

健康って、ほんと大切で有難いものと、
つくづく感じる年ごろになりました。(;'∀')


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さて、今日もいつものごとく、
イレギュラー対応の真っ只中にいます。

先日、とある地場大手不動産会社さんから
新規に賃貸管理の紹介をいただいたのですが、
これが痛い案件でした…。(>_<)

土地売買や建売メインの業者さん。
たまの収益物件の売買で、賃貸管理の紹介をいただいたのですが、
普段、収益物件のやり取りなんてしてないので、中身が…超ズサン!(;'∀')

買主も不動産会社さんなのですが、
メインは夜の飲食店の商いを行っている企業さん。
ブラックやグレーな影が見え隠れしながらも、
取得してすぐ、翌月には転売による決済。

ほぼ三為物件ともいえそうですが、
通常通り取引しているだけに、面倒なことになっています。

一つ目の売買が1/30。
二つ目の売買が2/24予定。

この間、家賃は売買にて按分すると伺っていたのですが、
収益物件のやり取りに慣れていないのか、
賃料のやり取りがしっかりなされていないだけでなく、
所有者変更の通知も、まったくされていない状態でした。


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詳細を誰に聞いても、
「いや~わからないね~。
 ◯◯さんから、紹介受けただけだから…。」
(出た出た・・・。100%投げっぱなしジャーマンスープレックス)
ほんと丸投げです…。

何かモノ申しても、後々つらく感じる=時間の無駄と感じ、
笑顔で「わかりました~(*^-^*)」と、その場その場を収めます。

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というわけで、
この転売の大元の所有者に、事情を聞くと・・・。

「はやくしないと(入居者に家賃の振込先を通知しないと)、
 こうなるよ!(自分の口座に入金される)って言ってたのに・・。
 あんたらが悪いのよ!私もめんどくさいの嫌いなのよ!
 明日にでも、預かり証もって、集金にきてちょーだい!!」

と、チャキチャキおばちゃんラッシュを受け取ります💦。

仲介業者2社の素直な対応(適当)さが、元の売主に伝わり、
川下のキケンジが、最終的な拾い手となってきます。(;´Д`)

誰のせいや!# ゚Д゚)·;’. ゴルァ!!!と問いたいですが、
そこは大人の対応です。そろそろ、アラフィフも近いので…。(笑)

ですが、色々と面倒な事が起こりそうな物件です。


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賃貸管理の大変さを知らない、売買仲介取引ほど、
たちの悪いものはないですね。

どれだけ大変なことなのか、この手続きを、
自身で身をもって経験してほしいものです。
(叶いそうに無い想いですが…。)

ああ~ストレスたまると、欲求が…。(;'∀')

焼き鳥食べたい!
温泉で癒されたい!!

経過は、また後ほど…。
それでは、また!!


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過疎地域の賃貸管理




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)


人口減少に伴い、労働力の確保が難しい
ご時世となってきていますね。

働き方改革やオンライン化によって、稼ぎ方は様々になりました。
わざわざハラスメント溢れる職場にしがみつき、からだを壊すのは本末転倒と、
北の指導者のような、金は出さないけどミサイルは発射するような企業さんには、
なかなか働き手が定着しなくなってきています。

というわけで、そんな働き手を逃がさないようにするために、
業界全体的では、賃料値上げのブームがやっているようです。

 イオン、パート時給7%上げ 3月以降、40万人対象

(YahooJapanニュース参照 時事通信)

大手のイオンさん、すごいですね~!!
いったい総額いくらになるのでしょうか!?

でも、人材が流出し競争企業へ流れてしまうよりは、
遥かにマシということでしょう。
この辺りは、計算式で弾き出せれる気がします。


さて、そんななか、
人材不足に陥っているのは、企業だけでなく地方も同様。

特に、過疎化が進む地方都市では、
地域特産の農業などは、俗にいう「きつい・汚い・危険」の、
3Kといわれ、日本人では働き手がいないのが、リアルな現状です。

その対策案として、
地方公共団体により、外国人による労働者の確保、
つまりは農業を通じての留学生や技能研修生の受け入れに、
大きく間口を広げています。


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調べてみると、これが結構、
日本中至る所で、推し進めていられるようです。

何もないど田舎に、突然留学生を招き入れると、どうなるか!?
住まいが不足します。不足した住まいを、通常は地方自治体で
準備するものと思いきや、意外と民間の賃貸オーナーさんに、
アパート建築を勧めたりする傾向もあるのだとか!?

でも、そんなど田舎に突然アパート建築されるとどうなるか!?
はい!不動産屋さんがいません!そこまでいく管理会社がいません!!


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ハウスメーカーなど、突然の山あいに、いきなり現れますが、
とてつもない運営費や、建築した付き合いでの、イレギュラー対応程度と、
考えられます。

そんな、1件のアパートのクレーム・修理対応で、
スキー場のあるような山あいに、都度言っていたのでは、
一瞬で管理フィーが溶けてしまいます。

ど田舎にアパート建築しても、
どこも管理の引き受けてがいないのが、現状ということですね。

というわけで、そんな事例が発生してしまったために、
管理に引き受けで、非常に困った事態が発生しています。

県を跨いで、隣県なのですが、
本当に山あいの町で、冬は大雪で道がふさがれる…。

除雪車に走ってもらわないと、陸の孤島状態のような、
そんな町で、上記のようなアパート建築がされたのです。💦

勤め先からは、はるかに離れた場所。
管理に二次委託先を探しますが、なかなか見つからず…。


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なんとも苦しい案件です。
同業者なので、断られる事情をわかるため、
無理にお願いすることも、無駄なことは、重々承知のうえです。

ど田舎に、賃貸建てるときは、
練りに練って、アパート建築することを、皆様に願います。

管理を後付けで考えると、非常に苦労しますから…。(;'∀')

それでは、また!!


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賃料査定法




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こんにちはーーー!!キケンジです!(о´∀`о)

トルコ地震から、72時間が経過しました。
親日国であるトルコ、東日本大震災の際は、
トルコ国から、迅速で膨大な支援をいただきました我が国。
一刻も早い復旧と、被災者の無事を祈ります。


jishin_house



また、別の国では、75周年ということで、
過去最大のミサイル発射を行ったのだとか?!

ほんと国といい企業といい、
方向性が見誤る統率者(経営者)を持つと、
ロクな結果にならないどころか、周りまでが迷惑する。
なんとかしてほしいものです。

さて、久しぶりの建築企画案件。🏠🔨
以前は、とあるルールに縛られ、選択権がなかったのですが、
今はクライアントからオーダーが来れば、私が選ぶセンスで私の選ぶパートナーシップで、
お客様が選ぶものを、自由に提供できる環境となりました。

そんなわけで、
今回は、私色の建築企画を始めようとしているわけですが、
私特有のCPM理論と建築企画をコラボするにあたって、
まずは、CPM理論の復習が一番となってきます。

プランニングの一つである、「賃料査定」。

通常であれば、近隣の賃料を算出し、

     築年数   間取り   ㎡    賃料    ㎡単価
A物件  ◯◯年   1K   29.39㎡  81,000円   2,756円
B物件  ◯◯年           1K   29.77㎡  73,000円   2,553円
C物件  ◯◯年   1K    34.57㎡  89,000円   2,561円

                       平均単価 2,623円

今回の新築      1K   30.00㎡  ◯◯◯◯円  ◯◯◯円 


と、平均値をとって、査定するのが一般的ではないかと思います。

ここから、もう少し、気の利いたひとであれば、
平均値から、中央値、最頻値、標準偏差などを求め、
現実に近い数値を、出来るだけ算出していきます。

そんな、数値的な物ばかりに気を捉えられていたせいか、
肝心な「コンペア式賃料査定」を、すっかり忘れてしまっていました。

テキストを読み返しながら、「なんだっけ!?」(;^ω^)

コンベア!?ベルトコンベアのように、積み重ねかな…。(;'∀')
いいえ!まったく違います。💦

コンベアじゃなく、コンペア(比較)でした。

これは、該当の物件が、
競合する近隣の物件と比べて、
どれだけ優れているか!?
またどれだけ劣っているか!?
を比較検討し、それを数値に置き換えていくものです。

最も肝心なのは、設備ごとに賃料差をいくらにするかということです。

        対象物件    類似物件①    類似物件②   類似物件③
       危険なハウス  普通なハウス  やばいハウス   怪しいハウス
ユニット面積  20.10     18.70                      25.50                   19.20
基本賃料           100,000     95,000      92,000


こんな感じで、比較項目を増やしていき、賃料を調整していきます。
そして、今回のメインである、対象物件がどういったことをしたら、
どれだけ賃料を得ることができるかを、知ることができます。

例えば、この「苺」。
見た目は同じ赤い苺ですが、
色の濃さも、味も、大きさも、すべて異なります。
比較する内容は、多種多様にあります。

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そんな風に、比較検討するのが、この手法。
新築の賃料査定には、ほんと持ってこい!の査定方法です。

こんな素敵な手法を学びながら、
すっかり忘れていたわたし・・・。

いや、まだ思い出しただけでも、結果オーライといきましょう!
今から、キケンジ式の建築企画で、幸せが皆さまに行き届くのですから・・・。( ´∀` )
なんちゃって・・・。(笑)

他にも、忘れていることは、山積みです💦
しっかり思い出して、素敵なプランニングをしていきたいと思います。(*^-^*)

それでは、また!!



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