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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


連日、連投での日記だったので、
昨日は、久しぶりにブログお休みをしました。

２月２２日、猫の日もあり、
自宅の猫様とのふれあいもあり、一日ゆっくり出来たと思います。

マラソン大会のように、走り切るというのは、
よほどの鍛錬と体力がなければ、難しいことです。

私のような素人は、休みなしで働いて壊れてしまう前に、
インターバルをとりながら、前に進みたいと思います。




さて、毎日毎日、
イレギュラー対応は続き日々です。

必ずと言っていいほど、１日１件、
予定を狂わす案件が、舞い込んできます。

先日から続く、相続案件。

一旦は、無事に落ち着いたかと思われ、
相続人代表手続きの書類も取り付けた案件です。

相続が、「争」相続（あらそうぞく）になったようで、
遺族間のゴタゴタに巻き込まれていきます。

なぜかピンポイントで、毎回私のオフ日にメールをくれるお客様。
今回は、「今月中（２月中）に、◯◯の借家のカギを返して下さい。」
と、ぶっきらぼうなコメントが入っていました。

被相続人が、実需用に購入し、ご自身で住まわれる矢先、
体調を崩してしまったため、そのまま未入居で賃貸へとなった物件です。

どうやら、いまの話では、数ある物件のなかで、
こちらは、お姉様ご夫婦の取り分になる様子。

話もしたくないほどもめた姉妹間。
さっさと鍵を渡し、縁を切りたいのでしょう。

私も繁忙期のスキマをぬって、直接鍵をお届けにあがりました。
そして、鍵を返して、わずか数十分後。

「さっき、旦那がかえってきてから、あ～だこ～だとなりましてね・・・。
　今のまま空けておくよりは、賃貸で貸したほうがいいだろうと言われまして…。
　やっぱり、賃貸で貸してもらえませんかね？」

実はこの物件、
賃貸での申し込みが入ったので、オーナーへ報告の連絡をした際、
同時期にオーナー様がなくなったため、賃貸を取りやめ売却するとの運びになりました。

あまり需要のないエリアを、勤め先若手営業マンが頑張って決めた案件。
それを無残にも断った経緯があります。

それを、また思いつきのように、「なんで貸してないんや！？」と言われると…。(;'∀')

また、ご遺族の姉妹間では、
確定申告が終われば、姉夫婦での所有と話がなされているようですが、
現在は、相続人代表として妹様夫婦に、窓口になっていただいています。

こういったトラブルを回避すべく、
様々な書類を準備いただき、相続人代表手続きをしたにもかかわらず、
すべてを私にゆだねてくるとは…。

終いには、
「キケンジさんから、義兄に賃貸で貸したら？と声掛けしていただいて、
　いいですか？　◯◯社さんから、直接言ってもらったほうが、兄も納得すると思うので…。」

いえいえ、そういう問題ではないんですが…。
私が提案することによって、大トラブル発生すると思うことと、
そもそも、相続人同士のもめごとに、なぜ私を投入する？！
疑問は非常に多いです。(;^ω^)

こんな争う相続であれば、
もともと相続財産なんて、なかったほうが、皆幸せだったのかも…。
と思うようにもなりました。

先祖代々受け継いできた財産。
頑張って次の世代へと残したわけですが、
いやはや、なんとも言い難い・・・。

やっぱり心の中では、阿藤快さんが…。

「なんだかな～～！？」




やり切れない想いが募ります。

まだまだこれから、ごたごたが続きそうです。

それでは、また！！

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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


昨晩から、目がショボショボと・・・。
自宅に着くと、目が痒くて痒くて・・・。

まだ寒さ続きますが、ついに「花粉」の時期が、
到来したのがわかります。🌳✨

夜に発症すると、病院やドラッグストアが、
閉まっているため、なんとも苦しい次第です。

明日一番に、お年寄りに交えて、病院に駆け込みたいと思います。👴👵






さて、コンサル系のお仕事が、溜まりにたまっています。
毎日毎日、イレギュラーな案件が舞い込むため、
大事なプランニングに裂く時間が、なかなか鶏肉いや取りにくい、
なんとも言い難い状況です。

土日は賃貸繁盛記ですから、事務をする暇がないですね😅

そんな停滞した案件のひとつが、
いま流行の「コンセプト賃貸」です。

今年は新築物件が、非常に多いですが、
正直いって、右も左もほぼ一緒。

建築デザイナーやインテリアコーディネーターからすると、
本当に嘆かわしい状況ではないかと思います。

また、オーナーなど貸主側からしても、差別化が計れないため、
賃料の下げたり、初期費用を下げたり、キャンペーンを謳い、
期間限定サービスを行ったりしています。

とすると、既存建物でも「あるある」の、
値下げ競争とほぼ同じ事が、新築物件でも行われている状況です。

これもなんだか、嘆かわしいですね。
進歩も進化もないといいますか・・・。






というわけで、
クライアントからの遊休地活用の相談からの建築企画。

新築だから家賃が高いだけで、なんの変化もない物件と、
差別化を図ろうと、また面白い事をしようと、
「何かアイデア頂戴よ！」とオーダーをいただいています。

というわけで、調べてみます。

不動産ポータルサイトである、LIFULL HOME'S PRESS調べによると、
済んでみたいコンセントの部屋として、下記のようなものが挙げられています。


・カフェ風なおしゃれ
・海外の住まいテーマ
・ペットが住みやすい
などが上位に挙げられています。

他にも、
・スポーツやジム系
・バイクなどの乗り物
・デザイナーファッション
など、ニッチな分野もランクインしています。


では、そんなニッチなコンセプト賃貸を作ったら、
どれだけ賃料が取れるのか！？

とグラフを見てみると、


（出典：LIFULL HOME'S PRESS）

「相場より安く借りたい」よりは、
多少高く出してもよいとの傾向が、ウェイトを占めているのがわかります。

好みに合うお部屋であれば、多少の出費は惜しまないというのが、
ここを見ても分かりえます。

コンセプト賃貸にした分、多少のコストがかかっても、
借り手は十分にいるのがうかがえます。

逆に言えば、多少のコストは掛けれると同時に、
部屋に特色を色づけていかないと、今後の賃貸市場で、
入居率・稼働率をキープするのが、困難になると言えるでしょう。

さ～て、私も何を考えようか！？

一度建てれば、数十年は存在するわけですから、
後世の人たちに、恥ずかしくないものを作りたいですね。

運転しながら、街の風景を見て、
プランニングに励みたいと思います。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

一月は去ぬ、二月は逃げる。
二月もあと、一週間ほどになりました。

冬の朝は、なかなか布団から抜け出せないのと、
体温が低くなりがちのため、血行も悪くなりがちです。

身体が思うように動かぬなか、時間があっという間に、
過ぎ去っていきます。⏰

まるで、新幹線の通過駅で、
新幹線を見送るような、そんな感じです。🚅

貴重な日中の時間、大切に過ごしたいですね。🌞

さて、昨日も勤め先でのリーシングのお手伝いです。
貸す＝「リース」に、現在進行形の「ing」がついて、リーシング。

つまり貸すのをやってる≒賃貸仲介のお手伝いです。

まあ～現場は、まだまだ多忙です。(;´Д｀)
食べる暇も、トイレに行く暇もなく、一日中走り回ります。🚙

物件をセレクトして、さあ内覧へとすぐに行けるわけではなく、
管理会社さんに鍵を取りに行く暇もあり、結構時間がとられます。

鍵を借りに行く際、愛想のいいお店と、そうでないお店。
昨日は、そうでないお店とバッティングし、
あまり生きた心地がしなかったものです。

そんな態度をしているお店だと、事実、管理戸数も減っている会社さんです。
経営者の視線と考えは、ある意味、末端まで届いているのがわかります。

さて、昨今話題になった、
殺菌スプレー缶による、不動産会社事務所の大爆発。
北海道に続き、東京でも続きましたね。

この殺菌消毒、ハウスクリーニング作業では取り除けない、
防虫殺菌対策ですが、いまでは新築物件でもオプションとして、
薦めているお店もあるのだとか・・・。

「新築で、虫・・・、でるんですか！？」
と素朴な疑問が、全国で投げかけられているでしょう。






とはいえ、選択はお客さんの自由。
やるもよし、やらぬもよし！

どちらかといえば、この殺菌業務、
仲介業者の付帯売り上げの傾向が強いので、
利益至上主義の不動産業者にとっては、ありがたいことですね。

コロナ禍もあるので、別の意味で、殺菌消毒が流行っているのかもしれません。


それと、事故が続いたのが、
「鍵」の預かり問題。

管理会社が保管している鍵で、
入居者の部屋へ無断侵入したようです。

男性が女性の部屋に、押し入ったようです。
なかなか無くなりませんね。こういった問題。

防犯上、鍵の交換（厳密にはシリンダー交換）も、
昨今では、入居時に選択型で、するしないが任意になってきています。
その交換した鍵も、大家さんや管理会社が必ず予備を持っているので、
なんとも言えないところですが。

まあ、鍵を預かろうが、預かってなかろうが、
泥棒と一緒で、入ろうとするやつは、どうやっても入るでしょうから、
電子キー、物理キーだけでは、防ぎきれないところを、
防犯グッツで防いでいきたいところです。

防犯商品が売れれば、また別の経済効果もあるでしょうから。




という具合に、賃貸管理で悩んでいるところに、
建築案件、相続案件、事業承継案件と、
時間を掛けなければならない、重たい案件が後から後から、のしかかっています。

最近有難いことに、一度話したお客様から、再々指名をいただきます。

スナック「キケンジ」でも開けば、
紳士淑女なおじちゃんおばちゃんが、
毎度毎度と集ってくれそうな…予感がします。(;^ω^)

最近はやりの「◯◯の窓口」的に、
「不動産業界の暴露の窓口！？」と、
ガーシー砲的にやったら、結構流行りそうな気がしないでも…。

やってみようかしら…。（笑）

と、そろそろ出勤のお時間になりました。
短文でありましたが、今日はここ辺で…。

それでは、また！！
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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

風邪をひいたようで、のどが腫れています。🤧
昨日は、隙間時間あれば、寝込んでしまう一日となりました。

まだ万全ではありませんが、公私ともに予定はつまりあげて…。
インフルエンザやコロナでなくとも、病気はしんどいものです。
まだまだ冷え込みが続きますので、皆さんもご自愛くださいませ。🍵🤧






さて、新規に賃貸管理をご用命いただいた物件。
市内中心部の繁華街に近いため、夜の商売の方が多く住まわれる、
地域の物件を管理させていただくことになりました。

現在の管理会社への不満から、不信感が募り、
オーナー様＆管理会社ともに、先代からの付き合いでしたが、
一度疑念がわくと、なかなか元に戻れないのが、ひとの付き合い。

男と女の関係のように、信頼の修復は、非常に難しいものです。
相談を受けたキケンジにより、この度、管理会社の変更という、
選択肢になった次第です。

ですが、上記のようなエリアの物件。
単身世帯ではなく、ファミリー物件であるため、
家族模様は、皆さんドラマのように様々あります。

管理会社がついていたとはいえ、オーナー様が上階に住まわれているため、
何かあれば、直接オーナー様へ依頼をするなど、
比較的、借主・借主間の信頼関係が、非常に良好に保たれていました。

そんな中のコロナ禍。

夜の商売は、おもに飲食店も多いです。
いくら助成金が出せれようとも、いったん生活のリズムが狂えば、
立て直すのは、なかなか困難を極めます。

今回、視点を当てる生活リズムは、「家賃」になります。

貸主・借主ともに、信頼関係の大元となる部分ですね。

コロナ禍で、ひと月遅れ、一旦戻り、
また一つ遅れ、続いて遅れてと、積もればあっという間に、
半年分の家賃滞納が発生するなど、よくある不動産ニュースやコラムで言われるほど、
きれいな出来事は、あまりないのが現状です。

２～３か月滞納したら、法的手続きをとって、
強制執行への準備を整える、このご時世。

リスク回避には、当然の事と思いますが、私自身もそれに慣れすぎていたせいか、
家賃以前に、その要因に目線を合わせるのを、すっかり忘れてた気がします。

誰も好き好んで、滞納するわけじゃありません。
払いたくても払えない。
それでも払ってくださいとするので、結局揉める。

悪意での滞納が、多く記事にされていますが、
そうでない滞納も、現実には多くあります。

今回の物件、
コロナ禍の影響という訳ありでの、長期滞納。

余りに長期の滞納で有った事と、今の管理会社以前からの滞納だったため、
そこは面倒見ませんよと、長期滞納の２部屋は、今の管理会社さん（仮にＡ社）
の管理からは、外されての管理体制でした。

確かに業者目線でいえば、面倒ごとは引き受けないといったケースですが、
滞納があろうが無かろうが、１棟管理を引き受けながら、
問題児は引き受けないなんて・・・。

「学校で例えるなら、クラスの不良生徒以外は面倒見ますよ」と言っているようなものです。
そんな事由が通る賃貸管理も、久しぶりに伺いました。

勿論、キケンジは、丸ごとまるっと引き受けましたが。

しかし、今回の新オーナー様より、
この長期滞納者は、別途ご自身で家賃管理を継続したいと、
申し出をいただきました。

・信頼関係が構築出来ていること
・まだ中学校くらいのお子さんが３人もいて、
　旦那さん（事実婚）の仕事（自営業）も、もう少しで目途が付きそう。
・とはいえ、家族構成を見る限り、滞納が解消される見込みは無い

通常であれば、杓子定規に追い出す方法を、うちあわせるのですが、

新オーナーさん曰く、家賃が回収できなくても構わない。
お子さんたちが、住むところにも食べる物にも困らないよう、
育って行けれる環境を提供できれば、それでいいんですと・・・。

この言葉を聞いて、久しぶりに、
日本古来より伝わる、大家と店子という不動産文化。

大家は店子の「親」ともいうべきもの。
「親」という字は、木の上に立って、子を見守るという。

昨今、投資や転売など、銭儲けに関する不動産に、
多く携わっていたせいか、「大家」としての気構え・心構えを、
改めて教え知らされた感がします。

新オーナーさん、
「私も親から継いで、サラリーマン大家だったですから、
　なにも分からん素人ですわ！(;´Д｀)」
と言いながらも、こんな漢気を見せられると、
私達プロ以上と思わざる得ません。

いや～まだまだ修行が足りません。
私もこんな大家さんになりたいと思います。

それでは、また！！





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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


引っ越しシーズン真っただ中、
いまを逃すと、半年～１年間の空室状態になるリスクのある
大家さんは、日本全国いらっしゃるのではないでしょうか。

いくら素敵な物件をお持ちでも
入居がなければ賃料は発生しません。

ローンも払えなければ、税金も払えない。
不動産投資でキャッシュフローを積み上げる、
一番の前提となります。






そんなこんなで土日は、賃貸店舗のお手伝いに回っている
年度末のキケンジです。

今年の広島では、新築供給数が異常な傾向にあります。
新築物件がありすぎて、あまり余っている状況。
特に市内中心地では。

とすれば、既存の建物も並行して、多大なる空室が生まれます。
なんてったって、新築の二番煎じで客付け業者の内覧がまわってくるのですから。

ご自身の物件の立ち位置を、いかに客観的に把握することが、
大事になってきます。

客付け業者（賃貸仲介会社）が、如何に決めやすい環境を整えるか。
募集設定から内覧方法（キーボックス設置など）、交渉時のバックの早さなど、
いまランチタイム中だから・・・夜６時廻っているから・・・。
といって、客付け業者からの電話連絡をとらないと、
二度と反響があることはないでしょう。

そんなこんなで日常の最中。

仲介店舗で、内見物件をセレクトしている最中の話。
店「キケンジさん、ここも空室多いので、内見廻ってもらえますか？！」
キ「ああ、これはキョーエイ産業の物件だね～。
　　もうこんなに廃れたか…。」

広島には以前、
賃貸管理戸数トップクラスを誇っていた、
家賃保証／サブリースがメインの会社がいらっしゃいました。

①　牧原不動産
②　キョーエイ産業

どちらもあえなく倒産しましたが、
物件と大家さんはなくなることがないので、
そのまま既存の不動産会社へ引き継がれています。

この賃貸系会社に限らず、デベロッパー系の不動産会社も、
いくつかたたんでいるのが、広島に意外とあります。
気になる方は、ググってみてください。

というわけで、
今回会話の中で、②の物件を話していたのですが、

キ「元キョーエイ物件だよ！
　　キョーエイ産業が建てたやつ・・・。」
店「キョーヘイですか・・・！？」
キ「恭平って、「あぶない刑事」かよ！（笑）」
店「あぶない・・・でこ！？オデコですか？？」

あ！これは、完全なジェネレーションギャップ💦

そうです。
賃貸店舗スタッフは、だいたいが新卒から数年経った２０代若手従業員。
ともすれば、４０代の私からすれば、自身のこどもと言っても過言ではない・・・。

X世代　VS　Z世代　っちゅーやつですね！
完全に、時代錯誤のおっさんとなっていました・・・。(;´Д｀)

まあ、鬼のように忙しい繁忙期、
ひとときの清涼感をいただきましたが・・・。






肉体は衰えようとも、
気持ちだけは、若く保っていきたいものです。(*´▽｀*)

それでは、また！！

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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨

まだまだ寒い日が続きますね。⛄
決算期による年度末の税務申請、
年度末による、工期ギリギリの建設業業界
はたまた引っ越しシーズンの不動産業界。

忙しい日々が続くと思いますが、
皆さん体調、ご自愛くださいませ。🍵

さて昨日、とあるセミナーに参加してきたのですが、
内容が、弁護士さんによる立ち退きに関する内容でした。

私も、新規に賃貸管理受託した、とある物件で、
戸建てに住む老婆おひとり様が、近所でも有名な変わり者で、
超がつくほどクレーマーな応対に、オーナー様および私ども管理会社で、
非常に困っていた次第です。






勿論、そんなツワモノに、おいそれと引っ越しどう！？
なんて勧めたところで、転居先がないので、簡単にいかないのは、
容易に想像がつきます。

そのため、オーナー様の要望もあり、弁護士さんを紹介したのですが、
正直言って、立ち退きに慣れた弁護士さんなんて、
地方（私の場合広島）では、あまりいないのが現実です。

今回のセミナーを受講して、弁護士さんでも認識が間違っているのを拝見し、
いままで当然と思われた権利や費用、まったく違う事に気が付きました。

税理士さんが皆が皆、相続に慣れているとは、言えないのと同じく。
弁護士さんも皆が皆、立ち退きに慣れているとは、到底言えないのが分かります。

そんな受講のなか、まず立ち退きの要因である、
「定期借家契約」と「普通賃貸借契約」、これにスポットを当てたいと思います。

まずは、定期借家契約。
ある一定の期間が過ぎたら、解約＝立ち退かなくてはなりません。






その反面、普通賃貸借契約は、
更新することが基本とされているため、
おいそれと、立ち退きさせることができません。

現在では、貸主の「正当事由」がなければ、
解約の事由とならないとされていますが、
よくある「老朽化」を要因として、正当事由とするとき、
建物構造がネックになるケースも。

木造や鉄骨ならば、耐用年数を超えて、ボロボロになれば、
老朽化もうなずけるところですが、ＲＣ（鉄筋コンクリート造）では、
がちがちのコンクリートですから、老朽化がなかなかハマらないのが現状です。

建て替えたくても、正当事由にハマらなく、
立ち退き出来ないといったケースも、少なからずあります。

私も、築５０年ほどのＲＣ建て替えで、
立ち退きのお手伝いをしましたが、
（念のため私自身での行為でなく、法に抵触しない範囲で）
その時も「老朽化」を前提に押し出しての要因だったため、
果たしてどこまで借主が納得されるかと、一抹の不安を持っていましたが、
オーナー様自主管理だったため、信頼関係が構築されており、
比較的、良好な関係のまま、立ち退きを完了させることができました。


また、別のケースでは、
「定期借家契約」がネックになっています。

海外では、定期借家契約がほとんどであり、
すべて定期借家契約といっても過言ではない様子です。

私のお客様でも、今回新築を建てられて、
客付け要因の一つに「定期借家契約」を、前提にしています。

県外のお客様所有物件で、トラブルが発生し、
普通賃貸借契約が前面に認められ、長期滞納者に居座られた結果、
裁判を起こしても、なかなか立ち退きができなかった、
苦い思い出でから、「定期借家契約」をはじめたのだとか・・・。

ですが、定期借家契約にすると、
一定期間後に出ていかなくては！？となるため、
今度は客付けが難しくなってきます。

定期借家契約で安心をとるか、入居率を取るかでいえば、
必然と、普通賃貸借契約になっていくのが、日本の相場です。

では、日本独特の「普通賃貸借契約」。
なぜ始まったのかというと、これは、
戦争当時までに遡ることになります。

これが、多くの弁護士さんも知らない、
普通賃貸借契約が始まった原因との事です。

元の理由が分からなければ、
次の立ち退き問題も、言うがまま言われるがままに、
多額の出費や時間と手間がかさみます。

一度、調べてみると良いでしょう。

それでは、また！！







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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨


アメリカ（カナダ）や日本などで、
気球とみられる未確認飛行物体が、確認されたようです。


　撃墜した中国の気球 アメリカ軍がセンサーなど回収 解析へ
　　（NHKニュースより）

アメリカではお国柄、木っ端微塵に粉砕したようです。
どちらの気球も酷似しており、おそらくは、「某Ｃ国の偵察物ではと！？」
とされていますが、そうであるとやっぱりね～と、なんだか夢がありません。

ゴシップネタでもいいので、「新手のＵＦＯ到来！？」など、
心わくわくする見出しが欲しかったかな～と、個人的には思います。





さて先日、商談の後、
不動産を扱うプロフェッショナルの方からの、
素朴な疑問をいただきました。

「つかぬことを聞くんじゃが、退去者が残していったエアコンは、
　今後わしが直していかんといけんのんかの～？」

広島弁もろだしですいません。
直訳すると、残置物で置いてでられたエアコンの所有権と、
そのメンテナンスの権限についてのお問い合わせでした。

この問題、意外と知っているようで、知らない方も。
ここでおさらいの意味をこめて、復習したいと思います。

室内の住宅機器や、家電製品は、
賃貸では、おおむね「設備品」と「サービス品」で分かれます。

「設備品」として、契約書でうたっていれば、
それは、そのお部屋に備わっているものとして、
所有者（賃貸人）が、面倒（メンテナンス）をしなくてはなりません。

「サービス品」として、契約書でうたっていれば、
それは、あくまでサービスの一環として（抽象的ですが）、
備わっているものであり、賃貸人としては、そこまで面倒みないよと、
捉えることができます。

「お客さんが、エアコン残していっちゃったから、
勿体ないからそのままにしておいたんだよ。」と、
物を大事にしておく気持ちは大切ですが、
あとの事を明確にしておかないと、故障の際、
不意の出費や事故に繋がります。

猛暑や極寒でのエアコン故障は、昨今では、
訴訟問題にも発展しますから、契約時の特約事項などで、
エアコンはサービス品など、明記しておくことが大切です。

また、不動産では、「買取請求権」たるものがあります。
価値ある残置物の場合、退去の際に大家さんに買い取ってもらう権利ですね。

ですが実情、上記のように、エアコンを残していく賃借人さんとの、
解約精算時では、他の要因も含めて交渉がおこるため、
「じゃあ、エアコン処分代はこちらで負担するから、
　おたくが傷めた内装工事代は、負担してよ」
といった具合におさまります。

じゃあ、捨てるのも費用かかるし、使いたい人は使えばいいじゃないと、
そのまま設置していると、あとからトラブルの原因にもなりかねません。

「設備品」か「サービス品」かを、明確に判断しておきましょう。

それでは、また！！







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