キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

パートナー探し



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おはようございます!キケンジです。(^^)/ 



先日、スマホを買い換えました!

購入から3~4年ほど経ち、突然の電源落ちも頻繁に起き、
ハード面に関する重大な故障も起こったままでしたので、
セキュリティ対策と、業務の効率化を考えて、
とりあえず最新のものに、買い換えました。

Googleさんが、GWと母の日ギフトで、キャンペーン値引きをしていたのもあり、
更には、金利手数料なしで月賦払いも可能!ということで、
早速ポチッといかせてもらいました。


IMG_20220429_212747


届いたスマホの開封の儀!
良いですね★ガジェット好きには、たまらない瞬間です。(*´▽`*)

今回購入したのは、Google pixel6pro。
望遠レンズがすごいです。
先日、江田島市へ赴いたのですが、島しょ部の間で、
向こう岸の看板まで、くっきり綺麗に見えます。


PXL_20220430_040603973


この画像の真ん中あたりに、向こう岸の工場が見えます。

これをズームアップしていくと、

PXL_20220430_040615916


よもやよもや!

会社名まで、しっかり確認することが出来ました!!

これから、老眼の良いパートナーとなりそうです。(^_-)-☆


さて、ガジェットでは、
良いパートナー探しにたどり着きましたが、
もうひとつ、パートナー探しに困っていることがあります。


それは、「税理士」さんです。

不動産業に携わっているので、業務上たくさんの税理士さんや会計士さんと、
お付き合いはしているのですが、今後「キケンジの野望」を達成するべく、
新たに私とフィーリングのあう先生を、探し求めています。

仕事上、付き合いのある先生方だと、
私の個人情報や、みすぼらしいお財布事情を、
笑い話として、拡散していくようなリスクがあります。(笑)

そのため、後腐れなく、今後の進化のためにと、
新たな出会いを求めて数か月。なかなか見つかりませんね。


マッチングアプリのようなものも、試したのですが、
普段聞いたことがないような、事務所のかたがた。
事前にどんな方か調べるにも、時間と手間がかかってきています。

難しい・・・。


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普段、クライアントへは、
勤め先提携の士業を、先生の癖とスキルを鑑みながら、
マッチングするのですが、いざ自分の事となると以外と・・・。

ここまで悩むなら、いっそ自分で税理士資格を取ってしまおうかと、
考え始めているのですが、とりあえず目の前の申告(あと2週間ほど)を、
クリアすることが先決です。

そしてそんなこと、どう考えても間に合わない。www

結局、いつもの税理士に頼みそうです。
まあ、それもそれでありかなと。

無申告ほど怖いものはありません。
申告さえしてしまえば、どんなに杜撰な書類でも、
申告したことになりますから、チュー◯リアル徳◯さんの様にはなりません。

無申告加算税とは、法で定められた申告期限までに必要な確定申告を行わなかった場合に、納税者に課せられる国税のことを指す。たとえ法定期限内に税の納付があった場合でも、実際に確定申告をしていなければ、無申告加算税を避けることはできない。正当な理由がなく、法定申告期限を過ぎて申告した場合は、通常の税額にさらにその15%が無申告加算税として課されることとなる。多くの場合は税務署の指摘によって行われる。ただし、税務署の調査を受ける前に、自主的に気付き申告をした場合は、無申告加算税は5%に軽減される。
(クラウド会計ソフト「マネーフォワード クラウド会計」会計用語集より抜粋)

このまま税理士を探すか、はたまた自分で処理するか!?
考える余裕(時間)は、すでにないですが、
この壁を乗り越えたとき、また一段と大きくステップアップできるような気がします。

それでは、また!!


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開口クラック



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おはようございます!キケンジです。(*'ω'*) 


みなさん、すてきなGWを過ごされましたでしょうか?!
普段できない旅行や家族サービスなど、思い思いに過ごされたかと思います。🌤

私はというと、初日に不穏な足の痛みが・・・。
嫌な予感が的中し、次の日には痛みのピークが早々と・・・。
持病の風が吹くだけで歩けなくなる、例のヤツとの再会でした。💦

まるで、長年付き合ってきたライバルというか、
強力なクレーマーといいますか、大のおとなが痛みで涙を出し、
痛みのあまりに夜も眠れない、そんな素敵なGWを過ごさせていただきました。(;^ω^)


からだのメンテナンス。
早め早めが大切だと、改めて感じます。

メンテナンスといえば、
つい先日、勤め先で建て替えをさせていただきました、
賃貸マンションのオーナーさんからの連絡。

「キケンジさん!壁にヒビが入ってきているんだけど!!
 3階の部屋、2部屋の玄関先が、結構すごいのよ!!見に来てくれる!?

築3年程度の物件なので、ヘアークラックの類ではないかと、
電話先で内容の確認と、状況を説明します。
が、しかし、

「ええ~~!そんな髪の毛ほどじゃないわよ!
 結構すごいんだから!ちょっとみに・・・。」

「はい!見に行きますよ~~!(^_-)-☆」

百聞は一見に如かず。

電話口でいくら話しても埒があきません。
こんなときは、現場が一番です!
「踊る大捜査線」のごとく、会議室に真実は落ちていませんので。

急遽、時間をつくり現地訪問すると、
ちょうどオーナーさんもタイミングよく戻られたので、
一緒に現地を調査いたします。


20220422_110822


見えますでしょうか?


20220422_110830


20220422_110825


うっすらとドア枠から伸びる、細い髪の毛のようなヒビ割れが。

これで一目瞭然、代表的な「開口クラック」が入っていました。
ちょうど3階建ての3階部分。最上階であるため、揺れを一番受け止めてゆえに、
クラックが発生したと思います。

CPM@のカリキュラムでもありました、
メンテナンスの授業「MNT402」を思い出します。

いま私の手元にあるのは、通常の定規とスケールのみ。
とりあえず、近くのホームセンターでそろえた、
クラックスケールで、状況を調べます。


20220421_165521



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クラック幅、およそ0.15mm~0.25mmの幅。
ヘアークラックに認識できる幅で、大きな問題はないかと思います。

本来であれば、ここからクラックの深度を測っていきたいところですが、
クラックの深さゲージは、ホームセンターでは、ほとんど取り扱っていないので、
また後日、Amazonなどで取り寄せることにします。

今回は築浅なので、そこまでする必要はないと思いますが、
赤外線カメラで温度を計測し、雨漏りなどの水が廻っていないかなどを、
くまなくチェックしていきたいのが、山々です。

しかし、赤外線カメラ、結構いいお値段するんですね。
スマホに差し込んで使えるものなんか、数万円のシロモノですから、
年に1回使うか使わないかで、そこまで自腹を切る根性が、
私には、まだ備わっていないというところです。(;´Д`)

ですが、早めのインスペクションとメンテナンスは、
建物を長く維持できることと、価値を存続させるには、
非常に大切なところです。

私のように、みみっちいことをいっていたら、
大きな獲物=建物の価値をみすみす逃がすことになるでしょう。

自身の身体と建物のメンテナンス。
定期的に行っていきたいところです。


それでは、また!!

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賃貸か売却か



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おはようございます!キケンジです。(*'ω'*) 


皆さん、見られたでしょうか!?
昨晩の「正直不動産」📺。

「俺、ほとんど嘘ばっかりついてたんだな・・・。」
という、主人公のセリフ。
ぐっと来たのは、私だけではないはずと思います。

千の言葉に3つ程度しか、真実がない不動産業界。
仲介・販売でノルマを課せられているのは、多くの会社であることですが、
私の場合、どちらかというと、公私ともにコンサルティングを主としているため、
分析をかけ費用帯効果を割り出すと、儲かるか儲からないかが、瞬時に出てきます。

その分析数値によって、顧客に判断してもらうため、
数字が全てをものがたり、嘘のつきようがないのです。

儲からないものを買ってくださいと、無理に進めることもできないですし、
後に続くお付き合いを考慮すると、むやみやたらにおススメすることはありません。

そのため、あえてすべてを公けに話し、
業界の裏事情から仕組みを、つつみ隠さずお伝えすることによって、
逆に差別化が出来てきています。

これは、倫理観が強く、金融と不動産を掛け合わせた、CPMの理論によって、
揺るぎない自信となって、利益相反することなく取引をさせていただいています。

これを取得していなければ、どこぞの悪徳不動産と同様に、
ノルマのために、営業スマイルとだまし討ちとも受け取られかねないスタンスで、
商売をしていたのではないかと思います。

高度な知識とスキルは、誰にも盗まれることのない、
大きな財産となり、自分の中に蓄えられています。

またその財産は、大きな心の余裕となり、
むやみやたらに激高したり、感情的になることが、
めっぽう減ったと感じます。

「実るほど頭が下がる稲穂かな」
徳の高いお坊さんや、見識高い方たちほど、
見た目そうは見えないけど、物腰柔らかい方が多いと感じます。

経験=学び=悟り。

そのような境地があるのでしょうか。
40歳過ぎた程度の若輩者のキケンジ。
道のりは、まだまだこれからですね。

さて、最近受けたご相談が、
マイホームを「売却か賃貸か?」
というご相談を賜りました。

これはまさに、投資分析を主とする、キケンジの独壇場的なお話!?

よし!
ちょうど、先生や先輩方のブログで、同じテーマがあったはず!?
それを参考に、分析を・・・。

と思いきや、みなさんあるのが、
「賃貸か購入か?」の話題。
つまり、マイホームの入り口の話であって、
今回の場合、出口のほうになりますので、
同じサンプルがない・・・💦。

とはいえ、せっかく学んだ知識を使いきれないのも、残念なこと。
とにかく、通常の賃貸・売買と同様の資料を集めます。

・購入費
・購入時の諸経費
・固定資産税納税通知書
・管理費・修繕積立金の額
・借入金・金利・割賦償却期間
など。

まずは、売却額の査定を行います。
査定額が出たら、簿価を算出し、ローンコストなどを差し引き、
売却手取り金を算出します。

次に賃貸。
近隣分析から、おおよその賃料を算出。
マイホームを賃貸に出すという、初めての不動産投資。
赤字になっては意味がありませんので、
ここでキャッシュフローツリーを作成し、お金の流れを説明します。

立地は問題なしのエリア。
築5年程度で、売却事例がまだ2件という、希少価値の高い物件。

新築区分マンションからの流れでしたので、
一抹の不安がありましたが、今後の賃料の下落もほぼ無さそうで安心。
キャッシュフローも正常です。

で、一番やりたかった、IRR(内部収益率)の計算が掴めない…。
先生・先輩方に聞こうか?と思いつつも、
急遽、面談日が翌日朝いちばんとなり、間に合わず…。(;^ω^)

IRRまでいっとければ、
自他ともに完璧とも思える、提案が出来たと思います。

不動産投資、ど素人のお客様。
冒頭にあげた、正直不動産の話題もまぜながら、
業界の裏事情や売買の流れ。

不動産投資はど素人ですが、
ペーパーアセットは、目いっぱいこなしていらっしゃったので、
マイホーム売却から、ペーパーアセットへの資産組み換えなど、
ありとあらゆる角度での分析を重ねると、あっという間にお時間が💦。

個人的に、最長の3時間お話をしていました。

ど素人とはいえ、投資に下地がある方だと、
なぜここで費用をつぎ込まなくてはいけないか?など、
理解が早く、次のステップへと、どんどん話が進みます。

いや~楽しい!!
キャバ嬢と会話が弾んだような高揚感!(笑)
キャバクラは気持ちよく、おもてなしいただいている設定ですが、
投資の場合、
お互いの知識と見解を共有しつつ、互いの実利に導いていく流れ。
良いですね~。(*'ω'*)

上手くいけば、顧客とのWinWinの関係が作れるうえ、
投資という共通の趣味(話題)?で、話に花を咲かせる時間。

見ず知らずの他人様の資産で、自分の考える投資=提案が出来るのは、
不動産サラリーマンを辞めれない、一つの理由となっています。

車で例えるなら、運転技術を最高値まで、高めていっている道程。
その道程も、あと一歩のところまで来ています。

F1レーサーであるあなた。
軽自動車に乗るのも良し!
フォーミュラカーに乗るのも良し!!

選ぶのは自分自身です。
岐路に立つときに、出来るだけの情報があると、
迷いにくく選びやすいですね。

私も、そろそろ岐路が訪れます。
その時までに、できるだけ多くの情報を、
取り入れておきたいと願います。

それでは、また!!

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どーもー!お久しぶりです!キケンジです。σ(´∀`) 



サラリーマン生活である、われわれ不動産業界。
賃貸系であれば、引っ越しシーズン真っただ中の繁忙期!!

「人が足りません!!応援を!!」の一声で、
「あいよ!!」と、志村けん師匠ばりの返事で、
加藤ちゃんばりに、タクシードライバーとなり、
お部屋探しのお供をさせていただきました。

いや~、いつになっても、現場は真実がありますね!
お客さんの生の声と現状が、リアルに響いてきます。

私もささやかながら、不動産投資家として活動していますので、
賃貸の現状を生で感じ取れるのは、とてつもない収穫と感じました。


myhome_family_kengaku

また、インターネットでの情報拡大から、
10数年前とは違い、あらゆる情報がお客様へ届いています。
営業マン顔負けに交渉される、転勤のプロフェッショナルたる、主婦のかたがた。

それを迎え撃つわたし!
本日から始まる、ドラマ「正直不動産」に言われる、
1000に3つしか、本当のことがないと言われるこの業界。

そんな噓八百で決めたとしても、あとから大きなクレームとなってやってきます。
誠心誠意!ケンジだけに、羽◯ケンジばりに、誠意を訴えます!(笑)

本当の事だけを直球で投げつつ、幾度となくクロージングに励みます。😅
このクロージング力は、いつか大家として、内覧時に決めてもらう際に、
きっと役立つことになるでしょう。www

そんなこんなで、和気あいあいとお仕事をさせていただきつつ、
ふんわりとした疑問が湧きました。

俺は、
「投資家になるのか? 大家さんになるのか?」

これって、似ているようで、実際異なります。
お金に働いてもらうか?自分が働くか?

DIYなどで、テナントリテンションをあげるべく、
コストを抑え手間暇かけて、入居とのコミュニケーションをはかるのか。

はたまた純粋に、物件を買って売って、買って売ってを繰り返し、
資産の組み換えを繰り返し、収益率を高めていくのか?

私自身、サラリーマン大家と不動産投資家という言葉が、
ある意味ごっちゃまぜになっており、明確な意思が確立されていなかったと思います。

周りの大家さんに多いのが、
・入居者に手料理をお裾分け
・取れたての野菜を、店子へ無料配布
・入学・就職があればお祝い金
・ひとり身のお年寄りには、毎日声掛け
などなど…。

まるで、漫画「めぞん一刻」の大家さん、
「音無響子」さんを字で行くような方々ばかり…。

私には、とても真似できません。
そして、投資歴の浅い私は、まだまだ様々な形態の物件が欲しいと感じます。

必然と、投資家のほうへと道が生まれます。(笑)

投資家といっても、株や債券、仮想通貨などは、
ネットや書籍で学びますが、いまいちよく分かりません。
そして、稼ぎきれない…。

なので消去法でいくと、
本職である不動産での投資に特化し、バリバリと稼ぐしかないですね。

投資が進み、そのうち賃貸業にも慣れてきたら、
著名大家さん、「ふんどし王子」さんのように、
ファンキーなネーミングで、再度デビューを飾りたいと思います!!


それでは、また!!





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◯◯年縛り



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どーもー!おはようございます!キケンジです。σ(´∀`) 




デュアルディスプレイ、
使ってみると、非常に便利ですね~!

時間の短縮は、お金で買えない時間を取得する意味で、
ナニモノにも代えがたいものですね。

これは、まだの方には、おススメしたいです!(*'ω'*)


さて、スマホの契約期間で、
「◯◯年縛り」などが問題となり、消費者観点から、
自由競争の妨げにもなり、総務省のお達しで、
今ではほとんどの通信会社で、「◯◯年縛り」を見かけなくなりました。

そりゃ~、違法になるから当たり前ではありますが、
儲けが減るとなると、なにか逃げ道を探すのが、業界というものです。
iPhoneばら蒔き状態での契約獲得状況をみると、
まだまだ健全な状況は、ほど遠く感じます。

そんな「◯◯年縛り」。

私がいまメインで勤めている、賃貸管理の受託にもあります。
賃貸借契約同様に、数年間の委託契約、および、
1年未満は違約金がかかります的な内容です。

委託契約書のひな型は、
賃貸不動産経営管理士の国家資格昇格もあり、
協会の約款を使用しているので、内容に会社ごとの違いは少ないですが、
契約期間の設定は、会社さんによってバラバラです。

私の勤め先では、▲年契約が現在基本。
「▲年って長くないです!?
 ちょっと判子押すの、やめちゃったんですけど。」
というのは、よくある話です。💦

まあ、諸事情話して、結果判子はついてもらうのですが、
良いものとして頼むはずが、そんなものに縛られるなんて、
思いもしなかったのが、お客さんの想いです。

だいたいの例では、1年更新であったり、2年であったりと、
比較的お部屋の賃貸借契約と、同じくらいに設定しているようです。

会社さんによって、契約期間はバラバラです。

先ほどのスマホ話のように、通信会社の縛り契約と比べると、
不動産業界の、賃貸借契約にしろ、管理委託契約にしろ、
いまだ権利の上に胡坐をかいているを感じます。

不動産業界の時代への遅れですかね。
楽して儲けようとすると、どこかで弊害がでます。

不動産テックで、どんどんデジタル化すると、
契約自体も簡略化され、仲介人は不要になる始末。

となると、現状いろいろと条文で縛っているものも、
賃貸人と賃借人の直接契約によって、おおかた撤廃されるかも。

江戸の時代のように、大家と店子の信頼関係へと、
ある意味逆戻りするかも知れませんね。

無理に縛ろうとすると、軋轢が出る。
軋轢がでると、信頼なく、儲けれないと。

儲けるとは、信じるに値する者と書きますからね。
私もコツコツと信頼を重ねていきたいと思います。

それでは、また!!


monogatari_ookami_syounen



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次のステップへ



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どーもー!おはようございます!キケンジです。σ(´∀`) 



足の持病発生から、一週間ほどたちますが、
いまだ痛みと持ちながらの生活です。
やっぱり、健康が一番ですね!!

さて、ウクライナ情勢にともない、
世界中の株価が下落を続けているようです。

アメリカの金利引き上げに伴い、日銀がどのような対応をするか、
気になるところであった矢先の、今回のロシアによるウクライナ侵攻。

イケイケプーチンさん、今までも目に余るところがあったと思いますが、
今回の出来事で、世界中が黙っていない状況に。

逆の意味で、いまこそ、プーチンを叩くチャンスとばかりに、
世界中が表と裏の想いが、激しく交差していると思います。

気になるのは、我らが不動産市場。

不動産市場は、景気から遅効性があるため、
株価が大暴落し始めても、上昇もしくは停滞した状態が続きます。

そのため、「あれ?大丈夫なのかな!?」と思い、
物件を買ってしまうと、その途端に、ド~~~~~ンっと下落が始まるわけですね。

先日の、ロナウド選手のように、
情報と先読みをしておかなければ、投資としてが失敗してしまうでしょう。
将来的に、物件価値があがる見込みがあれば、それはまた別の話ですが、
そこまで読めるようになるのは、相当に知識と情報が必要かと思います。

投資といえば、CPMを取得してはや3年。
ようやく社内の同僚へ、DCF法を教える機会に恵まれました。

収益物件購入で、先方からの要望で、
物件購入の投資でいったいいくら儲かるのか?というお題。
10年後に売却の出口を見据え、インカム・キャピタルでの総利益を知りたいと。

はい!まさにCPM理論ですね。
「まかしとき~!」です!(*´▽`*)

社内で収益物件を、ビシバシ売り歩く2人組。
あまりに沢山売り上げるため、他者から勢いよく見える二人は、
「極道コンビ」と呼ばれています。(笑)

とはいえ、本当に極道ではなく、
片や元金融機関支店。
片や帰国子女の元大手デベロッパー。

金融と投資用語などの英語、
お互いがお互いをカバーしているので、飲み込みが早い!
レバレッジ効果の仕組みやIRRの流れを、僅かの時間で伝えきりました。

私が1年かけて取得した、CPMのキモの部分の知識が、
わずか10分程度で持っていかれるとは・・・。
お礼にランチをいただけるそうですが、
あまりの器量の良さに、驚きと教えすぎちゃったかな感が、半端ありません。(;^ω^)

とはいえ、DCF法の分析の肝はそこまででも、
CPM理論は、まだまだ幅広く内容があります。

教えられるということは、ようやく自分のなかで、
CPM理論が消化できてきたかと感じます。

それでは、次のステップへと。
勉強に終わりはありませんね。

それでは、また!!

study_night_boy

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そういうことだよ



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学生時代、歳をとれば勉強なんてしなくていい!
と心から想像していましたが、現実は全く逆という事実を、
身をもって体験している、今日この頃です。📚

さて、少し前の記事ですが、
有名人 × 不動産投資 の記事が、ニュースに踊りでていました。

C・ロナウドが不動産投資に失敗! NY物件購入も8億円超の損失=スペインメディア報道
※ YAHOO!JAPANニュース記載

内容は、投資目的で購入した「トランプタワー」の一室が、
購入時 1625万ユーロ(約21億円)が、
売却時 1000万ユーロ(約12億9000万円)になり、
約630万円ユーロ(約8億1000万円)の損失というお話です。

額が大きいため、「おお~~~!!」と思いがちですが、
これ、身の回りでもよくある話に思えませんでしょうか。

そうです。

トランプタワー ≒ タワーマンションですよね。

タワマン ≒ 区分マンション

その一室取引 ≒ 区分マンションの一室売買ですよね。
よくよくありふれた。

ただでさえ、新築区分マンションの投資など、
少し不動産をかじった物なら、当たり前のNG案件。

タワーマンションなど、なおさらそれです。

世界のロナウドさん、
勉強不足なのはわかりますが、
まわりに聞く人がいなかったのか、
はたまた知る人が周りにいなかったのか。

非常に残念です。

まだ、恵まれない人達への募金でもしていれば、
全額非課税で、8億円も募金すれば、一躍有名人。
新しいオファーで、違った分野で稼げたかも知れません。

「いや~、不動産って、本当に怖いですね~!(水野治夫風)」
ネットを叩けば、すぐに入る情報も。
その労力さえ惜しむと、運転技術がないまま、高速道路を走るようなものです。

歳をとるほど、学ばなければなりませんね。
学生時代の自分へ、エールを送ります。

「キケンジ、そういうことだよ!(笑)」


それでは、また!!



money_toushi

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