キケンジの不動産日々是精進

アラフォーから営業職を始めるという苦節。汗と涙と笑いの日々です!

家計調査 家計収支編



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おはようございます!!キケンジです。σ(´∀`) 


昨日は、台風上陸に伴い、至る所で雨に見舞われたと思います。
雨もつらいですが、大変だったのは、「蒸し暑さ」です。☔🌞

汗っかきの私は、雨のしずくか、デ◯特有の雫なのか判断しにくいところです。
いつか10キロ痩せて、人生を変えていきたいですね。(;^ω^)

「梅雨晴れの 夕茜して すぐ消えし」 高浜虚子
「紫陽花や 昨日の誠 今日の嘘」 正岡子規
「五月雨を あつめて早し 最上川」 松尾芭蕉

雨を楽しみダンディズムを、そなえていきたいと思います。

そんな願いを叶うべく、神様のサプライズなプレゼントがありました!
クライアント訪問の際、オフィスビルのエントランスホールになにやら
華やか色合いを発見しました。


20220705_142934


なんと、七夕飾りがあるではありませんか!?(゚д゚)!

「真実はいつもひとつ!見た目はおやじ、頭脳はこども!キケンジです!(^_-)-☆」
勿論、私も想いを短冊の籠めて、天の川に祈ります。


20220705_143215


はい!
早速思ったことを行動に!いや願いにしていきます(笑)

みなさん、コロナの終焉など、高尚な願いを書き留めているなか、
自我に欲がストレートにある私の短冊、きっと目立つことでしょう。(;´Д`)


さて、今日は一つの分析を学びました。

お客様の資産活用に関する分析は、常日頃行っているのですが、
「灯台下暗し」「医者の不養生」
自分の事って、なかなか後回しで気づかないこと、多々あります。

子供たちが小学市に上がってから、なにかと家計の経費がアップしていきます。
知らず知らずのうちに、こんなに!?と気づいたときには、
サラリーマン給料の大半が、生活の消費に費やされています。

こんなにお金💰かかる物?と思い、人づてに聞いても、
家族構成や環境が違うため、なかなかこれという指標がありません。

指標がなければ、自分の家庭が消費しすぎているのか、そうでないのか。
わかりにくいところです。

で、こまったときは、みんな大好きグーグルさんです。
今の時代、世界中からどんな年代の情報やインデックスも仕入れることが出来ます。
便利ですね~。
今回ググったのが、こちらです。

2019年全国家計構造調査 家計収支に関する結果 結果の要約
※出所 総務書 2019年全国家計構造調査 家計収支に関する結果 結果の要約

年齢別の支出を見ると、食費が年代上がるごとに上がっていきます。
歳をとるごとに、食べたくても食べれないのに。
ということは、舌が肥えてきているので、高いものを食すのか?
それとも、配偶者や子供との合わせての食費なのか?

データを見ると、いろんなことが考えられます。
もしや、我が家の消費額があがっているのは、私の食費だったり…。(;^ω^)


他にも、

e-Stat 政府統計の総合窓口
e-Statは、日本の統計が閲覧できる政府統計ポータルサイトです

様々なインデックスが豊富にあります。
タバコ代、お酒、何にいくらぐらい使っているのか、分かります。
自分が平均値や中央値と比べて、どう上下しているか、おおよそが分かります。


スクリーンショット (73)
※出所 e-Stat  政府統計の総合窓口


広島が住居にあてる割合が、全国と比べて高いのが分かります。
転勤の方が、広島は家賃が高い!と言われるのが、本当だったと
データから読み取ることが出来ます。

グラフ化も簡単にできるので、資料作りにも役立ちますね。
賃貸・売買にしても、この地域の世帯の収支と消費がわかるので、
家賃や住宅ローンは、これぐらいにしときましょう。

他、建築企画を立てるにも、これだけの消費があるので、
これだけの需要が発生するので、これだけの家賃設定で、
これだけの規模感の物件を建てようなど、データはあらゆる場面で役立ちます。

そして今回のメインテーマ、我が家の家計分析を行うと、
ウィークポイントは、私の無駄な出費(買い食い)とわかりました。

総務省のデータからわかるように、クレジットカードや電子マネー決済による、
現金以外の出費が、全国7位の広島県。

コロナ禍で籠りがちな宅飲み時代。
ついつい帰り道に、今日の晩酌の一品を。

買って帰れば、子供たちに横取りされるため、多めに買っていくと、
積もり積もってけっこうな額になっていたのかと思います。

ダイエットも兼ねて、揚げ物を買う癖を抑えたいと…。
データ分析からわかる、そんな一日でした。


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それでは、また!!




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電子帳簿保存法



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どーもー!!キケンジです。σ(´∀`) 


今日から、暫くは雨模様の様子。
私も先程、突然の豪雨にやられたところです!☔

営業外回りは楽しい反面、色々とつらい場面もあります。
事務職で外の暑さや雷雨にやられる事はありませんからね。

さて、最近ちょこっと始めた経理の内容。
簿記3級から始め、ゆくゆくは上位の士業にも手を出したいと思います。

経理といえば、そろばん弾いて、眼鏡に腕抜き姿の波平さんカットを連想しますが、近頃は、おしゃれであり、パソコンやインターネットの普及により、格段と進歩を遂げていると感じます。

その中で、個人的に感銘をうけているのが、
去年あたり施工された、『電子帳簿保存法』です。

一定の条件が揃えば、紙で保存することが免れるようです。
一年、二年、そして十年と、大量の取引記録を保存するとなると、紙も手間もスペースも確保しなくてはなりません。

それが、一気にパソコン💻のなかに入れば、これって言うことなしじゃありませんか!?


document_paperless_computer



最近ではクラウド化が進み、データの紛失や誤って消去するリスクも、格段に減ることでしょう。

各々、毎月お家賃のやり取りしている、賃貸物件オーナーさんにも、こういったデジタル化に進んで欲しいところてますが、
地主系オーナーさんに多いのが、農家さんなどアナログのスペシャリスト!
『そんなの、わがんね!紙にしてけろ🐸』と言われれば、そこは無理には押し通せません。(T_T)

とはいいつつ、高齢者もスマホ時代。
私も某国営放送の『趣味どきっ!』初めてのスマホを見ながら、オーナーさんに上手に覚えてもらう方法を模索しております。


smartphone_suwaru_ojiisan


お互い楽になるので、進んでデジタル化を使いこなしていきたいところですね。😊

それでは、また!!




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グローバル化



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どーもー!!キケンジです。σ(´∀`) 


いや〜まだ6月というのに、30℃オーバー☀
7月に入ると、さらに勢いは上がり、車外の温度センサーは40℃をさしています🌞

20220701_130440~2

梅雨もあっという間に過ぎ去り、
いったい、これからどうなるのか!?
熱中症に気を付けていきたいところです。💦

さて、ビデオチャット機能でのオンラインミーティングに慣れている方には、
「なんだ、いまごろかよ!」「そんなこと…。」
と思われるかもしれませんが、キケンジ、このたび、
はじめて海外のお客様と、ZOOMミーティングにより接客・面談させていただきました!!

海外です!

海外!!ひゃっほー--い!!(^_-)-☆


nomad_surfing_nangoku



video_kaigi


勤め先のホームページからの反響客。
住所氏名年齢職業など一切情報なく、
あるのはEメールアドレスと苗字のみ。

「不動産投資を始めたいので、色々聞きたい」との事で、
メールでのやり取りで、面談アポを取り付けると、
なぜかオンライン面談を指定で返答をいただきました。

アナログなキケンジは、直接会って話したいタイプです。
つい先日も、ZOOMミーティングで初対面の面談があった際、
資料がリンクしなかったり、通信がうまく作動しなかったりと、
踏んだり蹴ったりのことがあったからです。

とりえあずZOOMミーティングによる、面談日を取り付け、
互いに「初めまして~~!」のお見合い状態で和やかに面談開始。

相手は女性であったため、ぶしつけに根掘り葉掘り聞くのは、
野暮ってものですが、職務上ヒアリングしないわけにはいきません。

聞くと、なんとドイツからのオンラインとのこと!
「ドイツ!?」そんなの「どこのどいつ(ドイツ)だよ!?」
って、往年のオヤジギャグが頭を駆け巡ります。

しかも、なんとなしに、綺麗な方と思いきや、
航空会社にお勤めのCAさん!?

これまた、ひゃっほー----いい!!(゚д゚)!

私と同年代ぐらいの女性。
不動産投資に興味をもち、賃貸経営を始められる方が、
結構ふえてきています。

その「初めて」の相手が「キケンジ」であること。
とても光栄に思います。

下世話な意味でなく(笑)

なにごとも、初め(基本)が大事ですから。
間違った知識を備えると、間違った買い物(不動産投資)をして、
まんまと業者に騙されるというのは、よく聞く話ですから。

正直なところ、「俺すごいから!」って言われる人ほど、実際は不動産は「ド」がつくほど素人。
ご自身に自信があり、私たち本業に上から目線で話される人ほど、ろくな買い物をしていません。

業者や知人に薦められるまま、買っちゃっているあなた。
売るときいくらで売れますか?
ローン残債と納税したら、いくら手元に残りますか??

保有期間中のキャッシュはいくら積み上がりますか?
税引き後、考えてないですよね。(;^ω^)

同業者のなかでは、まだまだグレーどころか、
ブラックな取引をしている会社さんは、山ほどあります。

今回のCAさんも、都内のずさんな売買仲介業者に、
まんまと嵌められる寸前のところ、お話をいただいてよかったです。

もし、コロナ禍でなく、オンラインが普及していなく、
こうして巡り合わなかったら、手助けすることもできなかったと考えると、なんだか不思議な感覚です。
これを機に、オンライン面談に慣れていこうと思います。

それでは、また!!

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3人の同名先生



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こんにちは~~!!キケンジです。(^^)/ 


大変ご無沙汰しております。
本当に、公私ともに忙しくて…。
「今日こそはブログを、今晩こそは更新を」と、

胸に秘めながら、猛暑によるダメージもともない、
バタンキューの状態でした。

「バタンキュー」。
通じるかな。死語ですかね!?(;^_^A

さて、人間死ぬまでが勉強をモットーに、
朝勉強に励んでいますが、毎日毎日、
勉強をサボりがちな自分に、嫌気がさすこの頃です。


そんな私の学びのなかで、
新たに3人の先生が加わりました。

三名とも、名前が「リン」さん。
つまり、リン先生です。

まずは、日夜修行に励む、不動産分野での先生。

「パトリシア・リン CCIM」先生です。


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現役時代は、何億ドルという高額な取引や、
超大手企業にコンサルタントとして、辣腕を奮っていたとか?!

CCIMは実学で、現実の世界に落とし込むのがミソですから、
実際の取引事例とともに、お勉強させていただきました。

コロナ禍もあり、ZOOMによるアメリカ・日本をまたぐ
オンライン講義。時差と長時間の講義は、
先生・受講者ともに、非常に頑張りました。

海外の講師ということで、少し身構えてしまいがちですが、
ブレイクタイム中、先生が愛猫と戯れる姿は、
ひと時の癒しをいただきました。

「動物好きに悪い人はいない」
勉強だけでなく、人間性でも先生のファンになります。(*´▽`*)


次は、「望月りん」先生。
YouTube「フェルミ大学」で本要約をネタに、
毎日更新されています。

望月りん

9歳の女の子である「リン」先生が、
「ケンジ」というダメな大人をコーチングしていきます。
ちょうど我が家も、9歳の娘がわたし
キケンジにダメ出しするという毎日。
非常に親近感がわきます。(笑)

通勤時に聴くことで、本一冊を読み込め、
また分かり易い分析で、
いつも勉強させていただいています。


そして、極めつけがこちらの先生!

ヤマハ パス「リン」先生です!!



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運動ゼロの私に、一筋の光を当ててくださった、
通勤にダイエットという、新しい分野を組み込んでいただいた先生です。

人ではないですが、いつも一緒にいてくださり、
毎日𠮟咤激励してくれる、厳しくとも優しい先生でございます!(笑)

パス「リン」先生と、トレーニングに励めば、
「10キロ痩せれば人生が変わる!!」
という名言を、来年には呟けるのではと、
信じています。(*^-^*)


というわけで、いかがでしょうか。
私の新たな3人の「リン」先生!

信じられる「師」が増えるのは、嬉しいものですね!

久しぶりの更新なので、
なかなか器用に文章がおりてこないです。
今日はこの辺でドロン(おいとま)
したいと思います。

それでは、また!!



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プロがプロに騙される!?



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おはようございます!キケンジです。(^^)/ 


西日本は、30度以上の日々が続き、
もう夏はすぐそこまで来ていますね!🌞

私も、営業廻りでの徒歩の最中、
ワイシャツの襟が、汗でびっしょりです。

訪問先で、必ずおもてなしを受けるのが、
「エアコンのON!!」(笑)

いや、そこは気を遣わないでいただいて、良いんですよ!(笑)
まるで、私がデ◯と言っているようなもので・・・。
いや、汗っかきなだけですから・・・。(;´Д`)


余談はさておき、
自身がグレードアップすると、類は友を呼ぶといいますか、
新規に承る案件も、徐々にクライアントがグレードアップされてきます。

先日は、一言でいうと、「ザ・同業者」的なお方。
某大手ゼネコン系の不動産ビル管理会社さん。

マネージャーさんで、不動産に関しては、そこそこ知識がございます。
そんなお方が、個人的に購入した物件の管理依頼。

今の管理会社との信頼関係にひびが入ったようで、
しかも、客付けに関しても苦戦しているとの事。

まずは、一通りヒアリングしていきますが、
宅建士でもあり、ビル管理士でもあり、ご自身でも内容が、
十分に分かるせいか、不満が次から次へと湧き出してきます。

そんななか、とどめの一説には、

「空室があるならあるでいいんですよ。
 いま、こういうふうに対応しているとかの報告や、
 市場の人口移動がこうなっているから、いまはこんな状況だとか。

 CB◯Eさんなんかは、独自でそんなデータがあるから、
 パッと分析をはじけるんでしょうが。
 そんなことを私は求めてるんですね。

 だけど、そんな報告がいまは一切ない!
 信用できなくなりますよね!?」

 そんな報告が一切ない!」
 
なるほど。
仰ることは、非常に分かります。

がしかし、賃貸系で、
そんな管理会社は、ほとんど無いと言っていいと思います。

ひとつ一つの物件を、
そのように分析していたら、非常に時間と手間がかかります。
数をこなして利益を享受する、賃貸系管理会社では、
そのようなボランティア精神にあふれた行動は、ごくわずかと思います。

また、言われる分析内容が、高度な分析内容。
人口移動、産業の構成、年齢層など、
まるで、CPM理論での分析ともいえますが、
はっきり言って、現在の一般的なシステムでは、到底、逆行する内容。

そこは、しっかりとご説明し、理解いただきました。



さあ、それでは、物件のお話を伺いましょう!
それだけ、仰るのだから、それ相応のハイレベルな物件と、
予感がしてきます。

我々で対応できるかな💦
そんな、手に汗握りながら、今度は物件のヒアリングです。

・現在の管理会社の募集資料
・物件購入から融資取り付けの内容
・現在の運営費 固都税、管理フィー、保険、その他
・返済内容

ええ、先ほどのお話で、
とてもクオリティ高いものを求められたので、
私も、礼には礼をで、最高の分析をかけていきます。

すると初期分析結果は・・・。


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税引き前のキャッシュフローで、毎年99.2万円の赤字。
おおよそ100万円の赤字です。

「いや、申し上げにくいのですが、これ赤ですよね?」

「はい、毎月手出しになっております。・・・。」

見ると、私も楽待さんで見たことのある物件。
築浅アパートといえど、条件が厳しかったので、見送った案件。

不動産の4つのP

・プレイス(場所)
・プロダクト(設備や設定)
・プライス(価格)
・プロモーション(募集条件やその他)

のメインにくる、
プレイス(場所)も、非常に微妙なところだったのです。

なぜ、このような物件をお求めになったのか!?

そう、同じ不動産業界でも、得手不得手があり、
不動産投資については、素人同然になってしまう方も、
この世の中には、多くいらっしゃいます。

広島弁でいう所の、
「これ、ええけ~買っときんさい!(これいいから、買いなよ!)
 わしが融資つけちゃるけー!(私が銀行ローン、つなげるから)
 ほいで、ちいとしたら、また売りゃいいんじゃけ!(少ししたら売ればいいから!)
 
 絶対儲かるけー買いんさい!(必ず儲かるから、買うべきだよ!)」

こんな風に、仲のいい業者さんから言われたら、
コロッといってしまうのは、無理もない話ですね。

不動産の勉強はしているが、
不動産投資の勉強と、人を見る目までは、学んでいなかったようなのが、
今回の敗因の原因でしょう。

さあ、現管理会社は、イケイケプーチンのような、
業界内でも話題の管理会社さん。

スムーズに事を運べるよう、頑張ります。
また、その後の物件運営の改善にも、力を注がなくては。

それでは、また!!


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思わぬつながり



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おはようございます!キケンジです。(^^)/ 


近頃は業務上、同業者である、宅建業者を営むの皆様と
お会いすることが多くあります。

だいたい経営者と名刺交換をするのですが、
宅建業社であると、だいたいが、名刺に免許番号を記載されています。

免許番号には、「(   )」カッコに更新回数を表す数字が表されています。
5年に一度の講師のため、開業当初は(1)その後5年ごとに(2)、(3)と
増えていきます。

私も転職組からの、業界歴はや18~19年。
およそ20年近く勤めているので、
宅建合格から即開業の経営者さんより、
業界歴ではちょっと先輩だったりするケースもあります。

そのため、そんじょそこらの更新回数では、驚くこともなかったのですが、
この度は、ちょっと驚きました。

なんと、(15)!?

5年×15回=70年!

最低でも半世紀以上。
開業するための準備期間、宅建業を学ぶために、
丁稚奉公などを考えると、もしや100年近く!?

なんて、憶測してしまいます💦

古い業者の方だと、この更新回数の若さで、
上から目線で話すかたも、一部いらっしゃいますが、
昔の宅建業からは、比べものにならないほど、
今の業界は、スキルと情報にあふれています。

若い宅建業者だからといっても、
古参業者よりを、遥かに凌ぐ方もいらっしゃいますから、
これはこれで、古い体質と言いますか、ただのマウント的な悪習といえるでしょう。


また、不在の際には、手紙代わりに、名刺をポストインすることがあるのですが、
一言メッセージを書き残し、宅建業者ならぬ宅配業者のごとく、
スピーディーに訪問を重ねています。

Googleマップで場所を確認し、現場へ急行。
訪問・面談(荷物の受け渡し)を素早くこなし、不在の場合は名刺(不在表)投函。
地元地理に詳しい宅建業者は、宅配業者へも乗り換え可能かと感じます。

サイドFIRE達成の際は、流行りのフリーランス宅配業者もいいかもですね。
事実、新規取引の賃貸オーナーさんには、某大手不動産業者を退職し、
ローンがつく若いうちに、物件を数棟購入し、ご自身は上記フリーランスで働き、
土日はしっかり子育てに励むという、なんともいい流れでの起業をされていました。

そんな方が、私よりも断然お若い30代だからうらやましい…。
しかも、イケメンだし…。(;´Д`)

さて、そんな私の不在表(名刺)からも、
ささやかな反響があります。

宅建業といっても、スタイルは様々。
仲介業を熱心にされているからもいれば、
大家業との兼ね合いでの業者登録もあり、
また実務は動いていないけど、免許だけなど。

忙しいかたもいれば、暇な方時間に余裕がある方も、いらっしゃったり。
多種多様な方たちがいらっしゃいます。

まあ、暇かどうかはさておき、
私の名刺から、
「CPM」ってなに??と、
CPMホルダーであることへの問い合わせが、ちらほらとやってきています。

「いや、後継ぎがいなくてね。
 娘はふたりいるんだが、一応は在学中に宅建をとらせてはいるんだが…。」

宅建業者の後継者問題。
ちらほらと、話を聞くようになりましたね。

団塊世代が立ち上げた会社も、はやバトンタッチの時代。
そんななか、継がせたくても継がせられない問題。

事業承継でも、親族が継がない場合は、
①信頼できる役員や社員にMBOする。
②第三者に、M&Aで会社ごと売却する。
選択肢が生まれます。

宅建業は、ひとり社長も多いので、
①のケースにハマらない方も多数いらっしゃいます。
②の場合、付き合いのある同業者へ、管理物件や顧客もろとも、
譲渡するケースが、一般的には多く感じます。

事実私も、廃業された業者さんの引継ぎ作業は、
幾度となく経験してきています。
が、②のM&Aに関しては、未経験。
非常に興味ある分野であります。

話が逸れましたが、
今はやりのドラマ「正直不動産」。

あれが、宅建業の社長さんたちに好評なんです!
どちらかといえば、古い体質の宅建協会の理事たち。

「子供たちに言われて見てるんだけどね。
 あれ!面白いね~~!!(*´▽`*)
 ほんと教科書だよ!
 われわれ業界の縮図だよ!!」

心の中で、この古い考えのおっさんたちが(# ゚Д゚)と、
思っていた先輩方が、よもやよもや、
たった一つの漫画から(正直不動産は漫画が原作です)、
じじい達の心を動かすとは、夢にも思いませんでした。💦

「正直不動産で、娘たちも不動産に興味を持ちだしてね!
 不動産の仕事がしたくなったというんだよ。 
 いや、それでオタクのこの資格が気になってね。
 娘たちに取らせようかと、話を聞いてみたかったんだよ。」

いやー--!

思わぬ展開です。(笑)

正直不動産からCPMへつながるとは(;^ω^)

もしかしたらもしかして、
正直不動産の余波で、CPMホルダーが増えれば、
一層、業界の底上げができるかも知れませんね。

思わぬところからの反響。
宅建士のみとCPMホルダーでは、
雲泥の差があります。

確か例年であれば、
そろそろ受講申し込みが始まるような。

気になるかたは、是非お勧めいたします!
問い合わせは、下記リンクから。

CPMやAMOの取得なら IREM JAPAN


それでは、また!!

fudousanya


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ライフラインの値上げ



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おはようございます!キケンジです。(^^)/ 



4月から心機一転‼️
新入学生や新卒社会人の皆さんが、眩しい季節となりましたね。😊
新たなる希望たる、社会経済の戦力が、世の中を底上げして、
世界中をグレードアップすることを、切に願います。


春にグレードアップするのは、何も人事だけでなく、
私たちの生活の基盤とも言える、ライフラインも至る所でアップアップの波が
続いています。


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まず気になるところは「電気代」です。
電気ガス水道とどれが止まっても困りますが、
差し当たり、水とガスはスーパーやコンビニで仕入れる方法をとれば
なんとかなりそうですが、電気ばかりは供給を止められると、
手の施しようがありません。

そんな電気業界!
荒れに荒れている!!

そんな気配が伺えます。

まずは、「熊本電力」の破綻。
電気を止める手続きはするけど、新たなことは自分でやってね!
の状態とのこと!?

地元の熊電一筋の方など、他社に切り替えなど予想もしなかったと思います。
その分、手続きなんて、慣れていない分、大変ですね。

次は、福岡の「ホープエナジー」の破綻。
こちらは、公民館などの公共施設にも、給電を行なっていた様子です。
公の場が、混乱しないことを願いますね。

そして、最後に「北陸電力」の事例。
燃料の高騰、ウクライナ情勢も手伝ってか、急激な申し込みが殺到し、
受付を停止するという異常事態が発生しています。

お隣の中国では🇨🇳、
2億台もの老朽家電が、廃棄へと見込まれる予測。

電気にまつわる、様々な要素が、
世界各国で微妙に絡み合い、持つれあっているのが
感じ取れます。

ここ30年、日本人の給料はほぼ横ばい。
収入は増えずとも、支出ばかりが増える一方。

ここは、携帯電話やインターネット産業と同じく、
熾烈な価格競争を始めていただきたいところです。

それでは、また!!



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